WISO: Mietrecht - vom Vertragsschluss bis zur Kündigung

Dr. Matthias Nick ist Chef vom Dienst der WISO-Redaktion. Wolfgang Jüngst betreut in der WISO-Redaktion wirtschaftspolitische, sozialpolitische und Verbraucherthemen.

Michael Opoczynski ist als Leiter und Moderator der ZDF-Sendung WISO, die jeden Montagabend Millionen von Menschen vor den Bildschirm lockt, Deutschlands bekanntester Wirtschaftsjournalist. Unter seiner Regie ist WISO zu einem kritischen Verbrauchermagazin geworden, das bereits zahllose Missstände und Skandale aufgedeckt hat und über seine mediale Vernetzung zu den Leitmedien der Wirtschaft zählt. Geboren wurde er 1948 in Berlin, er studierte Politikwissenschaft in Frankfurt a.M. und war dann Assistent beim späteren Bundesfinanzminister Hans Matthöfer. Seit 1980 ist er beim ZDF, 1986 wurde er Redakteur beim Magazin WISO, dessen Leitung er 1992 übernommen hat.

Inhalt
Vorwort9
Makler, Selbstauskunft und Provisionen11
Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz12
Selbstauskunft13
Maklerprovision16
Abstandszahlungen und Ablösevereinbarungen19
Der Mietvertrag23
Vertragsarten24
Unbefristeter Mietvertrag24
Befristeter Mietvertrag (Zeitmietvertrag)26
Staffelmietvertrag27
Indexmietvertrag28
Sonderfall: Mietvorvertrag29
Was gehört in den Mietvertrag?29
Was Vermieter gern im Mietvertrag sehen35
Was gilt im Mietvertrag nicht?38
Die Kaution41
Höhe der Kaution42
Ratenzahlung43
Formen der Kaution 43
Anlage der Kaution46
Rückzahlung der Kaution46
Die Wohnungsübergabe51
Wohnungsübergabe52
Übergabeprotokoll52
Zählerstände, An-und Abmeldung55
Umzug55
Mietnebenkosten59
Was sind Mietnebenkosten?60
Die Nebenkostenabrechnung66
Fristen bei der Nebenkostenabrechnung72
Vorauszahlung der Nebenkosten/Betriebskostenpauschale75
Heizkosten81
Aufteilungsmaßstab/Verbrauchsunabhängige Abrechnung82
Verbrauchsabhängige Abrechnung83
Sonderfälle 86
Liefersperre87
Die Heizkostenabrechnung88
Heizpflicht und Heizperiode89
Die Mieterhöhung93
Ortsübliche Vergleichsmiete94
Mietspiegel 95
Wohnungsgröße95
Jahressperrfrist97
Kappungsgrenze97
Formale Anforderungen an eine gültige Mieterhöhung98
Begründungsmöglichkeiten für eine Mieterhöhung100
Zustimmungsverfahren104
Klageverfahren106
Ab wann gilt die Mieterhöhung?106
Ausschluss einer Mieterhöhung107
Sonderkündigungsrecht für Mieter bei Mieterhöhung107
Sonderfall: Mieterhöhung nach Modernisierung109
Tierhaltung113
Was steht im Vertrag? 114
Der Mietvertrag erlaubt die Tierhaltung114
Der Mietvertrag verbietet die Tierhaltung115
Der Mietvertrag verlangt die Zustimmung des Vermieters zur Tierhaltung116
Der Mietvertrag macht keine Angaben zur Tierhaltung116
Mietmängel und Mietminderung119
Was ist ein Mietmangel?120
Was ist kein Mietmangel?122
Mietmängel - wie vorgehen?124
Die häufigsten Mietmängel126
Rechte des Mieters - außer Mietminderung 131
Mietminderung133
Gerichtsentscheidungen zur Höhe der Mietminderung134
Gerichtsentscheidungen mit Ablehnung einer Mietminderung148
Instandhaltung, Reparaturen und Modernisierung159
Instandhaltung, Instandsetzung und Reparaturen160
Kleinreparaturen163
Schönheitsreparaturen164
Modernisierung168
Mietrechtsänderungsgesetz 2013 171
Mieterkündigung173
Mietaufhebungsvertrag174
Ordentliche Mieterkündigung175
Außerordentliche Mieterkündigung178
Fristlose Mieterkündigung179
Vermieterkündigung 185
"Berechtigtes Interesse"186
Pflichtverletzung des Mieters186
Wirtschaftliche Verwertung189
Sonstige Kündigungsgründe195
Wann darf der Vermieter nicht kündigen?199
Die fristlosen Kündigungsgründe des Vermieters201
Form der Vermieterkündigung206
Fristen bei Vermieterkündigung209
Eigenbedarfskündigung213
"Ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe" für eine Eigenbedarfskündigung214
Aufhebungsvertrag215
Wer darf wegen Eigenbedarf kündigen, wer nicht?216
Sonderfälle219
Härtefallklausel und Sozialklausel223
Missbrauch der Eigenbedarfskündigung225
Formansprüche an eine Eigenbedarfskündigung230
Schadenersatzansprüche bei vorgetäuschtem Eigenbedarf230
Vor-, Zwischen-, Unter- und Nachmieter235
Vormieter236
Zwischenmieter237
Untermieter241
Nachmieter242
Auszug des Mieters245
Vorzeitiger Auszug246
Nachmieter247
Rückgabe der Wohnung249
Wohnungsabnahme251Übergabeprotokoll253
Renovierung bei Auszug/"Endrenovierung"254
Umzug258
Mietrechtsänderungsgesetz 2013 261
Inkrafttreten262
Modernisierung und Sanierung262
Räumung264
Wärmeversorgung und Contracting265
Mietkappung266
Eigenbedarf (Münchener Modell)267
Register269

Vorwort
Sie sollten Ihre Rechte als Mieter kennen, denn der Gesetzgeber schützt Sie zwar, doch nicht immer können Sie sich darauf verlassen, dass Ihr Vermieter sich auch an seine Pflichten hält.
Das deutsche Mietrecht ist nicht einfach, neben zum Teil schwer zu verstehenden Gesetzestexten gibt es unzählige Gerichtsurteile, die diese Paragraphen des Bürgerlichen Gesetzbuches interpretieren. Das Buch zitiert fast ausschließlich Entscheidungen der obersten deutschen Gerichte, da gerade sie eine Allgemeingültigkeit erlangen. Dabei wird immer das Aktenzeichen des Urteils angegeben, sodass der interessierte Leser im Internet mehr zu "seinem" Problem finden kann.
Diesem Buch wird es aber nicht gelingen, auf jede individuelle Frage jedes Lesers eine befriedigende Antwort zu geben, dafür ist das deutsche Mietrecht einfach zu facettenreich. Auf der anderen Seite werden die wichtigsten Punkte des deutschen Mietrechts zum Teil in unterschiedlichen Kapiteln mehrfach vorkommen, da dieses Buch nicht wie ein Roman gelesen, sondern eher wie ein Lexikon benutzt wird.
Dr. Matthias Nick
Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz??12
Selbstauskunft??13
Maklerprovision??16
Abstandszahlungen und Ablösevereinbarungen??19
Makler, Selbstauskunft und Provisionen
Sie haben endlich Ihre Traumwohnung gefunden: Diese und keine andere soll es sein. Doch vor Unterzeichnung des Mietvertrages gibt es noch zwei Hürden: die sogenannte Selbstauskunft und die Maklerprovision.
Bei der Selbstauskunft können Fehler sogar zur Nichtigkeit des Mietvertrages führen und die Maklerprovision ist ein ständiges Streitthema vor Gericht - viel Klärungsbedarf also.
Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz
Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG), das umgangssprachlich auch Antidiskriminierungsgesetz genannt wird, soll verhindern, dass Menschen "aus Gründen der Rasse oder wegen der ethnischen Herkunft, des Geschlechts, der Religion oder Weltanschauung, einer Behinderung, des Alters oder der sexuellen Identität" benachteiligt werden.
Dies gilt grundsätzlich auch für den Abschluss eines Mietvertrages, der ab dem 18.8.2006 geschlossen wurde.
Gibt ein Vermieter die Wohnung ohne Annonce an Freunde oder gar Familienangehörige weiter, so findet das AGG gar keine Anwendung, weil die Wohnung dann nicht der Öffentlichkeit zur Verfügung steht. Das AGG spricht in solchen Fällen von einem "besonderen Nähe- oder Vertrauensverhältnis der Vertragsparteien oder ihrer Angehörigen" (
19 V 1 AGG). Dieses besondere Vertrauensverhältnis nimmt der Gesetzgeber auch dann an (und schließt damit das AGG aus), wenn der Vermieter Wohnraum auf demselben Grundstück oder in derselben Immobilie vermietet, in der er oder seine Familie wohnt. Dies kann auch bei einem Haus mit vielen Wohnungen der Fall sein.
Wenn das AGG außerhalb dieses Näheverhältnisses im Mietrecht überhaupt gilt, dann gilt das AGG allerdings in "zwei Stufen": Sobald es um Diskriminierung wegen der Rasse oder der ethnischen Herkunft geht, gilt das AGG im Mietrecht immer, von der Zeitungsannonce bis hin zum Abschluss des Mietvertrages, und das auch bei der "üblichen" Vermietung von privat an privat - also bei der Vermietung von einer einzelnen Wohnung.
Etwas anderes gilt bei den anderen Tatbeständen des AGG: Geschlecht, Religion, Behinderung, Alter und sexuelle Identität. Hier wird das AGG nur angewendet, wenn Wohnraum nach Art eines Massengeschäftes öffentlich angeboten wird (
19 I Nr. 1 AGG). Massengeschäfte sind solche, die "zu vergleichbaren Bedingungen in einer Vielzahl von Fällen zustande kommen und bei denen das Ansehen der Person entweder typischerweise keine Rolle spielt oder eine nachrangige Bedeutung hat". Der Gesetzgeber unterstellt damit, dass bei Großvermietern wie Wohnungsgesellschaften nicht die jeweilige Person des Mieters im Vordergrund steht.
Massengeschäfte gelten im Mietrecht bei der Vermietung von mehr als 50 Wohnungen. Bei der Zahl von 50 geht es nicht um den ver