Rating von Einzelhandelsimmobilien (eBook)

Elisabeth Kammermeier und Olaf Jahn sind Geschäftsführer der Activ Consult Real Estate (ACRE) GmbH in Frankfurt am Main. Dr. Oliver Everling ist Geschäftsführer der RATING EVIDENCE GmbH in Frankfurt am Main, einem Unternehmen der Everling Advisory Services.

Vorwort 5
Inhaltsverzeichnis 8
Teil I Rahmenbedingungen und Entwicklungen bei Einzelhandelsimmobilien 12
Shopping-Center in Deutschland: Themen und Perspektiven 13
1. Einleitung 14
2. Entwicklung der Shopping-Center von 1965 bis 2008 15
3. Rückblick auf die Jahre 2006 und 2007 19
3.1 Entwicklung der Center nach Standort, Größenklasse und Gemeindegröße 21
4. Ausblick 28
Betriebsformen und Zentrentypen 32
1. Einleitung 33
2. Rating: Definition, Ziele, Ansätze 33
3. Betriebsformenprofile 35
3.1 Solitäre Betriebsformen 36
3.2 Verbundformen 41
4. Zentrentypen 43
4.1 Zentrenbildende Faktoren 44
4.2 Zentrentypologie 46
5. Fazit 53
Aus- und Wechselwirkungen innerstädtischer Shopping- Center – Bewertungsansätze für eine Wirkungsanalyse 55
1. Einleitung 56
2. Grundlagenermittlung für die Erarbeitung einer Bewertungsmethode 57
2.1 Begriffsbestimmungen 58
2.2 Qualität von Stadt aus kommunaler und Marktteilnehmersicht ( Handel) 62
3. Bewertungsmethode 73
3.1 Bewertungshintergrund 74
3.2 Expertenbefragung 79
3.3 Luftbildauswertung 79
3.4 Auswertung Presseinformationen 82
4. Fazit 83
Immobilientyp Fachmarkt im Flächenmodell zur Bewertung von Potenzial und Tragfähigkeit 88
1. Einzelhandelsimmobilienmarkt im Umbruch 89
2. Im Investorenfokus: Fachmärkte und Fachmarktzentren 91
3. Bewertung mit zwei Modellen: Scoring- und Flächenmodell 95
4. Ausblick 99
Teil II Bedeutung der Beurteilung und Bewertung von Einzelhandelsimmobilien 100
Kapitalmarktorientierte Risiko- und Potenzialanalyse von Shopping- Centern 101
1. Einleitung 102
2. Einflussfaktoren bei Kapitalmarkt-Transaktionen von Shopping- Centern 103
2.1 Marktumfeld 103
2.2 Standort 104
2.3 Objektmerkmale 104
2.4 Cashflow 105
3. Verfahren zur Quantifizierung der Einflussfaktoren bei Immobilienkapitalmarkt- Transaktionen 106
3.1 Discounted-Cashflow-Verfahren 106
3.2 Komponenten des Cashflows 107
3.3 Modellierung der Potenziale und Risiken im Cashflow 108
4. DCF-Modell-basierte Methoden zur Risiko- und Potenzialanalyse 112
4.1 Cashflowanalyse 112
4.2 Businessplan 113
4.3 Szenarioanalyse 114
5. Fazit und Ausblick 115
Was unterscheidet Einzelhandelsimmobilien in der Finanzierung? 116
1. Produktivität: entscheidendes Differenzierungsmerkmal aller Einzelhandelsimmobilien 117
2. Wie Investoren sich die Inflationsindexierung von Einzelhandelsimmobilien zunutze machen können 125
3. Fazit 130
Einfluss des Marketingmix auf die Bewertung von Einzelhandelsimmobilien 131
1. Emotion als Erfolgsfaktor 132
2. Immobilienmarkt 134
3. Marketing 136
4. Marketing Due Diligence 140
4.1 Status Quo Immobilienwirtschaft: Marketingkriterien innerhalb des Ratings nach Basel II 142
4.2 Aspekte der Marketing-Due-Diligence beim Rating von Einzelhandelsimmobilien 144
5. Fazit und Ausblick 147
Rating von Einzelhandelsimmobilien im Rahmen eines aktiven Asset Managements 149
1. Einleitung 151
2. Werttreiber für nachhaltiges Asset Management von Einzelhandelsimmobilien 158
3. Markt-/Standortattraktivität von Einzelhandelsimmobilien 166
4. Case-Study „Schöne Gasse 3“ in Wuppertal 171
5. Fazit und Ausblick 174
Technische Komponenten des Ratings von Einzelhandelsimmobilien – die Due Diligence Bewertung und die Zertifizierung der Nachhaltigkeit 177
1. Einleitung 178
2. Technische und Umwelt Due Diligence Bewertung ( TUDDB) 179
2.1 Erläuterungen zur Begrifflichkeit 179
2.2 Aufgaben und Ziele der TUDDB 179
2.3 Hintergründe der TUDDB 180
2.4 Abläufe und Inhalte der TUDDB 180
2.5 Einzelaspekte der TUDDB 181
2.6 Redevelopment – Erfassung der Wertsteigerungspotenziale 184
3. Zertifizierung der Nachhaltigkeit – Chancen und Anforderungen 186
3.1 Globaler Klimawandel und Verknappung der Energieressourcen 186
3.2 Nationale und internationale Zertifizierungssysteme der ökologischen Nachhaltigkeit 188
3.3 Ökologische Nachhaltigkeit von Einzelhandelsimmobilien 192
4. Ausblick 193
Teil III Nutzen und Funktion des Ratings von Einzelhandelsimmobilien 195
Ratingverfahren bei der Analyse und Steuerung von Handelsimmobilienportfolios 196
1. Einsatzmöglichkeiten 197
2. Projektorganisation 198
3. Ratingkriterien 201
3.1 Immobilienwirtschaftliche Kriterien 202
3.2 Marktpositionierung 203
4. Beurteilung und Systemfragen zur Methode 206
Rating als Element der Akquisitionsentscheidung 208
1. Einleitung 209
2. Einflussfaktoren eines Immobilienratings und deren Bewertung 210
3. Gewichtung innerhalb eines Scoringmodells 219
4. Fazit 221
Nutzen eines strategischen Scoring- und Ratingsystems bei der Steuerung eines Handelsimmobilienportfolios 223
1. Steuerung eines Handelsimmobilienportfolios 224
2. Entwicklung und Aufbau eines strategischen Scoring- und Ratingsystems 225
3. Anwendung eines strategischen Scoring- und Ratingsystems 227
4. Besondere Anforderungen an die Zielgröße eines strategischen Scoring- und Ratingsystems 228
5. Die Lebenszyklusphasen einer Handelsimmobilie 229
6. Fazit 231
Teil IV Verfahren, Prozesse und Methoden des Ratings von Einzelhandelsimmobilien 232
Immobilienmarkt- und Objektrating: Grundlage zur Wertermittlung von Shopping- Centern 233
1. Einleitung 234
2. Grundlagen 235
3. Das Feri Rating- und Bewertungssystem 240
4. Fazit 253
Markt- und Objektrating der Immobilien Rating GmbH 255
1. Einleitung 256
2. Europäisches Objekt- und Marktrating – PaM ( TEGoVA) 257
3. Einsatzgebiete des Markt- und Objektratings 269
4. Ausblick 270
Aufbau, Zielgröße und Analyse eines Ratingmodells für Handelsimmobilien 271
1. Einleitung 272
2. Marktattraktivität 272
3. Standortattraktivität und relativer Wettbewerbsvorteil 275
4. Scoringprognose 278
5. Skalierungen und Gewichtungen 279
6. Zielgröße und Analyse 280
Web-Plattform für das Rating und Benchmarking von Immobilien und Portfolioanalysen 284
1. Einleitung 285
2. Bewerten ist das Zusammenführen einzelner Werte 286
3. Hohe Kosten und eingeschränkte Verfügbarkeit von Daten 291
4. Ein exaktes Bild aus einer Vielzahl von Informationen 293
5. Anwendungsbeispiele 298
6. Fazit und Ausblick 301
Rating von Einzelhandelsimmobilien – Objekte, Portfolios und Unternehmen 303
1. Einleitung 304
2. Ratinggegenstand, Ratingarten und Ratingmethodik 305
2.1 Abgrenzung und Differenzierung des Ratinggegenstandes 306
2.2 Ratingarten und Ratingmethodik 307
2.3 Markterfordernisse an Ratingsysteme 308
3. Rating von Einzelhandelsimmobilien und Einzelhandelsimmobilienportfolios 308
3.1 Standard-Immobilienrating 309
3.2 Standard-Immobilienrating – PRO 312
4. Externes Rating von Immobilienunternehmen und Finanzierungstiteln 313
4.1 Externes Rating von Einzelhandelsimmobiliengesellschaften 313
4.2 Spezialthemen (REITs) 316
5. Fazit und Ausblick 316
Ökologische und soziale Kriterien für Ratings von Immobiliengesellschaften im Kontext nachhaltiger Kapitalanlagen 318
1. Impulsgeber: Investoren treiben soziale und ökologische Bewertung von Unternehmen an 319
2. Im Fokus: Interesse an Immobilienbranche wächst 320
3. Die Methodik: das oekom Corporate Rating 321
4. Die Schlüsselthemen: ökologische und soziale Herausforderungen der Immobilienbranche 325
4.1 Arbeitssicherheit und Arbeitnehmerrechte beim Bau 325
4.2 Gesundheit und Wohlbefinden der Gebäudenutzer 326
4.3 Klimaschutz, energieeffiziente Gebäude und Nutzung erneuerbarer Energien 326
4.4 Ökologisches Bauen („Green Building“) 327
4.5 Ökologische und soziale Aspekte der Standortwahl 328
5. Fazit 328
Rating von Projektentwicklungen bei Discounter- Märkten 330
1. Einleitung 331
2. Ratingkriterien für die Entwicklung von Discounter- Märkten 334
3. Ratingansätze und deren Verknüpfung mit Immobilienbewertungsverfahren 337
4. Fazit 345
Methodik und Struktur des Ratings von Einzelhandelsimmobilien 347
1. Einleitung 348
2. Entscheidungstheoretische Grundlagen 351
3. Methodik zur Einordnung von Kriterien 352
4. Kriterien des Ratings von Einzelhandelsimmobilien 353
5. Fazit 355
Einzelhandelsimmobilien im Ratingansatz für Offene Immobilienpublikumsfonds 357
1. Einleitung 358
2. Bedeutung von Einzelhandelsinvestitionen für Offene Immobilienpublikumsfonds 358
2.1 Aktuelle Neuinvestitionen 359
2.2 Einzelhandelsimmobilien und deren Portfoliobedeutung 360
3. Rating von Offenen Immobilienpublikumsfonds 361
4. Einzelhandelsimmobilien im Rating 2008 365
4.1 Risikoaspekt von Einzelhandelsimmobilien im Portfoliozusammenhang 365
4.2 Shopping-Center in der Portfolioallokation 366
5. Exkurs: Überblick über den Markt der Offenen Immobilienfonds 369
Teil V Systeme, Maßstäbe und Kriterien des Ratings von Einzelhandelsimmobilien 371
Erfolgskriterien von Einzelhandelsimmobilien 372
1. Einleitung 373
2. Hauptkriterien für erfolgreiche Einzelhandelsflächen 373
2.1 Makrostandort 373
2.2 Mikrostandort 375
2.3 Objekteigenschaften 378
3. Der Atisreal Retail Check 382
4. Erfolgfaktoren von Geschäftshäusern und Einkaufszentren 385
Bedeutung der Wettbewerbssituation unter markt- und standortanalytischen Gesichtspunkten beim Rating von Einzelhandelsimmobilien 388
1. Einleitung 389
2. Methodische Grundannahmen: Immobilienobjektrating 390
3. Markt- und standortanalytisches Ratingmodell 392
4. Analysebausteine und Indikatoren 395
4.1 Mieterstruktur/Angebotsstruktur 397
4.2 Makrostruktur 400
4.3 Wettbewerb 402
4.4 Mikrostruktur 402
4.5 Objekteigenschaften/Funktionsanalyse 403
5. Fazit 404
Standortfaktoren für das Rating von Einzelhandelsimmobilien 405
1. Einleitung 406
2. Standortfaktoren als Bewertungsgrundlage 406
2.1 Harte und weiche Standortfaktoren 407
2.2 Clusterung der Standortfaktoren 410
3. Analyse der Standortfaktoren 416
4. Fazit 420
Standortvoraussetzungen für nachhaltige Erträge 421
1. Einleitung 422
2. Grundzüge der Standort- und Marktanalyse 423
3. Standort- und Marktanalyse für den Büroflächenmarkt 428
4. Standort- und Marktanalyse für den Einzelhandel 433
5. Fazit 444
Restrukturierungen und Sondersituationen im Rating 445
1. Situation – der Markt der Handelsimmobilie 446
2. Analyse des Handlungsbedarfs – Notwendigkeit der Restrukturierung 448
3. Angewandte Methodik 453
3.1 Fokussierung auf kurzfristige Vermietung 453
3.2 Fokussierung auf Bauen im Bestand 455
4. Zukunftsgerichtete Methodik 456
5. Strategische endogene und exogene Einflussfaktoren 460
6. Restrukturierungsparameter, Frühindikatoren und Zielgrößen 468
7. Fazit 474
Wertschöpfungsfaktoren im Einzelhandelsimmobilienrating 476
1. Einleitung: die „Kristallkugel“ der Entwickler 477
2. Wertschöpfung der Immobilien – nicht nur auf Rendite beschränkt 478
3. Wirtschaftlichkeit bei Investition und Betrieb 480
4. Innovationsfähigkeit bei Konzepten und Umsetzung 482
5. „Humanqualität“ der Immobilie 484
6. Nachhaltig bauen, investieren und bewirtschaften 485
7. Fazit: die „unmögliche“ Bewertungsmatrix 487
Teil VI Rechtliche, steuerliche und technische Aspekte von Einzelhandelsimmobilien 489
Technische Risikofaktoren im Rating von Einzelhandelsimmobilien 490
1. Einleitung 491
2. Verzahnung der technischen Due Diligence mit dem Objektrating 493
2.1 Dokumentenanalyse 494
2.2 Prüfungsbestandteile der technischen Due Diligence 496
3. Besonderheiten ausgewählter Einzelhandelstypen 500
3.1 Auswirkung auf die Gewichtung von Ratingkriterien 501
3.2 Beispiele für Einzelhandelsimmobilien 503
4. Integration technischer Risiken in Managemententscheidungen 506
5. Fazit 508
Technische Aspekte und Bewertungstechnik bei Einzelhandelsimmobilien 509
1. „Der Mieter macht ja alles“ 510
2. „Das DCF ist viel genauer“ 511
3. „Capital Expenditures sind vom Wert abzuziehen“ 512
4. Fazit 514
Rechtliche Möglichkeiten für Refurbishment und Redevelopment 515
1. Einleitung 517
2. Raumordnung 519
2.1 Bund 520
2.2 Land 520
2.3 Beachtung von Zielen 520
2.4 Berücksichtigung von Grundsätzen 521
2.5 Festlegungen 521
3. Flächennutzungsplan 522
4. Bebauungsplan 522
4.1 Aufstellung 523
4.2 Änderung 523
4.3 Inhalte 524
4.4 Ausnahme/Dispens 527
4.5 Rechtsschutz 528
5. Vorhabenbezogener Bebauungsplan 528
6. Zulässigkeit im unbeplanten Innenbereich ( § 34 BauGB) 529
7. Zulässigkeit im unbeplanten Außenbereich ( § 35 BauGB) 530
8. Bauordnungsrecht 532
9. Städtebauliche Verträge/Absprachen 535
Die Herausgeber 536
Die Autoren 538
Stichwortverzeichnis 547

"Shopping-Center in Deutschland: Themen und Perspektiven (S. 15)

Rainer Pittroff

1. Einleitung

Vorliegender Beitrag zeigt die Entwicklung der Shopping-Center in Deutschland auf. Was versteht man unter einem Shopping-Center?

Shopping-Center

... sind aufgrund zentraler Planung errichtete großflächige Versorgungseinrichtungen, die kurz-, mittel- und langfristigen Bedarf decken. Sie sind charakterisiert durch: die räumliche Konzentration von Einzelhandels-, Gastronomie- und Dienstleistungsbetrieben unterschiedlicher Größe,

eine Vielzahl von Fachgeschäften unterschiedlicher Branchen, in der Regel in Kombination mit einem oder mehreren dominanten Anbietern (Warenhaus/Kaufhaus/SBWarenhaus), ein großzügig bemessenes Angebot an PKW-Stellplätzen, zentrales Management bzw. Verwaltung,

die Wahrnehmung bestimmter Funktionen durch alle Mieter (zum Beispiel Werbung) und verfügen über eine Mietfläche inklusive Nebenfläche von mindestens 10.000 Quadratmeter. Soweit ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb baulich und/oder rechtlich nicht in das Center integriert ist, aus Sicht der Verbraucher mit diesem jedoch eine Einheit bildet, gilt er als Teil des Shopping-Centers.

Hotels, Wohnungen und neutrale Büroflächen werden nicht als Bestandteile des Shopping-Centers betrachtet.Die Gesamtfläche eines Shopping-Centers umfasst neben der Mietfläche die allgemeine Verkehrsfläche, die Fläche der Center-Verwaltung und der Sanitärräume.

Fachmarkt-Center

Unter den Begriff „Shopping-Center"" werden sowohl klassische Shopping-Center als auch Fachmarkt-Center subsumiert, Fachmarkt-Center verfügen in der Regel über verkehrsgünstige Stadtrandlagen, sind gut und in der Regel auch leicht für das größere Umfeld erreichbar,

ebenerdige Nutzflächen und überwiegend ebenerdige umfangreiche Parkflächen, schlichte Funktionalität in der Optik – also wenig Chrom und Marmor – und weisen wesentlich geringere Miet- und Nebenkosten auf,

preisaggressiv diskontierende Händler, die die Magnetfunktion erfüllen und durch kleinflächige Einzelhändler und Dienstleister ergänzt werden.

2. Entwicklung der Shopping-Center von 1965 bis 2008

2.1 Einsetzender Boom nach der Wiedervereinigung

Nach der Wiedervereinigung zwischen West und Ost 1990 veränderte sich die Handelslandschaft in der Bundesrepublik nahezu über Nacht. „Nachholbedarf"" war das Schlagwort, und viele Gemeinden der ehemaligen DDR verfolgten bald das ehrgeizige Ziel, ein Einkaufscenter oder einen Gewerbepark zu errichten, um Kaufkraft für die Region zu binden und ein möglichst großes Stück von dem neu aufzuteilenden Kuchen abzubekommen.

Wer in der damaligen Zeit auf den Autobahnen A1 Richtung Berlin oder der A4 Richtung Dresden unterwegs war, sah links wie rechts auf den Feldern riesige Plakate, die darauf hinwiesen, dass hier schon in nächster Zeit großflächige Einkaufsparks oder Gewerbeeinrichtungen entstehen sollten.

Es zeigte sich in der Folgezeit jedoch, dass es nicht immer so einfach war, Investoren für die Vorhaben zu finden und vor allem die Fragen zum Thema rechtmäßiges Eigentum innerhalb kurzer Zeit zu klären – und so mussten viele von den ursprünglichen Plänen schon bald Abstand nehmen oder sie zumindest für längere Zeit auf Eis legen. Dennoch sollte sich die Anzahl der Einzelhandelsgeschäfte in der ersten Hälfte der Neunzigerjahre explosionsartig erhöhen. Es entstand eine Vielzahl von Fachmärkten.

Auch den Forschern beim EHI Retail Institute war klar, dass der Nachholbedarf Bewegung in die langjährigen Statistiken bringen würde, die das Institut seit den Sechzigerjahren regelmäßig in seinen turnusmäßig erscheinenden Publikationen darstellte."