Real Estate und Facility Management (eBook)

Prof. Dr.-Ing. Norbert Preuß ist Geschäftsführer der PREUSS GmbH. Das Unternehmen erbringt interdisziplinäre Managementleistungen rund um die Immobilie, wie sie in dem vorliegenden Werk erläutert sind. Seit 2014 gehört die PREUSS GmbH zu CBRE. 2001 wurde Herr Prof. Dr. Preuß in den Vorstand des Deutschen Verbandes der Projektmanager in der Bau- und Immobilienwirtschaft (DVP) berufen und ist seit 2013 Geschäftsführender Vorstand. Seit 2007 ist er Leiter der Fachkommission Projektsteuerung/ -management im AHO e.V. 2015 wurde er zum Honorarprofessor für das Fachgebiet „Bau- und Immobilienprojektmanagement“ an der Hochschule für angewandte Wissenschaften Augsburg bestellt.Dr.-Ing. Lars Bernhard Schöne ist seit 2006 Lehrbeauftragter für das Fachgebiet Portfolio- und Asset Management am LBI der TU München, ‚Mitglied im Transparenz-Ausschuss‘ des ZIA sowie im Ausschuss ‚Forschungs-, Innovations- und Technologiepolitik‘ des BDI engagiert. Dr. Schöne ist auch Autor des Fachbuches Immobilien-Benchmarking im Springer-Verlag und einer Vielzahl weiterer Schriften.

Vorwort zur 4. Auflage 5
Inhaltsverzeichnis 8
Autorenverzeichnis 18
Abkürzungsverzeichnis 21
Kapitel-1 24
Einleitung 24
1.1 Wandel 24
1.2 Herausforderungen 27
1.3 Lösungsansätze 29
Literatur 32
Kapitel-2 33
Lebenszyklus der Immobilie 33
2.1 Real Estate Management 35
2.2 Projektentwicklung 36
2.2.1 Erfolgsfaktoren 36
2.2.2 Organisationsmöglichkeiten 37
2.2.3 Vergütungsmodelle 40
2.2.4 Anforderungsprofil 41
2.3 Projektmanagement 42
2.3.1 Erfolgsfaktoren 51
2.3.2 Organisationsmöglichkeiten 57
2.3.3 Vergütungsmodelle 58
2.3.4 Anforderungsprofil 60
2.4 Risikomanagement 66
2.4.1 Erfolgsfaktoren 67
2.4.2 Organisationsmöglichkeiten 68
2.4.3 Vergütungsmodelle 72
2.4.4 Anforderungsprofil 73
2.5 Transaktionsmanagement 74
2.5.1 Erfolgsfaktoren 75
2.5.2 Organisationsmöglichkeiten 76
2.5.3 Vergütungsmodelle 77
2.5.4 Anforderungsprofil 78
2.6 Portfoliomanagement 80
2.6.1 Erfolgsfaktoren 80
2.6.2 Organisationsmöglichkeiten 81
2.6.3 Vergütungsmodelle 82
2.6.4 Anforderungsprofil 84
2.7 Asset Management 86
2.7.1 Erfolgsfaktoren 87
2.7.2 Organisationsmöglichkeiten 89
2.7.3 Vergütungsmodelle 89
2.7.4 Anforderungsprofil 90
2.8 Property Management 91
2.8.1 Erfolgsfaktoren 93
2.8.2 Organisationsmöglichkeiten 94
2.8.3 Vergütungsmodelle 95
2.8.4 Anforderungsprofil 97
2.9 Facility Management 99
2.9.1 Erfolgsfaktoren 105
2.9.2 Organisationsmöglichkeiten 105
2.9.3 Vergütungsmodelle 110
2.9.4 Anforderungsprofil 110
Literatur 112
Kapitel-3 115
Real Estate und Facility Management 115
3.1 Analysemethodik 116
3.2 Analysechronologie 117
3.2.1 Grundlagenermittlung 117
3.2.2 Detailanalyse 129
3.2.3 Fachexpertise 136
3.2.4 Umsetzungscontrolling 137
3.3 Beispiel zur Reorganisationsanalyse 138
3.3.1 Projektinitialisierung 139
3.3.2 Organisations- und Datenanalyse 141
3.3.3 Modellentwicklung 143
3.3.4 Change Management 151
Literatur 152
Kapitel-4 153
Projektentwicklung 153
4.1 Geschäftsfeldentwicklung 154
4.1.1 Zielkatalog 154
4.1.2 Markt- und Standortanalyse 154
4.1.3 Immobilienprodukt 156
4.1.4 Marketing- und Realisierungskonzept 157
4.1.5 Projekt-Risikomanagement 157
4.1.6 Investitions-/Erlösplanung 161
4.2 Vorbereitung der Projektentwicklung 161
4.2.1 Termin- und Ablaufplanung 164
4.2.2 Kosten- und Erlösplanung 165
4.2.3 Immobilienwirtschaftliche Gesamtkonzeption 168
4.2.4 Bau- und Planungsrecht 169
4.2.5 Konzeption der Erschließung 170
4.2.6 Technische Vorbereitung 171
4.2.7 Administrative Projektvorbereitung 172
4.3 Immobilienproduktentwicklung 174
4.3.1 Aufbau- und Ablauforganisation 175
4.3.2 Immobilienwirtschaftliche Entwicklungsperspektiven 177
4.3.3 Städtebau-/Architekturbetrachtung 179
4.3.4 Marketingkonzeption 182
4.3.5 Städtisches und soziales Quartiersmanagement 186
4.3.6 Analyse des öffentlichen Raumes 188
4.3.7 Maßnahmen der Produktveredelung 189
4.4 Nutzerbedarfsprogramm 189
4.4.1 Definition der Projektziele 192
4.4.2 Bedarfsplanung 192
4.4.3 Organisations- und Strukturanalyse 193
4.4.4 Kommunikationsanalyse 197
4.4.5 Flächenbedarfsermittlung 198
4.4.6 Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen 199
4.4.7 Risikoabschätzung 202
4.5 Markt- und Standortanalyse 202
4.5.1 Quantitative Marktanalyse 203
4.5.2 Qualitative Marktanalyse 205
4.5.3 Standortanalyse 206
4.5.4 Wettbewerbsanalyse 206
4.5.5 Risikoanalyse 207
4.6 Kaufmännische und technische Bestandsbewertung 209
4.6.1 Zieldefinition 211
4.6.2 Qualitative und quantitative Beurteilungskriterien 212
4.6.3 Auswertung der Immobilienperformance 214
4.6.4 Ableiten der Strategie 215
4.7 Festlegung des Kostenrahmens 216
4.7.1 Analyse des Baubedarfs 216
4.7.2 Analyse der Kosteneinflussgrößen 218
4.7.3 Systematik der Kostenrahmenermittlung 219
4.7.4 Plausibilitätskontrollen 220
4.7.5 Erläuterung des Kostenrahmens 221
Literatur 222
Kapitel-5 223
Projektmanagement 223
5.1 Organisationshandbuch 224
5.1.1 Klären der Aufbauorganisation 224
5.1.2 Entwickeln der Projektstruktur 224
5.1.3 Aufgabenaufteilung und Kommunikation 226
5.1.4 Anforderungen an CAD/Planung 226
5.1.5 Kostenplanung und -struktur 226
5.1.6 Vergabestrategie und -verfahren 228
5.1.7 Rechnungsabwicklung 228
5.1.8 Informationsmanagement 228
5.2 Entscheidungsmanagement 228
5.2.1 Analyse der Aufbau- und Ablauforganisation 229
5.2.2 Festlegung der Entscheidungsprozesse 232
5.2.3 Analyse des Entscheidungsbedarfs 234
5.2.4 Objektdefinition 238
5.2.5 Entscheidungskriterien und Feststellung der Merkmale 238
5.2.6 Beschaffen der Bewertungsdaten 240
5.2.7 Erarbeitung des Auswahlvorschlages 241
5.3 Terminmanagement 242
5.3.1 Festlegung des Terminrahmens 243
5.3.2 Aufbau der Terminstrukturen 246
5.3.3 Terminsteuerung 248
5.3.4 Terminkontrollberichte 253
5.4 Kostenmanagement 253
5.4.1 Organisatorische Voraussetzungen 254
5.4.2 Kostenplanung, -kontrolle und -steuerung 255
5.4.3 Kostenberechnung 255
5.4.4 Kostenberichtswesen und Baubuchhaltung 258
5.5 Projektkommunikationsmanagementsystem 260
5.5.1 Notwendigkeit eines PKMS 261
5.5.2 Auswahlverfahren 264
5.5.3 Bedarfs- und Produktanalyse 264
5.5.4 Terminplanung 265
5.5.5 Vertragsbedingungen 271
5.5.6 Building Information Modeling (BIM) 275
5.6 Management von Nutzerleistungen 277
5.6.1 Organisationsstruktur Nutzerprojekt 280
5.6.2 Planungskonzepte Nutzerprojekt 282
5.6.3 Inbetriebnahmekonzept zur Nutzerausstattung 284
5.6.4 Ein-/Umzug 286
5.7 Nutzungskostenmanagement 287
5.7.1 Leistungsstruktur 287
5.7.2 Einflussfaktoren auf die Nutzungskosten 291
5.7.3 Einflussfaktoren im Kontext der DIN 18960 295
5.7.4 Quantitative Bewertung der Nutzungskosten 297
5.7.5 Nutzungskostenbewertung in der Projektentwicklung 301
5.8 Organisation der Über- bzw. Inbetriebnahme sowie Nutzung 305
5.8.1 Festlegung der Einzelabnahmen 306
5.8.2 Strukturablauf Abnahme/Inbetriebnahme 307
5.8.3 Kapazitätsrahmen der Abnahmephase/Organisationsplan 309
5.9 Projektcontrolling für Investoren, Bauherren und Nutzer 309
5.9.1 Strukturierung der Aufbau- und Ablauforganisation 312
5.9.2 Vorbereitung des Vertragsabschlusses mit dem GÜ 315
5.9.3 Der Generalübernehmervertrag 318
5.9.4 Planungsentwicklung/Controlling 320
5.9.5 Leistungskontrollen der Planung 320
5.9.6 Bemusterungsverfahren 322
5.9.7 Leistungsstandkontrollen Ausführung 323
5.9.8 Qualitätskontrollen 326
5.9.9 Kostenkontrolle 331
5.9.10 Abnahmeverfahren 332
5.9.11 Bauherrenaufgaben bei Übernehmerprojekten 332
5.10 Steuerung der Nachhaltigkeitskriterien 333
5.10.1 Projektentwicklung 334
5.10.2 Projektvorbereitung 337
5.10.3 Planung 337
5.10.4 Ausführungsvorbereitung 339
5.10.5 Ausführung und Projektabschluss 339
5.10.6 Auswirkungen auf das Leistungsbild Projektsteuerung 340
Literatur 342
Kapitel-6 343
Transaktionsmanagement 343
6.1??????Investitionsprozess????? 344
6.1.1?????Produktdefinition und Marketing (Start-up) 345
6.1.2?????Erstanalyse (Screening) 346
6.1.3??????Detailanalyse????? (Due Diligence) 347
6.1.4?????Abschluss (Signing und Closing) 349
6.2??????Research????? 350
6.2.1?????Markt- und ?Standortanalyse????? 350
6.2.2??????Objektanalyse????? 352
6.2.3?????Wettbewerbsbeobachtung 352
6.2.4??????Objektstrategie????? 353
6.2.5?????Unterstützung bei der ?Verkehrswert?????ermittlung 355
6.3?????Due ?Diligence????? 355
6.3.1?????Anforderung an die Leistung und Beteiligten 356
6.3.2?????Anpassung des Prozessablaufes 358
6.3.3?????Definition der erforderlichen Leistungen 358
6.3.4?????Durchführung der Due Diligence 363
6.4??????Desinvestitionsprozess????? 366
6.4.1?????Strategieentwicklung 368
6.4.2?????Informationsaufbereitung 372
6.4.3?????Investorenansprache 373
6.4.4?????Informationsbereitstellung 376
6.4.5?????Transaktionsabschluss 376
6.4.6?????Bieterverfahren im Beispiel 377
6.5??????Immobilienbewertung????? 379
6.5.1?????Zieldefinition 381
6.5.2?????Auswahl ?Bewertungsverfahren????? 382
6.5.3?????Bewertungsvorbereitung 393
6.5.4?????Bewertungsdurchführung 393
6.5.5?????Ergebnisvorstellung 394
6.6?????Datenraum und -beschaffung 394
6.6.1?????Digitale Datenräume in der Due ?Diligence??????? 396
6.6.2?????Auswahl und Aufbau des Datenraums 397
6.6.3?????Anforderungen an die Datenqualität 401
6.6.4?????Implementierung eines Datenraums 403
6.6.5?????Sicherheitsanforderungen 405
6.7?????Workout notleidender Immobilienengagements 406
6.7.1??????Objektanalyse????? 407
6.7.2?????Markt- und ?Standortanalyse????? 409
6.7.3?????SWOT-?Analyse????? 409
6.7.4?????Business-?Plan????? 411
Literatur 412
Kapitel-7 413
Risikomanagement 413
7.1 Risikokomponenten 414
7.1.1 Unsicherheit, Risiko und Ungewissheit 414
7.1.2 Risikoerwartungswert 416
7.1.3 Interdependenzen zwischen Rendite und Risiko 419
7.2 Risikoreporting 420
7.2.1 Anforderungen und Erwartungen 421
7.2.2 Bausteine eines integrierten Reportings 426
7.2.3 KAGB-konforme Berichtsarchitektur 428
7.2.4 Interdisziplinäre Reporting-Plattform 430
7.3 Risikomanagement-Prozess 431
7.3.1 Formulieren der Risikostrategie 432
7.3.2 Risikoidentifikation 433
7.3.3 Risikoanalyse 435
7.3.4 Risikomessung 436
7.3.5 Risikosteuerung 438
7.3.6 Risikokontrolle 440
7.4 Risikotragfähigkeit 441
7.4.1 Festlegen der Mindestanforderungen 441
7.4.2 Risikotragfähigkeitsrechnung 444
7.4.3 Risikoklassifizierung 445
7.4.4 Risiko-Quantifizierung 446
7.4.5 Addition der Einzelrisiken 447
7.5 Risikomessmethoden 447
7.5.1 Top-Down-Ansatz 447
7.5.2 Bottom-Up-Ansatz 453
Literatur 460
Kapitel-8 461
Portfoliomanagement 461
8.1 Anwendung der Portfoliotheorie 462
8.1.1 Renditebestimmung 466
8.1.2 Risikobestimmung 468
8.1.3 Modellbildung 470
8.1.4 Auswahl des optimalen Immobilienportfolios 472
8.2 Basismodelle der Portfolioanalyse 474
8.2.1 Handlungs- und Verhaltensstrategien 475
8.2.2 Marktwachstum-Marktanteil-Portfolio (BCG) 475
8.2.3 Marktattraktivität-Wettbewerbsvorteil-Portfolio (McKinsey) 478
8.2.4 Möglichkeiten und Grenzen der Portfolioanalyse 481
8.3 Immobilienstrategie 482
8.3.1 Bestandsanalyse und Portfolio-Check 483
8.3.2 Entwicklung der Immobilienstrategie 493
8.3.3 Portfolioanalyse und -bewertung 498
8.3.4 Verwertung und Strukturierung 502
8.3.5 Kapitalallokation 503
8.4 Informationsmanagement und Reporting 504
8.4.1 Definition der Berichtsadressaten 506
8.4.2 Ermittlung der Steuerungskennzahlen 507
8.4.3 Ableitung des Informationsbedarfes 510
8.4.4 Modellierung von Einzelberichten 510
8.4.5 Immobilien Due Diligence 516
8.5 Immobilien-Workout 518
8.5.1 Spezial-Alternative Investment Funds 519
8.5.2 Outsourcing über Publikums-AIF 526
8.5.3 Real Estate Investment Trust 527
Literatur 527
Kapitel-9 529
Asset Management 529
9.1 Controlling, Budgetplanung und -steuerung 529
9.1.1 Wirtschaftsplan 531
9.1.2 Cashflow-Planung 532
9.1.3 Kennzahlen und Benchmarking 533
9.1.4 Bewirtschaftungsanalyse 533
9.1.5 Lebenszykluskostenmanagement 534
9.1.6 Versicherungsmanagement 539
9.1.7 Unterstützung bei Rechtsstreitigkeiten 539
9.2 Vermietungs- und Maklersteuerung 539
9.2.1 Vermietungskonzepte 541
9.2.2 Maklermanagement 542
9.2.3 Mieterbetreuung, -kommunikation und -korrespondenz 543
9.2.4 Mietobjektübergaben und -rücknahmen 543
9.2.5 Mietvertragsmanagement und -controlling 543
9.3 Vertragsmanagement und -analyse 545
9.3.1 Vertragsbestandsanalyse 546
9.3.2 Leistungsanalyse 548
9.3.3 Vertragserstellung 551
9.3.4 Vergütungskonzeption 552
9.4 Dienstleistungssteuerung 553
9.4.1 Gewährleistungsmanagement 553
9.4.2 Auswahl, Steuerung und Controlling von Dienstleistern 554
9.4.3 Instandsetzungsstrategie 556
9.4.4 Baubegehung 556
9.4.5 Begehung zur Verkehrssicherungspflicht 557
9.4.6 Planung, Umsetzung und Kontrolle von baulichen Maßnahmen 559
9.5 Revitalisierungsmanagement 560
9.5.1 Formulierung der Nachhaltigkeitsstrategie 562
9.5.2 Erschließung der Optimierungspotenziale 562
9.5.3 Ableitung der Projektziele und Formulierung der Aufgaben 566
9.5.4 Analyse auf Optimierungspotenziale 570
9.5.5 Strukturierung des Handlungsbedarfes und der Projektabläufe 570
9.5.6 Grundlagenanalyse zur Energie- und CO2-Reduzierung 576
Literatur 580
Kapitel-10 581
Property Management 581
10.1 Kennwertermittlung – Benchmarking 582
10.1.1 Problemidentifikation 582
10.1.2 Interne und externe Datensammlung 584
10.1.3 Analyse der Informationen 587
10.1.4 Organisations- und Prozessoptimierung 589
10.2 Optimierung der Nutzungskosten 590
10.2.1 Strukturierung 592
10.2.2 Nutzungskostenplanung 604
10.2.3 Identifikation Kostentreiber 610
10.2.4 Maßnahmenplan 618
10.2.5 Simulation und Variantenbewertung 620
10.3 Ausschreibung operativer Dienstleistungen 622
10.3.1 In-/Outsourcingkonzeption 622
10.3.2 Ausschreibungsvorbereitung 627
10.3.3 Ausschreibung 628
10.4 Flächenmanagement 631
10.4.1 Flächenbestandsaufnahme 632
10.4.2 Festlegen von Flächenkennzahlen 634
10.4.3 Ermitteln des Flächeneinsparpotenzials 636
10.5 Arbeitsplatz- und Büroservicemanagement 637
10.5.1 Bestandsaufnahme 639
10.5.2 Flächenbelegungsanalyse 640
10.5.3 Ausstattungs- und Serviceanalyse 640
10.6 Mietmanagement 642
10.6.1 Vertragsmanagement und Liegenschaftsmanagement 643
10.6.2 Betriebskostenabrechnung 644
10.6.3 Objektbuchhaltung 645
Literatur 646
Kapitel-11 648
Facility Management 648
11.1 Planungsbegleitendes Facility Management 650
11.1.1 Bestandsdokumentation 652
11.1.2 Modellierung Berichtswesen 652
11.1.3 Aufbereitung von Kennzahlen 653
11.1.4 Vorbereitung Benchmarking in der Planungsphase 665
11.2 Betriebskonzeption 666
11.2.1 Bestandteile des Betreiberkonzeptes 667
11.2.2 Betreiberverantwortung 673
11.2.3 Integration von Facility Management Consulting-Leistungen 676
11.2.4 Vorbereitung Einführung und Ausschreibung 678
11.3 Daten- und Informationsmanagement 679
11.3.1 Pflichtenheft für den Facility Management Prozess 682
11.3.2 Datenerhebung im Lebenszyklus 694
11.3.3 Durchgängiger Informationsfluss der Projektphasen 700
11.3.4 Regelungen zur Datenübergabe 701
11.3.5 Organisation der Datenverwaltung 702
11.3.6 Vorbereitung der Einführung des CAFM-Systems 704
11.4 Auswahl eines CAFM-Systems 705
11.4.1 Systemabklärung und Definition der IT-Vision 705
11.4.2 Projektinitialisierung und Anforderungsanalyse 708
11.4.3 Ausschreibung und Evaluation 712
11.4.4 Implementierung und Customizing 718
11.4.5 Client/Server und Web-basierte Systeme 719
11.5 Technische Betriebsführung 720
11.5.1 Datenerfassung und -auswertung 721
11.5.2 Leistungsanalyse 723
11.5.3 Modellentwicklung zur Betriebsführung 725
11.6 Instandhaltungsmanagement 726
11.6.1 Aufgaben- und Zielableitung 728
11.6.2 Potenzialanalyse 730
11.6.3 Maßnahmenkonzeption 730
11.7 Energiemanagement 733
11.7.1 Verbrauchswerterfassung 735
11.7.2 Energietechnische Analyse 736
11.7.3 Maßnahmenableitung und Energieoptimierung 738
11.8 Umzugsmanagement 740
11.8.1 Vorbereitungskonzeption 741
11.8.2 Durchführungsplanung und Support 744
11.8.3 Umzugsnachbereitung 745
11.9 Sicherheitsmanagement 745
11.9.1 Sicherheits- und Schwachstellenanalyse 746
11.9.2 Sicherheitskonzeption 747
11.9.3 Integrationsplanung 750
11.10 Reinigungsmanagement 751
11.10.1 Planung 752
11.10.2 Durchführung 753
11.10.3 Qualitätssicherung/Kontrolle 753
Literatur 756
Kapitel-12 758
Ausblick 758
12.1 Veränderungen 758
12.2 Anpassungsbedarf 759
12.3 Impulssuche 762
Literatur 762
Literatur 763
Sachwortverzeichnis 769