Energetische Optimierung von Büroimmobilien im Bestand

Anlass der Untersuchungen

Im Rahmen des durch die deutsche Politik 2011 ausgegebenen Ziels der Energiewende durch Einsparung von CO2 können seitens der Immobilienwirtschaft große Potenziale insbesondere in der Nutzungsphase älterer Bestandsimmobilien abgerufen werden, um einen signifikanten Beitrag zu leisten. Anders als bei den bereits umfangreich untersuchten Wohn­immobilien ist bei Gewerbeimmobilien bislang jedoch nicht umfassend ermittelt worden, welche Komponenten den größten Effekt versprechen. Speziell Büroimmobilien stellen hierbei eine weitgehend typisierbare und aufgrund ihrer Häufigkeit repräsentative Klasse dar und werden in dieser Arbeit hinsichtlich der energetischen Optimierung gezielt analysiert.

Die nachhaltige Ersparnis von CO2 dient einerseits der Umwelt, muss jedoch insbesondere bei Gewerbeimmobilien auch für den ggf. selbst nutzenden Eigentümer bzw. einen Investor lohnend sein. Notwendig ist ein Verfahren für die Investition in die energierelevanten Komponenten einer Bestandsbüroimmobilie unter Berücksichtigung der Ist-Situation und der Zielsetzung der jeweiligen Investoren, das jedoch auch die Bedürfnisse der Nutzer und äußere Einflüsse wie Vorschriften, Umweltbedingungen etc. berücksichtigt.

Aufbau der Dissertation

Nach einer allgemeinen Einführung in die Problemstellung, der Schilderung des aktuellen Bezugs, der Darstellung der hierzu bislang erfolgten Forschungstätigkeit und die Einordnung in den immobilienwirtschaftlichen Kontext geht die Arbeit auf den Status Quo der energetischen Situation von Immobilien sowie in technischer Hinsicht im Rahmen der Lebenszykluskostenbetrachtung auf Methoden und Kennzahlensysteme zur operativen Führung einer Immobilie in der Nutzungsphase ein. In Abgrenzung zu den Möglichkeiten bei Immobilienneubauten wird die Notwendigkeiten der Fortentwicklung von Bestandsimmobilien anhand Anlässen, Gründen, Hindernissen und der rechtlichen Situation aufgezeigt und Lösungsansätze und Nutzeransprüche für Bestandsbüroimmobilien geschildert.

Beispielhaft genannte Optimierungsmöglichkeiten aus den Bereichen der geringinvestiven wie auch kostenintensiven und daher langfristiger amortisierenden Maßnahmen stehen jeweils im Zusammenhang mit der vorgefundenen Ist-Situation der Immobilien, die vorbehaltlich bereits durchgeführter Instandsetzungsmaßnahmen in typische Bautenzustände nach Altersklassen gegliedert werden können. Zur Ermittlung des Ist-Zustands einer zu optimierenden Immobilie wird die Anwendung einer Due Diligence für Bauwerk und Anlagentechnik, Ist-Betriebskostenanalyse und Zustandsanalyse der Gebäudekomponenten beschrieben.