Haftungsfallen für den WEG-Verwalter

INHALT
Vorwort 9
1 DIE WICHTIGSTEN GRUNDSÄTZE ZUR VERWALTERHAFTUNG 11
1.1 So wird die Wohnungseigentümergemeinschaft nach WEG verwaltet 12
1.1.1 Willensbildung durch die Wohnungseigentümer (§§ 21, 23 WEG) 12
1.1.2 Ausführung durch den Verwalter als Organ (§ 27 WEG) 13
1.1.3 Unterstützung des Verwalters durch den Verwaltungsbeirat (§ 29 WEG) 14
1.2 Beginn und Umfang der Verwaltertätigkeit 15
1.2.1 So wird der Verwalter bestellt (§ 26 WEG) 15
1.2.2 Das sind die Tätigkeiten des Verwalters 17
1.3 Woraus entsteht die Haftung des Verwalters? 20
1.3.1 ... aus dem gesetzlichen Schuldverhältnis 20
1.3.2 ... aus dem Verwaltervertrag 20
1.3.3 ... aus unerlaubter Handlung (§§ 823 ff. BGB) 21
1.4 Der Haftungsmaßstab: Verschulden 21
1.5 Wem gegenüber haftet der Verwalter? 22
1.6 Wann verjähren Haftungsansprüche? 22
1.7 Welche Haftungsbeschränkungen sind möglich? 24
1.7.1 Regelungen im Verwaltervertrag 24
1.7.2 Entlastungsbeschluss 25
1.8 Wofür haftet der Verwalter? 26
1.8.1 Handeln und Unterlassen 26
1.8.2 Organisationsverschulden 27
1.8.3 Gefälligkeit 28
1.9 Kann sich der Verwalter durch Versicherungen schützen? 28
1.9.1 Haus_ und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung 29
1.9.2 Gewässerschadenhaftpflichtversicherung 29
1.9.3 Bauherrenhaftpflichtversicherung 30
1.9.4 Betriebshaftpflichtversicherung 30
1.9.5 Vermögensschadenhaftpflichtversicherung 31
1.9.6 Vertrauensschadenhaftpflichtversicherung 31
2 VERWALTERHAFTUNG AM BEISPIEL DER VERKEHRSSICHERUNGSPFLICHT 33
3 SO VERMEIDEN SIE HAFTUNGSFALLEN 45
3.1 Vorsicht: trügerisches Einvernehmen mit Verwaltungsbeirat und Eigentümern 46
3.2 Eigentümerversammlung? - Ja, gerne! 46
3.3 Sorgfältige Vorbereitung jeder Beschlussfassung 47
3.4 Umlaufbeschluss als Ausnahme 48
3.5 "Wer schreibt, der bleibt!" - Bedenken dokumentieren 49
4 TYPISCHE HAFTUNGSFALLEN 51
4.1 ... anlässlich der Bestellung 51
4.1.1 Untätigkeit bei Anfechtung des Bestellungsbeschlusses 51
4.2 ... unmittelbar nach der Bestellung 53
4.2.1 Fehlender Verwaltervertrag 53
4.2.2 Fehlender Verwalternachweis 57
4.2.3 Mangelhafte Objektbegehung 61
4.2.4 Entgangene Mieteinnahmen 63
4.3 ... im Verwalteralltag 66
4.3.1 Verwalterhandeln ohne Beschluss 66
4.3.2 Sammelvertrag mit Dienstleister 68
4.3.3 Zustimmung des Verwalters zu Einzelmaßnahmen/Gebrauchsregelungen 71
4.3.4 Wanddurchbruch - Zustimmung notwendig? 74
4.3.5 Zahlungen bei Schäden im Sondereigentum 80
4.3.6 Nachlässigkeit beim Klageauftrag 82
4.3.7 Falscher Vertragspartner 84
4.3.8 Beschluss im schriftlichen Verfahren (Umlaufbeschluss) 86
4.4 ... bei der Bearbeitung von Versicherungsfällen 91
4.4.1 Ansprüche bestehen nur gegen die Versicherung 91
4.4.2 Quotelung der Versicherungsleistung bei Selbstbehalt 94
4.5 ... bei der Einberufung der Eigentümerversammlung 97
4.5.1 Haftungsfalle bei allen Einberufungsmängeln 97
4.5.2 Einladung, Beschlussfähigkeit 99
4.5.3 Schwer zu erreichende Eigentümer 116
4.5.4 Formulierung der Tagesordnung 119
4.6 ... bei der Durchführung der Eigentümerversammlung 127
4.6.1 Formelle Beschlussmängel: Teilnahmerechte, insbesondere von Dritten? 127
Exkurs: Dritte in der Eigentümerversammlung 131
... anstelle des Eigentümers 131
... als Begleitung des Eigentümers 132
... als Berater der Gemeinschaft 133
4.6.2 Weitere Beschlussmängel: Ablauf der Eigentümerversammlung/Stimmrechtsausschluss 134
4.6.3 Beharren auf dem Versammlungsvorsitz 136
4.6.4 Fehlerhafte Beschlussverkündung 138
4.6.5 Verlust der Beschlussfähigkeit während der Versammlung 142
4.6.6 Beschlussfassungen über bauliche Veränderungen 145
4.7 ... bei Protokoll und Beschluss_Sammlung 152
4.7.1 Dokumentation der Abstimmungsergebnisse 152
4.7.2 Heilmittel Beschluss_Sammlung 156
4.7.3 Exkurs: Haftungsgesichtspunkte zur Beschluss_Sammlung 159
4.8 ... bei der Durchführung von Beschlüssen 168
4.8.1 Umgang mit angefochtenen Beschlüssen 168
4.8.2 Umgang mit unklaren Beschlüssen 171
4.9 ... bei Instandhaltungs_ und Instandsetzungsmaßnahmen 176
4.9.1 Eigenmächtige Instandsetzung 176
4.9.2 Zu viel Planungseifer 177
4.9.3 Energieausweis ohne Beschluss 179
4.10 ... bei der finanziellen Verwaltung 181
4.10.1 Verspätete Jahresabrechnung 181
4.10.2 Zitterbeschluss - falscher Verteilerschlüssel in der Abrechnung 183
4.10.3 Verteilung der Kosten von Gerichtsverfahren 185
4.10.4 Kontoüberziehung - Skonto - Kostensteigerung 191
4.10.5 Beschluss zur Änderung der Verteilung der Heizkosten 195
4.11 ... bei Veräußerungsvorgängen 199
4.11.1 Verweigerung der Verwalterzustimmung 199
4.11.2 (Falsche) Auskünfte 202
4.12 ... bei Beendigung der Verwaltertätigkeit 206
4.12.1 Festhalten von Verwaltungsunterlagen 206
4.13 ... aus strafbarer Handlung 208
4.13.1 Fragwürdige Praktiken des Vorgängers 208
STICHWORTVERZEICHNIS 211ANHANG 217
Muster für einen Fragen_ und Prüfungskatalog zur Gefährdungsbeurteilung 219
Musterbeschluss für Verwalterbestellung 226
Muster für Verwalteranfrage wegen Informationen über den Erwerber 227
Muster zur Beantwortung einer Anfrage eines Eigentümers auf Zustimmung zu einer baulichen Veränderung 228
Muster für einen Umlaufbeschluss 229
Muster für Feststellung und Verkündung eines Umlaufbeschlusses 231
Muster für Mitteilung über einen gescheiterten Umlaufbeschluss 231
Musterschreiben der Verwaltung an Wohnungseigentümer wegen Schadensabwicklung mit der Versicherung 232
Muster: Hinweisschreiben der Verwaltung wegen Instandsetzung von Rohren, die im Sondereigentum stehen 233
Merkblatt Eigentümerwechsel für Veräußerer und Erwerber 234
Muster eines Begrüßungs_/Informationsschreibens für die Erwerber 235
Muster für Vollmachterteilung bei Personenmehrheit auf Eigentümerseite 238
Muster für Vollmachterteilung von Wohnungseigentümern mit Wohnsitz im Ausland 239
Muster für Einverständniserklärung für den formwahrenden Versand von Verwaltungsunterlagen per E_Mail 240
Muster eines Einladungsschreibens mit Tagesordnung 240
Übersicht über erforderliche Mehrheiten 245
Muster für einen rechlichen Hinweis des Verwalters bei einer baulichen Veränderung 247
Muster für einen Beschluss zur Zustimmung zu einer baulichen Veränderung 247
Muster einer Beschluss_Sammlung 249
Muster einer sog. Sachverständigenklausel im Verwaltervertrag 252
Übersicht: Verteilung von Kosten der Rechtsverfolgung 253
Muster für einen Hinweis an die Eigentümer zur Änderung des Heizkostenverteilerschlüssels 254
Vollmachtsformular für Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen 255
Vollmachtsformular für Einsichtnahme in die Beschluss-Sammlung 256

DIE WICHTIGSTEN GRUNDSÄTZE ZUR VERWALTERHAFTUNG Verletzt der Verwalter seine Pflichten und trifft ihn hierfür ein Verschulden, so muss er für die daraus resultierenden Folgen einstehen, d. h. er haftet. Die Pflichten des Verwalters ergeben sich - aus dem Gesetz und - aus dem Verwaltervertrag. Pflichtwidrig kann sich der Verwalter sowohl im Innenverhältnis (gegenüber den Wohnungseigentümern) als auch im Außenverhältnis (Dritten gegenüber) verhalten. Das pflichtwidrige Verhalten kann ebenso in aktivem (falschem) Handeln bestehen wie im Unterlassen einer gebotenen Handlung. Ein Verschulden trifft den Verwalter, wenn er die Pflichtverletzung fahrlässig oder vorsätzlich begeht (§ 276 Abs. 1 BGB). Wenn der Verwalter also schuldhaft seine Pflichten verletzt, haftet er: "Haftung" bedeutet das persönliche wirtschaftliche Einstehen-Müssen des Verwalters für die Folgen seines pflichtwidrigen und schuldhaften Verhaltens. Die Haftung ist inhaltlich sehr weitreichend: Sie umfasst den Ersatz - materieller Schäden, und zwar sowohl unmittelbarer als auch mittelbarer (z. B. Prozesskosten), wie auch - immaterieller Schäden (z. B. Schmerzensgeld). Der Höhe nach ist die Haftung unbegrenzt. Einen vollständigen "Schutz vor Haftung" oder der Inanspruchnahme aufgrund einer Pflichtverletzung gibt es für den Verwalter nicht - weder durch haftungsbegrenzende oder -ausschließende Vereinbarungen im Verwaltervertrag noch durch den Abschluss einer geeigneten Versicherung. Schützen kann der Verwalter sich jedoch, indem er sich der Gefahrengeneigtheit seiner Tätigkeit bewusst wird und seine eigenen Haftungsinteressen im erforderlichen und angemessenen Umfang in die tägliche Verwalterarbeit einbezieht. Hierzu wird ein Verwalter jedoch nur in der Lage sein, wenn er über ein ausreichendes rechtliches (Grundlagen-)Wissen verfügt und dieses auch auf dem neuesten Stand hält.