Auch mündliche Vereinbarungen sind bindend

Rein theoretisch könnten Sie jeden Mietvertrag auch mündlich abschließen. Alle vereinbarten Regelungen wären für beide Parteien bindend. Doch natürlich gibt es ein Problem: Niemand kann beweisen, was Sie abgesprochen haben. Möglicherweise hat Ihr Mieter eine ganz andere Auffassung davon oder erinnert sich an ganz andere Regelungen. Gar nicht mal aus Boshaftigkeit, sondern weil die menschliche Erinnerung nun mal etwas sehr Subjektives ist.

Was folgt daraus? Wenn unklar ist, was Sie vereinbart haben, dann ist das so, als hätten Sie gar nichts vereinbart. Aber Achtung, ein Mietvertrag gilt trotzdem! Und zwar »auf unbestimmte Zeit« abgeschlossen. Sie können Ihrem Mieter frühestens zum Ende des ersten Jahres kündigen.

Und wenn der Mieter schon eingezogen ist?

Natürlich kommt es vor, dass Mieter bereits einziehen und erst dann der – schriftliche – Mietvertrag gemacht wird. Das geht in den allermeisten Fällen auch gut, wenigstens sofern der Mietvertrag zügig abgeschlossen wird und der Mieter nicht ein Vierteljahr auf seinen Vertrag wartet. Haben Sie einen solchen Vertrag mit Ihrem Mieter abgeschlossen, brauchen Sie nicht zu bangen. Sofern der Vertrag in Ordnung ist und Ihr Mieter ihn unterschrieben hat, ist er im Allgemeinen gültig.

Was gilt, wenn Sie nichts vereinbart haben?

Wo immer sich eine Lücke in Ihrem Mietvertrag auftut, da greifen die gesetzlichen Vorschriften. Und die sind nicht gerade besonders vermieterfreundlich. Zwei gravierende Beispiele:

• Haben Sie keine Vereinbarung über die Neben- bzw. Betriebskosten getroffen, so sind diese Kosten bereits durch die Miete abgegolten. Sie haben dann keine Möglichkeit, diese Kosten gesondert abzurechnen. Auch wenn Sie alles belegen können (→ Kapitel 3).
• Steht im Mietvertrag nichts über die so genannten »Schönheitsreparaturen» oder Renovierungsarbeiten, so muss der Vermieter dafür aufkommen.

Gesetzliche Vorschriften gelten auch bei unklaren Regelungen und nichtigen Vereinbarungen

Besonders tückisch für den Vermieter ist der Umstand, dass diese Regelungen nicht nur dann gelten, wenn die Vertragsparteien darüber nichts vereinbart haben, sondern auch wenn die Vereinbarungen im Mietvertrag nicht ganz eindeutig sind. Das kann Ihnen schneller passieren, als Sie vielleicht meinen. Zum einen sind manche Verträge nicht ganz unmissverständlich formuliert, zum anderen tritt der kritische Fall der Mehrdeutigkeit auch dann auf, wenn der Vertrag zwei Alternativen vorsieht und Sie schlicht vergessen haben, die unzutreffende zu streichen. Dann gelten entweder die gesetzlichen Vorschriften oder aber der Mieter kann sich aussuchen, welche der angegebenen Alternativen gelten soll.

Die gesetzliche Regelung ist auch immer dann maßgeblich, wenn eine bestimmte Vereinbarung im Mietvertrag »nichtig« ist. Im schlimmsten Fall kann der gesamte Mietvertrag nichtig werden, dann sind also auch Regelungen betroffen, die sonst gültig wären. Um diesen Fall von vornherein auszuschließen, enthalten mittlerweile fast alle Mietverträge den Passus: »Wenn eine Regelung des Vertrages nichtig sein sollte, dann wird nicht dadurch der Vertrag insgesamt nichtig.«

Was bedeutet überhaupt »nichtig«?

»Nichtig« nennen die Juristen Übereinkünfte oder Verträge, die ungültig sind. Dafür kann es eine Vielzahl von Gründen geben, wie wir noch sehen werden. Reine Formfehler, zum Beispiel wenn Ihr Mieter ein Vertragsformular nicht unterschrieben hat. Oder inhaltliche Gründe, zum Beispiel wenn Ihre Vereinbarungen besonders unfair oder schlicht »sittenwidrig« sind. Ob eine Vereinbarung nichtig ist oder nicht, darüber entscheiden die Gerichte.

Im Zweifel stets zu Ihren Lasten

Manche Vermieter glauben, wenn im Mietvertrag zwei abweichende Deutungen möglich sind, dann müssten sich Mieter und Vermieter irgendwo in der Mitte treffen und einen Kompromiss aushandeln. Das ist aber ein Irrtum. Sie sollten wissen: Alle Zweifelsfälle gehen zu Lasten des Vermieters. Er trägt nämlich die Verantwortung für den Mietvertrag und seine Wirksamkeit, da er ja im Allgemeinen derjenige ist, der den vorformulierten Vertrag seinem Mieter vorlegt.

In der Konsequenz bedeutet das: Dem Mieter kann es letztlich gleichgültig sein, ob er einen Vertrag unterschreibt, der die eine oder andere »nichtige« Klausel...