Real Estate und Facility Management (eBook)

Dr.-Ing. Norbert Preuß ist geschäftsführender Gesellschafter der PREUSS Projektmanagement GmbH sowie der PREUSS Real Estate Management GmbH, München. Seine Gesellschaften erbringen interdisziplinäre Managementleistungen rund um die Immobilie, wie sie in dem vorliegenden Werk abgebildet sind. 2001 wurde er in den Vorstand des Deutschen Verbandes der Projektmanager in der Bau- und Immobilienwirtschaft (DVP) berufen und betreut das Ressort Leistungsbilder im Projektmanagement. Seit 2007 ist er Leiter der Fachkommission Projektsteuerung/ -management im AHO e.V.Dr.-Ing. Lars Bernhard Schöne zeichnet als Mitglied der Geschäftsleitung bei STRABAG Property and Facility Services, Region München, für den Bereich Real Estate Management verantwortlich. Nach seiner Tätigkeit an der Bergischen Universität Wuppertal promovierte er extern im Fachgebiet Bauwirtschaft. Dr. Schöne war in leitenden Funktionen bei CBP Consulting Engineers in München, KPMG Hamburg sowie Real I.S. AG, Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement, tätig. Er ist Lehrbeauftragter für Portfoliomanagement an der TU München und weiterhin engagiert mit Publikationen sowie in Gremien. Dr. Schöne ist auch Autor des Fachbuches Immobilien-Benchmarking im Springer-Verlag.

Vorwort zur 3. Auflage 5
Inhalt 7
Autorenverzeichnis 15
Abkürzungsverzeichnis 19
Einleitung 21
Lebenszyklus der Immobilie 27
2.1 Ganzheitlicher Denkansatz 27
2.2 Real Estate Management – Immobilienmanagement 29
2.2.1 Corporate Real Estate Management 29
2.2.2 Public Real Estate Management 29
2.3 Portfoliomanagement 30
2.3.1 Abgrenzung zum Assetmanagement 31
2.3.2 Grundgedanke des Portfoliomanagements 31
2.4 Property Management 32
2.4.1 Abgrenzung zum Asset- und Portfoliomanagement 32
2.4.2 Definition 34
2.4.3 Vergütungsmodelle 37
2.4.4 Erfolgsfaktoren 39
2.4.5 Anforderungsprofil für Property Manager 40
2.5 Projektentwicklung 41
2.5.1 Produktionsfaktoren des Entwicklungsprozesses 41
2.5.2 Organisationsmöglichkeiten der Projektentwicklung 42
Fall 1: Aufbauorganisation in der Projektentwicklungsphase (Eigennutzung) 42
Fall 2: Aufbauorganisation Projektentwicklungsphase 44
Investor 44
Projektkoordination (PK) 45
Operative Dienstleister für die Immobilienprojekte 45
2.6 Projektmanagement 45
2.6.1 Projektleitung und -steuerung 46
Handlungsbereich A: Organisation, Information, Koordination, Dokumentation 49
Handlungsbereich B: Qualitäten, Quantitäten 49
Handlungsbereich C: Kosten, Finanzierung 50
Handlungsbereich D: Termine/Kapazitäten 51
2.6.2 Projektcontrolling 52
2.6.3 Projektsteuerung und -rechtsberatung 52
2.6.4 Construction Management 54
Construction Management „at agency“ 55
Construction Management „at risk“ 56
Risiken von CM und GMP 57
2.6.5 Organisationsmöglichkeiten des Projektmanagements 58
Fall 1: Projektmanagement durch den Bauherrn 58
Fall 2 Projektsteuerung durch einen Externen 58
Fall 3: Generalunternehmer und externe Projektsteuerung 60
Fall 4: Externe Projektsteuerung sowie -controlling 65
Fall 5: Projektsteuerung bei Einschaltung eines Generalplaners 65
Organisation 65
Qualitäten/Quantitäten 67
Kosten 67
Termine 67
Fall 6: Projektaufbauorganisation Generalübernehmer/Totalübernehmer 67
2.6.6 Anforderungsprofil für Projektmanager 68
Festlegen und dokumentieren der Projektziele 69
Schaffen von eindeutigen Zuständigkeiten und Verantwortlichkeiten 69
Auswahl der Projektmitglieder 69
Festlegen der Kommunikations- und Entscheidungsstrukturen 70
Definieren der terminlichen Meilensteine 71
Denken in Handlungsalternativen 71
Überwachen und Steuern des Projektablaufes 72
Partnerschaftlicher Umgang mit den Projektbeteiligten 73
Organisieren des Projektabschlusses 73
Anforderungsprofil des Projektleiters 73
2.7 Facility Management 74
2.7.1 Strategisches Facility Management 75
Facility/Facilities 75
Management 76
Strategie 76
2.7.2 Planungs- und Baubegleitendes Facility Management 76
Strategische und operative Planung 78
Honorarmodell 79
2.7.3 Operatives Facility Management 79
Technisches Gebäudemanagement 80
Infrastrukturelles Gebäudemanagement 80
Kaufmännisches Gebäudemanagement 81
Objektmanagement 81
2.7.4 Organisationsmöglichkeiten des Facility Managements 82
Planungs- und Baubegleitendes Facility Managements 82
Fall 1: Strategisches und operatives Facility Management in Eigenleistung 82
Fall 2: Operatives Facility Management mit Eigen- und Fremdleistung 82
Fall 3: Strategisches sowie teilweise operatives Facility Management als Fremdleistung 83
Fall 4: Objektmanagement und operatives Facility Management als Fremdleistung 83
Fall 5: Total Facility Management 85
2.7.5 Anforderungsprofil für Facility Manager 86
Real Estate und Facility Management – Consulting 88
3.1 Chronologie 90
3.2 Vorgehensweise 90
3.2.1 Teilschritt 1 – Grundlagenermittlung 91
3.2.2 Teilschritt 2 – Detailanalyse 103
3.2.3 Teilschritt 3 – Fachexpertise 110
3.2.4 Teilschritt 4 – Umsetzungscontrolling 110
Portfoliomanagement – die Wertorientierung 112
4.1 Immobilienbewertung 112
4.1.1 Zieldefinition 115
4.1.2 Auswahl Bewertungsverfahren 115
4.1.2.1 Vergleichswertverfahren 116
4.1.2.2 Sachwertverfahren 118
4.1.2.3 Ertragswertverfahren 120
4.1.2.4 Discounted Cashflow Verfahren 123
4.1.2.5 Vereinfachte Wertermittlungsverfahren 124
4.1.3 Bewertungsvorbereitung 126
4.1.4 Bewertungsdurchführung 126
4.1.5 Ergebnisvorstellung 127
4.2 Informationsmanagement und Immobilien-Berichtswesen 128
4.2.1 Definition der Berichtsadressaten 130
4.2.2 Ermittlung der Steuerungskennzahlen 130
4.2.3 Ableitung Informationsbedarf 133
4.2.4 Modellierung Einzelberichte 134
4.2.4.1 Immobilienbericht 135
4.2.4.2 Portfoliobericht 137
4.2.4.3 Objektbericht 137
4.2.5 Immobilien Due Diligence 139
4.3 Immobilien-Workout 141
4.3.1 Outsourcing über Immobilien-Spezialfonds 142
4.3.1.1 Rechtliche Grundlagen 143
4.3.1.2 Vorgehensweise und Effekte bei Auflage eines Immobilien-Spezialfonds 146
4.3.1.3 Einsatzmöglichkeiten von Immobilien-Spezialfonds 148
4.3.1.4 Vor- und Nachteile von Immobilien-Spezialfonds 149
4.3.1.5 Steuerliche Betrachtung von Immobilien-Spezialfonds 150
4.3.1.6 Bilanzierung von Immobilien-Spezialfonds 150
4.3.2 Outsourcing über geschlossene Immobilienfonds 151
4.3.3 G-REIT 152
4.4 Non-Performing Loans (Notleidende Immobilienen-gagements) 153
4.4.1 Objektanalyse 155
4.4.2 Markt- und Standortanalyse 156
4.4.3 SWOT-Analyse 156
4.4.4 Business-Plan 158
4.4.5 Maßnahmenpriorisierung 158
4.5 Portfoliotheorie 159
4.5.1 Renditebestimmung 161
4.5.1.1 Immobilienperformance 161
4.5.1.2 Ertrag 162
4.5.1.3 Kosten 162
4.5.1.4 Wertveränderung 163
4.5.2 Risikobestimmung 163
4.5.3 Modellbildung 165
4.5.4 Auswahl des optimalen Immobilienportfolios 167
4.6 Entwicklung und Umsetzung der Immobilienstrategie 169
4.6.1 Bestandsanalyse 171
4.6.2 Immobilien Portfolio-Check 173
4.6.2.1 Zieldefinition 174
4.6.2.2 Gegenstand der Untersuchung 174
4.6.2.3 Bestandserfassung 175
4.6.2.4 Ergebnispräsentation 175
4.6.3 Entwicklung Immobilienstrategie 179
4.6.3.1 Immobilien-Bereitstellung 181
4.6.3.2 Immobilien-Bewirtschaftung 182
4.6.3.3 Immobilien-Verwertung 183
4.6.4 Portfolioanalyse und Definition Soll-Portfolio 183
4.6.4.1 Portfolioanalyse als Bottom-Up-Ansatz 184
4.6.4.2 Portfolioanalyse als Top-Down-Ansatz 186
4.6.5 Verwertung 187
4.6.6 Strukturierung 189
4.6.7 Kapitalallokation 189
Property Management – die Steuerung 190
5.1 Reorganisationsmanagement 190
5.1.1 Projektinitialisierung 192
5.1.2 Organisations- und Datenanalyse 195
5.1.3 Modellentwicklung 197
5.1.4 Change Management 205
5.2 Immobilienanalysen und Research 206
5.2.1 Markt- und Standortanalyse 206
5.2.2 Objektanalyse/Objektentwicklung 207
5.2.3 Wettbewerbsbeobachtung 209
5.2.4 Objektstrategie 209
5.2.5 Unterstützung bei der Verkehrswertermittlung 210
5.3 Controlling, Budgetplanung und -steuerung 211
5.3.1 Wirtschaftsplan 212
5.3.2 Cashflow-Planung 213
5.3.3 Kennzahlen und Benchmarking 214
5.3.4 Bewirtschaftungsanalyse 215
5.3.5 Lebenszykluskostenmanagement 217
5.3.6 Versicherungsmanagement 219
5.3.7 Unterstützung bei Rechtsstreitigkeiten 220
5.4 Vermietungs- und Maklersteuerung 221
5.4.1 Vermietungskonzepte 222
5.4.2 Maklermanagement 224
5.4.3 Mieterbetreuung, -kommunikation und -korrespondenz 224
5.4.4 Mietobjektübergaben und -rücknahmen 225
5.4.5 Mietvertragsmanagement und -controlling 225
5.5 Dienstleistungsvertragsmanagement und -analyse 227
5.5.1 Vertragsbestandsanalyse 228
5.5.2 Leistungsanalyse 228
5.5.3 Vertragserstellung 232
5.5.4 Vergütungskonzeption 233
5.6 Dienstleistungsausschreibung 235
5.6.1 In-/Outsourcingkonzeption 235
5.6.2 Ausschreibungsvorbereitung 239
5.6.3 Ausschreibung 240
5.7 Dienstleistungssteuerung 243
5.7.1 Gewährleistungsmanagement 243
5.7.2 Auswahl, Steuerung und Controlling von Dienstleistern 244
5.7.3 Instandsetzungsstrategie 246
5.7.4 Baubegehung 246
5.7.5 Begehung zur Verkehrssicherungspflicht 248
5.7.6 Planung, Umsetzung und Kontrolle von baulichen Maßnahmen 250
5.8 Unterstützung bei An- und Verkäufen 251
5.8.1 Portfolio- bzw. Objektankauf 251
5.8.2 Portfolio- bzw. Objektübernahmen 252
5.8.3 Portfolio- bzw. Objektverkauf/After Sales Management 252
5.9 Computerunterstütztes Facility Management 253
5.9.1 Definition der IT-Vision 253
5.9.2 Projektinitialisierung 254
5.9.3 Anforderungsanalyse 256
5.9.4 Ausschreibung und Evaluation 258
5.9.5 Implementierungscoaching 263
5.10 Kennwertermittlung – Benchmarking 264
5.10.1 Problemidentifikation 265
5.10.2 Interne und externe Datensammlung 267
5.10.3 Analyse der Informationen 269
5.10.4 Organisations- und Prozessoptimierung 270
5.11 Due Diligence 272
5.11.1 Anforderung an die Leistung und Beteiligten 273
5.11.2 Anpassung des Prozessablaufes 275
5.11.3 Definition der erforderlichen Leistungen 276
5.11.4 Durchführung der Due Diligence 278
5.12 Revitalisierungsmanagement 283
5.12.1 Formulierung der Nachhaltigkeitsstrategie 285
5.12.2 Erschließung der Optimierungspotenziale 288
5.12.3 Ableitung der Projektziele 289
5.12.4 Aufgabenformulierung 294
5.12.5 Analyse auf Optimierungspotenziale 295
5.12.6 Strukturierung des Handlungsbedarfes und der Projektabläufe 298
5.12.7 Grundlagenanalyse zur Energie- und CO2-Reduzierung 302
Projektentwicklung – die Konzeption 306
6.1 Geschäftsfeldentwicklung 307
6.1.1 Zielkatalog 308
6.1.2 Markt- und Standortanalyse 309
6.1.3 Immobilienprodukt 309
6.1.4 Marketingkonzept 310
6.1.5 Realisierungskonzept 310
6.1.6 Risikomanagement 310
6.1.7 Investitions-/Erlösplanung 310
6.2 Vorbereitung der Projektentwicklung 311
6.2.1 Termin- und Ablaufplanung 314
6.2.2 Kosten- und Erlösplanung 317
6.2.3 Immobilienwirtschaftliche Gesamtkonzeption 317
6.2.4 Bau- und Planungsrecht 319
6.2.5 Konzeption der Erschließung 319
6.2.6 Technische Vorbereitung 320
6.2.7 Administrative Projektvorbereitung 321
6.3 Immobilienproduktentwicklung 323
6.3.1 Aufbau- und Ablauforganisation 325
6.3.2 Immobilienwirtschaftliche Entwicklungsperspektiven 326
6.3.3 Städtebau-/Architekturbetrachtung 328
6.3.4 Marketingkonzeption 331
6.3.5 Städtisches und soziales Quartiersmanagement 336
6.3.6 Analyse des öffentlichen Raumes 337
6.3.7 Maßnahmen der Produktveredelung 337
6.4 Nutzerbedarfsprogramm 339
6.4.1 Definition der Projektziele 341
6.4.2 Bedarfsplanung 341
6.4.3 Organisations- und Strukturanalyse 342
6.4.4 Kommunikationsanalyse 344
6.4.5 Flächenbedarfsermittlung 346
6.4.6 Risikoabschätzung 349
6.5 Markt- und Standortanalyse 350
6.5.1 Quantitative Marktanalyse 351
6.5.2 Qualitative Marktanalyse 352
6.5.3 Standortanalyse 352
6.5.4 Wettbewerbsanalyse 354
6.5.5 Risikoanalyse 354
6.6 Kaufmännische und technische Bestandsbewertung 356
6.6.1 Zieldefinition 358
6.6.2 Aufnahme der qualitativen und quantitativen Beurteilungskriterien 359
6.6.3 Auswertung der Immobilienperformance 361
6.6.4 Ableiten der Strategie 362
6.7 Festlegung des Kostenrahmens 362
6.7.1 Analyse des Baubedarfs 363
6.7.2 Analyse der Kosteneinflussgrößen 365
6.7.3 Systematik der Kostenrahmenermittlung 366
6.7.4 Plausibilitätskontrollen 367
6.7.5 Erläuterung des Kostenrahmens 368
Projektmanagement – die Planung und Realisierung 370
7.1 Organisationshandbuch 371
7.1.1 Klären der Aufbauorganisation 373
7.1.2 Entwickeln der Projektstruktur 373
7.1.3 Aufgabenaufteilung und Kommunikation 373
7.1.4 Anforderungen an CAD/Planung 374
7.1.5 Kostenplanung und -struktur 374
7.1.6 Vergabestrategie/Vergabeverfahren 374
7.1.7 Rechnungsabwicklung 375
7.1.8 Informationsmanagement 375
7.2 Entscheidungsmanagement 375
7.2.1 Analyse der Aufbau- und Ablauforganisation 376
7.2.2 Festlegung der Entscheidungsprozesse 379
7.2.3 Analyse des Entscheidungsbedarfs 382
7.2.4 Objektdefinition 386
7.2.5 Entscheidungskriterien/Feststellung der Merkmale 387
7.2.6 Beschaffen der Bewertungsdaten 387
7.2.7 Erarbeitung des Auswahlvorschlages 387
7.3 Terminmanagement 388
7.3.1 Festlegung des Terminrahmens 390
7.3.2 Aufbau der Terminstrukturen 392
7.3.3 Terminsteuerung 393
7.3.4 Terminkontrollberichte 398
7.4 Kostenmanagement 399
7.4.1 Klären der organisatorischen Voraussetzungen 400
7.4.2 Kostenplanung, -kontrolle und -steuerung 400
7.5 Informationsmanagement 405
7.6 Management von Nutzerleistungen 412
7.6.1 Organisationsstruktur Nutzerprojekt 415
7.6.2 Planungskonzepte Nutzerprojekt 417
7.6.3 Inbetriebnahmekonzept Nutzerausstattung 419
7.6.4 Ein-/Umzug 420
7.7 Organisation und Administration bei der Übergabe und -nahme bzw. Inbetriebnahme sowie Nutzung 420
7.7.1 Festlegung der Einzelabnahmen 421
7.7.2 Strukturablauf Abnahme/Inbetriebnahme 422
7.7.3 Kapazitätsrahmen der Abnahmephase/Organisationsplan 424
7.8 Projektcontrolling für Investoren, Bauherrn, Nutzer 425
7.8.1 Strukturierung der Aufbau- und Ablauforganisation 428
7.8.2 Vorbereitung des Vertragsabschlusses mit dem GÜ 430
7.8.3 Der Generalübernehmervertrag 433
7.8.4 Planungsentwicklung/Controlling 435
7.8.5 Leistungskontrollen der Planung 436
7.8.6 Bemusterungsverfahren 437
7.8.7 Leistungsstandkontrollen Ausführung 438
7.8.8 Qualitätskontrollen 441
7.8.9 Kostenkontrolle 442
7.8.10 Abnahmeverfahren 446
7.8.11 Bauherrnaufgaben bei Übernehmerprojekten 447
7.8.12 Honorierung der verschiedenen Leistungsbilder 448
Facility Management – die Planung 1
8.1 Integrale Planung 1
8.1.1 Übergeordnete Leistungen 1
8.1.2 Schnittstellenmanagement 1
8.1.3 Einflussnahme auf die Planungsabläufe 1
8.1.4 Projektmanagement in der Schnittstelle zum Facility Management Consulting 1
8.2 Planung und Optimierung der Nutzungskosten 1
8.2.1 Strukturierung 1
8.2.2 Nutzungskostenplanung 1
8.2.3 Identifikation Kostentreiber 1
8.2.4 Maßnahmenplan 1
8.2.5 Simulation und Variantenbewertung 1
8.3 Controlling und kontinuierliche Verbesserung 1
8.3.1 Bestandsdokumentation 1
8.3.2 Modellierung des Berichtswesens 1
8.3.3 Aufbereitung von Kennzahlen 1
8.3.4 Vorbereitung Benchmarking in der Planungsphase 1
8.4 Daten- und Informationsmanagement 1
8.4.1 Pflichtenheft für den Facility Management Prozess 1
8.4.2 Datenerhebung im Lebenszyklus 1
8.4.3 Durchgängiger Informationsfluss der Projektphasen 1
8.4.4 Regelungen zur Datenübergabe 1
8.4.5 Organisation der Datenverwaltung 1
8.4.6 Vorbereitung der Einführung des CAFM-Systems 1
8.5 Betriebskonzeption 1
8.5.1 Bestandteile des Betreiberkonzeptes 1
8.5.2 Betreiberverantwortung 1
8.5.3 Integration von Facility Management Consulting-Leistungen 1
8.5.4 Vorbereitung der Einführung und Ausschreibung 1
Facility Management – die Bewirtschaftung 548
9.1 Technische Betriebsführung 549
9.1.1 Datenerfassung und -auswertung 549
9.1.2 Leistungsanalyse 551
9.1.3 Modellentwicklung zur Betriebsführung 553
9.2 Instandhaltungsmanagement 554
9.2.1 Aufgaben- und Zielableitung 555
9.2.2 Potenzialanalyse 557
9.2.3 Maßnahmenkonzeption 559
9.3 Energiemanagement 560
9.3.1 Verbrauchswerterfassung 562
9.3.2 Energietechnische Analyse 563
9.3.3 Maßnahmenableitung und Energieoptimierung 565
9.4 Flächenmanagement 567
9.4.1 Flächenbestandsaufnahme 568
9.4.2 Festlegen von Flächenkennzahlen 570
9.4.3 Ermitteln des Flächeneinsparpotenzials 573
9.5 Arbeitsplatz- und Büroservicemanagement 573
9.5.1 Bestandsaufnahme 574
9.5.2 Flächenbelegungsanalyse 575
9.5.3 Ausstattungs- und Serviceanalyse 578
9.6 Umzugsmanagement 579
9.6.1 Vorbereitungskonzeption 580
9.6.2 Durchführungsplanung und Support 582
9.6.3 Umzugsnachbereitung 583
9.7 Sicherheitsmanagement 584
9.7.1 Sicherheits- und Schwachstellenanalyse 584
9.7.2 Sicherheitskonzeption 585
9.7.3 Integrationsplanung 588
9.8 Mietmanagement 589
9.8.1 Vertragsmanagement und Liegenschaftsmanagement 590
9.8.2 Betriebskostenabrechnung 590
9.8.3 Objektbuchhaltung 591
9.9 Reinigungsmanagement 592
9.9.1 Planung 593
9.9.2 Durchführung 594
9.9.3 Qualitätssicherung/Kontrolle 594
9.10 Computerunterstützes Facility Management im Betrieb 596
9.10.1 Anforderungen an CAFM-Systeme 597
9.10.2 Anwendungen im CAFM 599
Zusammenfassung und Ausblick 602
10.1 Leistungsbilder und -veränderungen 602
10.2 Ausblick 606
Literatur 608
Sachverzeichnis 617