Die Nutzung von Geschäftsmieten für die Überprüfung und Verdichtung von Bodenrichtwerten in der Landeshauptstadt Dresden

Als eine der zentralen Aufgaben der Gutachterausschüsse sieht das BauGB die Ermittlung von Bodenrichtwerten vor. Bodenrichtwerte haben ein breites Anwendungspektrums und werden vielfältig nachgefragt, insbesondere von Privatpersonen, Organisationen aus dem Bereich der Immobilienwirtschaft und von öffentlichen Institutionen. In Innenstadtlagen ist, aufgrund der Besonderheiten des Immobilienmarktes, die Ermittlung von Bodenrichtwerten erschwert. Das Angebot an unbebauten bzw. bebauten Grundstücken ist gering. Zudem machen heterogene Wertunterschiede des Bodens auf kleinstem Raum das tatsächliche Bodenwertniveau schlecht überschaubar.
Die vorliegende Arbeit konzentriert sich auf die Erarbeitung von Vorschlägen zur zweckmäßigen Ermittlung und Fortschreibung von Bodenrichtwerten in Innenstadtgeschäftslagen der Landeshauptstadt Dresden.
In diesen Lagen steht der Wert des Bodens in direktem Zusammenhang mit dem zu erzielenden Ertrag aus der Nutzung des Bodens. In zahlreichen deduktiven Modellen lässt sich der Wert des Bodens aus Mieterträgen ableiten. Aufgrund wesentlicher Vorteile wurde das Mietlageverfahren nach Schmalgemeier und Paul dabei als ein geeignetes Verfahren identifiziert. Auf Grundlage der durchgeführten Analyse wurden ein geeigneter Bodenwertindikator der Erdgeschossladenmiete, ein einfacher Modellzusammenhang, und die Möglichkeit der flächendeckenden Bodenwertermittlung als Vorteile herausgestellt. Zudem wird das Mietlageverfahren in mehreren Bundesländern, insbesondere Niedersachsen, Nordrhein-Westfahlen und Schleswig-Holstein, erfolgreich angewandt.
Der in Dresden gültige funktionale Zusammenhang wurde unter Nutzung von 140 Mietwerten und 50 Bodenwerten ermittelt. Mit diem Mietlageverfahren konnten die Bodenrichtwerte des Jahres 2005 überprüft werden. Zudem wurden in ausgewählten Dresdner Innenstadtgeschäftslagen plausible Bodenwerte flächendeckend und homogen ermittelt.
Eine Überprüfung der Übertragbarkeit des in Dresden geltenden funktionalen Modells des Mietlageverfahrens auf andere Großstädte Deutschlands verdeutlicht den individuellen Charakter eines jeden Grundstücksmarktes und zeigt, dass sich das Mietlageverfahren nicht ohne weiteres auf andere Städte übertragen lässt. Obwohl das Mietlageverfahren eine geeignete und zuverlässige Methode der Bodenrichtwertbestimmung in Innenstadtlage ist, stellt es nur eine von mehreren Säulen zur Ermittlung von Bodenrichtwerten dar. Es ist hervorzuheben, dass eine regelmäßige Aktualisierung des Mietlageverfahrens sehr aufwendig ist. Eine praktische Anwendbarkeit des Verfahrens ist durch den Gutachterausschuss in Zukunft zu prüfen.