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Cover 1
Titel 2
Inhaltsverzeichnis 5
Vorwort 11
1 Wohneigentum ja oder nein? 13
Mieter oder Eigentümer? 14
Ein Volk von Mietern?????????????????????????????????????????????????????? 14
Langsamer Trend zum Eigenheim???????????????????????????????????????????????????????????????????????? 16
Miete und Eigentum im Direktvergleich???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 16
Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 19
Die erste Bedürfnisabklärung?????????????????????????????????????????????????????????????????????? 22
Virtuelles Wohnen im Traumhaus?????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 24
Wie viel Wohneigentum liegt finanziell drin? 26
Die Tragbarkeitsrechnung?????????????????????????????????????????????????????????????? 27
Wie viel kosten Wohnungen und Häuser in der Schweiz? 29
2 Was bietet der Markt? 33
Welche Eigentumsform ist die richtige? 34
Haus- und Wohnungsformen?????????????????????????????????????????????????????????????? 35
Frei stehendes Einfamilienhaus?????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 35
Doppeleinfamilienhaus???????????????????????????????????????????????????????? 35
Reihenhaus?????????????????????????????????? 36
Terrassenhaus???????????????????????????????????????? 36
Geschosswohnung???????????????????????????????????????????? 37
Attikawohnung???????????????????????????????????????? 37
Duplexwohnung oder Maisonette???????????????????????????????????????????????????????????????????????? 38
Loft?????????????????????? 38
Aktuelle Standards im Eigenheimbau?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 39
Das sollte ein Eigenheim heute bieten???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 39
Wohnen im Alter???????????????????????????????????????????? 42
Haus ab Stange oder Designerhaus? 43
3 Das Traumobjekt suchen und finden 47
Viele Wege führen zum passenden Objekt?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 48
Zeitungsinserate und Internet???????????????????????????????????????????????????????????????????????? 48
Auftrag an Makler???????????????????????????????????????????????? 50
Vorzeitige Erbschaft oder Übernahme von den Eltern?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 50
Versteigerung???????????????????????????????????????? 51
Stimmt der Preis? 53
Preisbestimmende Faktoren und ihre Überprüfung?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 53
Preisverhandlung?????????????????????????????????????????????? 56
Besichtigungen: So gehen Sie richtig vor?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 57
Die erste Besichtigung?????????????????????????????????????????????????????????? 57
Die genaue Überprüfung des Objekts?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 59
Der Standort?????????????????????????????????????? 60
Das Quartier und die Umgebung???????????????????????????????????????????????????????????????????????? 62
Das Grundstück?????????????????????????????????????????? 64
Das Gebäude???????????????????????????????????? 74
4 Die Finanzierung 79
Erster Schritt: das Eigenkapital?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 80
Ersparnisse und Wertpapiere???????????????????????????????????????????????????????????????????? 82
Geld aus der 2. Säule???????????????????????????????????????????????????????? 82
Geld aus der Säule 3a???????????????????????????????????????????????????????? 85
Erbvorbezug und Schenkung???????????????????????????????????????????????????????????????? 85
Darlehen?????????????????????????????? 87
Weitere Möglichkeiten für Eigenkapital?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 88
Zweiter Schritt: die Hypothek???????????????????????????????????????????????????????????????????????? 88
Der Hypothekarzinssatz?????????????????????????????????????????????????????????? 89
Die Hypothekarmodelle???????????????????????????????????????????????????????? 90
Die Amortisation?????????????????????????????????????????????? 94
Die Hypothekaranbieter?????????????????????????????????????????????????????????? 96
Der Weg zum Hypothekarkredit?????????????????????????????????????????????????????????????????????? 98
Vergleichen lohnt sich?????????????????????????????????????????????????????????? 98
Die erste Offertrunde 100
Die zweite Offertrunde?????????????????????????????????????????????????????????? 104
Der Abschluss???????????????????????????????????????? 105
Der Baukredit???????????????????????????????????????? 107
5 Gemeinsames Wohneigentum verbindet 109
Die rechtliche Form des Eigentums???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 110
Stockwerkeigentum: eine besondere Form von Miteigentum?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 111
Was Ehepaare beachten müssen?????????????????????????????????????????????????????????????????????? 112
Wichtige Punkte für Konkubinatspaare?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 115
Gleichgeschlechtliche Paare???????????????????????????????????????????????????????????????????? 119
Käufergemeinschaften?????????????????????????????????????????????????????? 120
Die Wohnbaugenossenschaft???????????????????????????????????????????????????????????????? 121
6 Der Kauf 125
So läuft ein Immobilienkauf ab?????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 126
Verschiedene Verträge beim Kauf???????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 126
Zentral: der Kaufvertrag?????????????????????????????????????????????????????????????? 129
Der Notar???????????????????????????????? 132
Die Zahlung richtig abwickeln???????????????????????????????????????????????????????????????????????? 133
Der Grundbucheintrag?????????????????????????????????????????????????????? 134
Die Kosten für den Kauf???????????????????????????????????????????????????????????? 136
Kauf eines Objekts ab Plan?????????????????????????????????????????????????????????????????? 139
So schulen Sie Ihr Vorstellungsvermögen???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 141
Unterlagen für den Kauf ab Plan???????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 142
Kaufvertrag und GU-Vertrag?????????????????????????????????????????????????????????????????? 145
Zahlungsablauf?????????????????????????????????????????? 146
Zeitaufwand für den Käufer?????????????????????????????????????????????????????????????????? 147
Kauf eines Objekts aus zweiter Hand???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 147
Unterlagen für den Kauf von Altbauten???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 148
Altbauten erfordern Akzeptanz???????????????????????????????????????????????????????????????????????? 149
Achtung, Altlasten?????????????????????????????????????????????????? 150
Kaufvertrag für gebrauchte Objekte?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 153
7 Bauen und Umbauen 155
Der individuelle Neubau???????????????????????????????????????????????????????????? 156
Typen- und Fertighäuser???????????????????????????????????????????????????????????? 156
Bauen mit dem Architekten???????????????????????????????????????????????????????????????? 157
Der Architektenvertrag?????????????????????????????????????????????????????????? 161
Die Phasen des Bauprojekts?????????????????????????????????????????????????????????????????? 163
Der Werkvertrag mit den Handwerkern???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 168
Ihre Aufgaben als Bauherr oder Bauherrin?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 169
Versicherungen während der Bauzeit?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 172
Umbauen und Renovieren liegen im Trend?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 174
Richtig planen verhindert Fehlinvestitionen???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 174
Ausbauten sind Grenzen gesetzt?????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 177
Die Kosten im Griff behalten?????????????????????????????????????????????????????????????????????? 178
Eigenheim und Ökologie?????????????????????????????????????????????????????????? 179
Ökologie und Standort???????????????????????????????????????????????????????? 180
Ökologische Materialwahl?????????????????????????????????????????????????????????????? 180
Kostenfaktor Energie?????????????????????????????????????????????????????? 182
Minergie?????????????????????????????? 184
Isolation von Neubauten???????????????????????????????????????????????????????????? 185
Wärmetechnische Sanierung von Altbauten???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 186
Heizung und Warmwasser?????????????????????????????????????????????????????????? 188
Strom sparen?????????????????????????????????????? 191
Beim Bauen Geld sparen?????????????????????????????????????????????????????????? 192
Weglassen spart Geld?????????????????????????????????????????????????????? 193
Weniger Fläche spart Geld???????????????????????????????????????????????????????????????? 194
Einfacher Ausbau spart Geld???????????????????????????????????????????????????????????????????? 194
Gebrauchte Bauteile sparen Geld???????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 195
Leasen statt kaufen???????????????????????????????????????????????????? 195
Selber Hand anlegen???????????????????????????????????????????????????? 196
Vorsicht bei Tiefpreisen?????????????????????????????????????????????????????????????? 198
Und wenn es doch etwas Luxus sein soll? 200
8 Stolpersteine für Bauherren 203
Probleme während des Baus???????????????????????????????????????????????????????????????? 204
Bauhandwerkerpfandrechte?????????????????????????????????????????????????????????????? 204
Konkurs des Baupartners???????????????????????????????????????????????????????????? 206
Terminverzögerungen???????????????????????????????????????????????????? 206
Mangelhafte Arbeit?????????????????????????????????????????????????? 207
Mängel und Garantien?????????????????????????????????????????????????????? 208
Die Bauabnahme?????????????????????????????????????????? 209
Die Mängelrechte?????????????????????????????????????????????? 212
9 Nach dem Einzug 219
Der Unterhalt???????????????????????????????????????? 220
Laufender Unterhalt zahlt sich aus?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 220
Rücklagen bilden?????????????????????????????????????????????? 221
Investitionen richtig planen?????????????????????????????????????????????????????????????????????? 223
Finanzen und Versicherungen???????????????????????????????????????????????????????????????????? 224
Erneuerung des Hypothekarkredits?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 224
Versicherungen für Eigenheimbesitzer?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 225
Steuern für Eigenheimbesitzer???????????????????????????????????????????????????????????????????????? 228
Wenn es finanziell eng wird???????????????????????????????????????????????????????????????????? 232
10 Der Wiederverkauf 235
Vorbereitung auf den Wiederverkauf?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 236
Die Ausrichtung der Hypothek?????????????????????????????????????????????????????????????????????? 236
Selber verkaufen oder Makler beauftragen? 237
Der Immobilienmakler?????????????????????????????????????????????????????? 238
Welchen Wert hat die Liegenschaft? 240
So verkaufen Sie Ihre Liegenschaft auf eigene Faust???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 241
Anhang?????????????????????????? 247
Musterverträge?????????????????????????????????????????? 248
Adressen und Links?????????????????????????????????????????????????? 260
Literatur???????????????????????????????? 266
Stichwortverzeichnis?????????????????????????????????????????????????????? 268
Viele Wege führen zum passenden Objekt
Zeit ist der wichtigste Faktor bei der Suche nach einem Grundstück, einem Haus oder einer Wohnung. Nur in den seltensten Fällen werden Sie das passende Objekt gleich auf Anhieb finden. Je mehr Häuser und Wohnungen Sie besichtigen, je mehr Kataloge und Prospekte von Immobilienmaklern Sie wälzen, umso eher werden Sie ein Gespür dafür bekommen, ob Ihnen ein Objekt passt.
Waren noch vor wenigen Jahren Zeitungen fast die einzige Quelle bei der Suche, steht heute mit dem Internet ein Medium zur Verfügung, das mit einem Mausklick Tausende von Immobilien offeriert. Nicht zu vernachlässigen sind aber auch informelle Wege – das Herumfragen in der Nachbarschaft, das Kundeninserat im Quartierladen oder die Versteigerungsanzeigen der Konkursämter.
TIPP Damit Sie sich bei der Suche nicht verzetteln, sollten Sie unbedingt ein Anforderungsprofil für Ihr künftiges Heim erstellen (Beispiel siehe Seite 25).
Zeitungsinserate und Internet
Immobilieninserate in Zeitungen haben laufend an Bedeutung verloren. Ein Grossteil der Wohnungen und Häuser wird heute übers Internet angeboten. Vor allem in ländlichen Regionen kann sich ein Blick in die Lokalzeitung aber trotzdem lohnen.
Immobilienseiten gehören zu den am häufigsten genutzten Inhalten im Internet. Die Immobilienbranche hat deshalb in den letzten Jahren ihr Onlineangebot stark ausgebaut. Zu finden sind einerseits Inserateplattformen, auf denen Tausende von Häusern und Wohnungen angeboten werden, andererseits Internetseiten zu einzelnen Bauprojekten, die oft mit einer Vielzahl an Bildern und Plänen aufwarten.
Die Immobilienplattformen im Internet funktionieren meist ähnlich: Mithilfe einer Eingabemaske geben Sie die Parameter für die Suche ein (Region, Preisspektrum, Grösse, Zimmerzahl), und das Programm liefert die passenden Objekte. Viele dieser Plattformen bieten Bilder und Pläne, dazu kommen praktische Hilfsmittel wie eine Karte mit dem genauen Standort, Fahrpläne oder Angaben zum Steuerfuss. Findet sich kein geeignetes Objekt, können Sie ein Suchabonnement mit Ihren Anforderungen aufschalten und werden via E-Mail oder SMS informiert, wenn ein passendes Objekt inseriert wird.
DAS INTERNET HILFT BEI DER TRIAGE
Wenn Sie via Internet ein Suchabo für Ihre Traumliegenschaft schalten, erhalten Sie täglich mehrere Angebote. Doch taugen die Objekte wirklich etwas? Passt die Lage? Dank modernen Technologien liefert das Internet nach ein paar Mausklicks erste Antworten. Das erspart Ihnen unnütze Besichtigungen vor Ort. Diese Möglichkeiten stehen Ihnen zur Verfügung:
■Oft sind die Adressen in den Onlineinseraten direkt mit einer Karte verknüpft. Falls nicht, können Sie die Adresse manuell in einer Internetkarte eingeben, etwa bei Google Maps (www.maps.google.com) oder Search.ch (www.map.search.ch). So sehen Sie schnell, ob in der Nähe laute Strassen oder eine Bahnlinie vorbeiführen, wie die umliegende Bebauung aussieht, wo sich Haltestellen des öffentlichen Verkehrs, Restaurants, Läden oder Schulen befinden. Streetview ermöglicht Ihnen zudem vielerorts einen virtuellen Gang durch das Quartier.
■Verschiedene Kantone, darunter Zürich, bieten einen sogenannten GIS-Browser an (www.gis.zh.ch). Dahinter verstecken sich detaillierte Karten zu verschiedensten Themen. So können Sie etwa eine soziodemografische Analyse der Umgebung durchführen. Sie zeigt Ihnen, welchen Bildungsgrad die Bewohner in einem gewissen Umkreis haben, wie es mit der Altersstruktur oder der Herkunft (Ausländeranteil) aussieht.
■Hilfreich ist auch der loc@lisator des Kantons Zürich. Anhand von 21 Parametern ermittelt er, welche Standorte im Kanton Ihre Präferenzen besonders gut erfüllen (zu finden unter www.statistik.zh.ch → Interaktive Tools).
■Mit dem Wohnort-Attraktivitätsrechner der Credit Suisse (am einfachsten mithilfe einer Suchmaschine zu finden) können Sie zwei Gemeinden (zum Beispiel den jetzigen und den künftigen Wohnort) bezüglich ihrer Attraktivität vergleichen. Als Kriterien stehen etwa die Steuerbelastung, die Standortqualität, die Kaufkraft oder Verkehrsverbindungen zur Verfügung.
■Der Onlinefahrplan der SBB (www.sbb.ch) sowie ein Routenplaner (zum Beispiel www.google.com) zeigen schnell, wie gut erreichbar ein Objekt ist.
■Hilfreich sind auch elektronische Telefonbücher (www.local.ch), Personensuchseiten (wie www.123people.ch) sowie Social-Media-Plattformen (zum Beispiel www.facebook.com, www.plus.google.com), um mehr über die künftigen Nachbarn zu erfahren.
TIPP Neben schweizweiten Immobilienplattformen wie www.homegate.ch oder www.immoscout24.ch existiert eine Vielzahl an regionalen Anbietern. Eine gute Suchmöglichkeit sind übergeordnete Plattformen wie www.alle-immobilien.ch. Sie durchforsten ähnlich einer Suchmaschine die Seiten mehrerer Anbieter (weitere Links im Anhang). Hilfreich ist die Installation der von Homegate und Immoscout24 angebotenen Apps für Mobiltelefone. So erfahren Sie auch unterwegs sofort, wenn ein passendes Objekt verfügbar ist.
Auftrag an Makler
Wenn Sie wenig Zeit haben oder ein sehr spezielles Objekt suchen, können Sie einen Immobilienmakler beauftragen. Mit Vorteil wählen Sie dabei einen Makler, eine Maklerin aus der Region, in der Sie später wohnen möchten. Ein solcher Service ist aber nicht günstig. Üblicherweise werden Makler im Stundenlohn bezahlt. Die Ansätze dafür bewegen sich zwischen 120 und 190 Franken.
TIPP Lassen Sie sich vor der Auftragsvergabe Referenzen geben und überprüfen Sie diese. Vereinbaren Sie, wie lange der Auftrag laufen soll und welche Entschädigung Sie zu zahlen haben. Da es sich um einen Auftrag handelt, können Sie ihn jederzeit vorzeitig kündigen und den Makler für seine bis dahin geleistete Arbeit entschädigen.
Vorzeitige Erbschaft oder Übernahme von den Eltern
Die Übernahme des Hauses oder der Eigentumswohnung von den Eltern noch zu deren Lebzeiten ist eine weitere Möglichkeit, ein Eigenheim zu finden. Gerade Einfamilienhäuser mit vielen Treppen sind für ältere Menschen oft mehr Last als Freude, da ist eine vorzeitige Weitergabe an die Nachkommen sinnvoll.
Für die Übernahme des Elternhauses bestehen zwei Möglichkeiten: Entweder die Eltern verkaufen das Haus dem Sohn, der Tochter oder sie schenken es ihnen in Form eines Erbvorbezugs (siehe Seite 85). Beide Varianten erfordern eine öffentliche Beurkundung durch einen Notar (siehe auch Seite 132) und einen Eintrag im Grundbuch.
In beiden Fällen lohnt es sich zudem, sich von Fachleuten (Juristin, Notar) beraten zu lassen, um alle erbrechtlichen Aspekte zu klären. Dies gilt vor allem dann, wenn das Haus verschenkt oder zu einem Preis unter dem Marktwert verkauft wird und es mehrere Nachkommen gibt. Denn dann können die leer ausgehenden Kinder nach dem Tod der Eltern einen finanziellen Ausgleich verlangen.
BUCHTIPP
Mehr zum Erbvorbezug und zu allen anderen Fragen rund ums Vererben und Erben finden Sie im Beobachter-Ratgeber: Testament, Erbschaft. Wie Sie klare und faire Verhältnisse schaffen.
Versteigerung
Jede Woche werden in der Schweiz gegen 50 Wohnungen und Häuser versteigert. Auch dies kann ein Weg zu Ihrem neuen Heim sein; Ihre Chancen auf einen Zuschlag sind an einer solchen Gant durchaus intakt. Denn bei durchschnittlichen Objekten ist die Zahl der Mitbietenden gering, und die Preise sind meist nur so hoch angesetzt, dass sie die Schulden des ehemaligen Besitzers bei der Bank decken. Trotzdem geht es bei Immobilienversteigerungen um hohe Werte, und der Zuschlag erfolgt schnell. Deshalb sollten Sie sich gut vorbereiten.
■Besichtigen Sie das Objekt ausführlich und ziehen Sie wenn nötig eine Architektin zurate, um Schwachstellen zu erkennen. Denn bei einer Versteigerung sind sämtliche Mängelrechte ausgeschlossen.
■Das Konkursamt gibt einen Schätzpreis bekannt. Überprüfen Sie diesen sorgfältig und geben Sie im Zweifelsfall eine eigene Schätzung in Auftrag.
■Lassen Sie sich vom Konkursamt das Gläubiger- und Lastenverzeichnis zeigen. Es kann vorkommen, dass Sie mit der Liegenschaft auch Schulden oder Verträge übernehmen müssen.
■Werfen Sie einen Blick ins Grundbuch und klären Sie ab, welche Lasten, Rechte und Pflichten zum Objekt gehören.
■Klären Sie die Finanzierung im Voraus. Wenden Sie sich aber nicht an die Bank des Schuldners, denn diese wird Ihren Antrag unter Umständen ablehnen.
■Setzen Sie sich vor Beginn der Versteigerung eine oberste Limite. Diese setzt sich zusammen aus der Kreditzusicherung der Bank und Ihrem Eigenkapital.
■Halten Sie einen Scheck für die Anzahlung bereit. In der Regel müssen Sie 10 bis 20 Prozent des Schätzwerts direkt nach Abschluss der Versteigerung zahlen.
Während 30 Tagen nach der Versteigerung können beispielsweise die Gläubiger des früheren Besitzers noch Einsprache erheben. So lange mindestens müssen Sie warten,...
| Erscheint lt. Verlag | 8.2.2016 |
|---|---|
| Sprache | deutsch |
| Themenwelt | Sachbuch/Ratgeber ► Beruf / Finanzen / Recht / Wirtschaft ► Geld / Bank / Börse |
| Sachbuch/Ratgeber ► Beruf / Finanzen / Recht / Wirtschaft ► Immobilien / Grunderwerb | |
| Sachbuch/Ratgeber ► Gesundheit / Leben / Psychologie ► Familie / Erziehung | |
| Schlagworte | Bau • Eigenheim • Wohneigentum • Wohnen |
| ISBN-10 | 3-85569-753-1 / 3855697531 |
| ISBN-13 | 978-3-85569-753-3 / 9783855697533 |
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