Der Bausachverständige (eBook)

2.0 Verträge im Bauwesen

2.1 Der BGB-Vertrag

Allen nachfolgenden Anspruchsgrundlagen ist gemeinsam, dass sie zwar eigenständige Anspruchsgrundlagen darstellen, aber in einem sehr engen Zusammenhang mit den vertraglichen Ansprüchen aus dem Werkvertrag stehen. und daher im Einzelfall nicht unerhebliche Abgrenzungsschwierigkeiten hervorrufen können. Und zwar die positive Vertragsverletzung, der Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter, die Drittschadensliquidation und das Verschulden bei Vertragsabschluss.

Neben diesen Rechtsinstituten enthält das BGB eine Reihe von Rechtsnormen, die außerhalb des Vertragsrechts angesiedelt sind, aber ebenfalls erhebliche praktische Bedeutung haben. Zu nennen sind hier die für die vorliegende Untersuchung besonders wichtigen Vorschriften über die unerlaubten Handlungen nach den §§ 823 ff. BGB und die Vorschriften über die Gesamtschuld nach §§ 421 ff. BGB. Auf eine Darstellung der Probleme der Gesamtschuld muss hier jedoch verzichtet werden, da dies den Rahmen der vorliegenden Untersuchung sprengen würde.

Neben diesen geschriebenen und ungeschriebenen Vorschriften des BGB sind bei einem Bauvertrag, der sich nach dem BGB richtet, häufig noch weitere Gesetze zu beachten.

AGB, ZPO, BauR, HOAI und einige andere Vorschriften und Gesetze zu beachten. Soweit sich die Baubeteiligten für die Geltung der VOB entscheiden, was in der Praxis bei Verträgen zwischen Bauherrn und Bauunternehmern sehr häufig vorkommt, stellt sich die Frage nach dem Verhältnis dieses Regelwerks zu den Vorschriften des BGB, insbesondere des Werkvertragsrechts. Dabei geht es um die Geltung der Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB), die erstmals 1926 erschien und seitdem mehrfach (1952, 1973 und 1979) vom Verdingungsausschuss für Bauleistungen geändert wurde, und hier insbesondere um den Teil B, der die Allgemeinen Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen enthält. Demgegenüber haben die Teile A und C der VOB unter haftungsund versicherungsrechtlichen Gesichtspunkten keine größere praktische Bedeutung, sieht man von den auch für den Teil B der VOB relevanten Begriffsbestimmungen ab.11 Teil A regelt nämlich nur das Verfahren bei der Vergabe von Bauleistungen und betrifft damit den gesamten Ablauf bis zum Abschluss des Bauvertrages. Teil C enthält jedoch allgemeine technische Vorschriften für die Ausführung von Bauleistungen, die die technische Bauausführung, die Beschaffung von Baustoffen und Bauteilen sowie die Nebenleistungen der Bauhandwerker betreffen und die bei Vereinbarung der VOB Teil B bzw. § 1 Ziff. 1 Satz 2 VOB/B ohnehin Vertragsgegenstand werden.

Haben die Parteien die VOB Teil B vereinbart, so gehen deren Regelungen grundsätzlich denen des BGB vor, und zwar auch dann, auch wenn sich einzelne Regelungen der VOB Teil B für die eine oder andere Partei als nachteilig erweisen sollten. Dies folgt schon daraus, dass die Vorschriften des BGB dispositives, also nachgiebiges Recht enthalten, von dem nur abgewichen werden kann, soweit ein Verstoß gegen zwingendes Recht vorliegt. Für den Bauvertrag sind dies insbesondere die Vorschriften der §§ 134, 138, 225 Satz 1, 276 und 637 BGB.

Beispielhaft sei insoweit auf zwei Urteile des BGH vom 23.9. 1982 und vom 19.1.1984 verwiesen, denen aufgrund der im Baugewerbe herrschenden Gepflogenheiten vor allem unter haftungsrechtlichen Gesichtspunkten eine nicht unerhebliche Bedeutung beizumessen ist.

Die Gestaltungsfreiheit erlaubt es den Parteien grundsätzlich auch, nur die Geltung einzelner Vorschriften der VOB Teil B zu vereinbaren und im übrigen auf die Vorschriften des BGB, insbesondere des Werkvertragsrechts, zurückzugreifen. Im Übrigen gelten die allgemeinen Vorschriften des BGB immer dann, wenn die VOB Teil B keine speziellen Regelungen enthält. Dies ist z.B. bei Fragen des Zustandekommens des Vertrages und den verschiedenen Formen des Leistungsstörungsrechts der Fall, so dass dann auf die Regelungen des Allgemeinen Teils des BGB und des Allgemeinen Schuldrechts zurückgegriffen werden muss.

Wie beim BGB-Vertrag können sich aber auch beim VOB-Vertrag erhebliche Abgrenzungsschwierigkeiten ergeben, wenn neben den Vorschriften des Teils B der VOB auch diejenigen Rechtsgedanken und Rechtsnormen des BGB zur Anwendung kommen, die bereits beim BGB-Vertrag angesprochen wurden.

Dies wird im Einzelnen noch zu erörtern sein. Ist also neben den Regelungen der VOB Teil B auch eine Anwendung der Vorschriften des BGB möglich, so sind als weitere Gesetze insbesondere das AGB-Gesetz und das für Bauprozesse besonders bedeutsame ZPO-Gesetz in Betracht zu ziehen. Bei der VOB Teil B spielt das AGB-Gesetz eine besondere Rolle, da nach heute herrschender Meinung in Rechtsprechung und Literatur auch die Regelungen der VOB Teil B ihrer Rechtsnatur nach AGB sind.

Die Grenzen der wahlweisen Anwendung der Vorschriften der VOB Teil B und des BGB sind in der Fachwelt umstritten. So wird von denjenigen, die sich gegen den AGB-Charakter aussprechen, geltend gemacht, dass es der VOB Teil B an typischen Merkmalen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen fehle. So wurde auf die Beteiligung von Auftraggebern und Auftragnehmern bei einer Änderung der VOB und deren relative Ausgewogenheit hingewiesen.

Da aber nunmehr § 23 11 Nr. 2 AGBG einige seiner Bestimmungen auf VOB-Verträge für unanwendbar erklärt, wird im Umkehrschluss zu Recht gefolgert, dass die VOB Teil B grundsätzlich am AGBG zu messen ist. Es soll aber nicht verschwiegen werden, dass die Einordnung der VOB Teil B als AGB einige Zweifelsfragen aufgeworfen hat, auf die hier nicht näher eingegangen werden kann. Nachfolgend sollen einige typische Probleme der Bauvorbereitung, Bauausführung, Kontrolle und Abnahme von Bau- und Ausrüstungsleistungen aufzeigen und Lösungsvorschläge unterbreiten.

Die Problemlösungen werden hier ohne Namen der Beteiligten und ohne Orts- und Adressangaben dargestellt. Das Buch beschränkt sich auf die Nennung der Aufgabenstellung, der Baumängel und Bauschäden und der Schwerpunkte der Begutachtung und zeigt die Problemlösungen auf, die jedoch nicht übertragbar sind. Anhand von Fotos, die sich auf den jeweiligen Fall beziehen, wird die Situation anschaulich und verständlich dargestellt.

Die notwendigen Unterlagen für Bauvorbereitung, Bauplanung und Gebrauchsabnahme sind wie hier genannt. Wenn z.B. ein Hausbau, die „eigenen 4 Wände“, überlegt und vorbereitet wird, dann machen das nicht immer nur Baufachleute. Zuerst müssen die Bauherren wissen, was sie wollen. Dann können sie eine Vorauswahl der Anbieter treffen und Angebote einholen, die in der Regel kostenlos sind. Um sich schließlich für eine Baufirma, einen Architekten oder einen Bauträger als Auftragnehmer zu entscheiden, müssen die Angebotsunterlagen geprüft werden. Was im Angebot steht, ist genau zu prüfen, und was zur Vertragsvorbereitung an Unterlagen zugesagt wird, ist zu beachten und vor Vertragsabschluss einzufordern. Dazu gehören auch die Zusagen, Lieferungen und Leistungen des Auftraggebers.

2.2 Die Baubeschreibung

Bevor es zum Vertragsabschluss kommt, muss alles genau geprüft werden. Hier empfiehlt es sich, „einen Bausachverständigen hinzuzuziehen. “Dann kommt die Baubeschreibung ins Spiel. Es gilt der Grundsatz: „Wenn der Bauherr nicht weiß, was er vom Bauunternehmer bekommt, kommt der Vertrag nicht zustande. (mangelhafte, unvollständige oder fehlende Baubeschreibung)“.

Eine aussagekräftige Baubeschreibung schafft Klarheit. Viele Verbraucher, wie die Bauherren auch genannt werden, wissen nicht, welche Leistungen sie nach dem Bauvertrag erwarten können. Dies muss sich aus der Baubeschreibung ergeben. Das Kleingedruckte hilft nicht weiter. Auch die vielen Fachbegriffe sind für den Bau-Laien meist unverständlich. Nach den Erfahrungen des Verfassers sind die Baubeschreibungen oft unvollständig und auch nicht ausreichend. Die Baubeschreibung ist der wichtigste Bestandteil des Bauvertrages. In der Baubeschreibung werden der Leistungsumfang, die Art und Qualität der Baustoffe und Materialien sowie der Ausstattungsgrad des zu errichtenden Hauses beschrieben. Damit sind die immer wieder überraschenden Mehrkosten weitgehend ausgeschlossen. Wer trotz Vertrag nicht weiß, was er bekommt, kann auch nicht erkennen, was vertraglich vereinbarte Leistungen und was Zusatzleistungen sind und das sind erhebliche Nachteile.

2.3 Der Bauvertrag,

Klare Verträge schaffen klare Verhältnisse. Dies sollte insbesondere für Bauverträge gelten. Der Bau eines selbst genutzten Eigenheims ist für die meisten Menschen die größte Investition ihres Lebens. Umso wichtiger ist es, bei der Gestaltung des Bauvertrags besondere Sorgfalt walten zu lassen. Dennoch lassen sich viele Bauherren auf ungünstige Verträge ein, die zu vermeidbaren Mehrbelastungen führen und hohe finanzielle Risiken bergen. Nach einer Studie des Bauherren-Schutzbundes (BSB) werden viele Bauherren über den Tisch gezogen. Von 100 untersuchten Bauverträgen war nach Überzeugung des BSB kein einziger ohne Vorbehalt unterschriftsreif....