Immobilienbewertung im Steuerrecht

Dr. Christian Prodinger, selbständiger Steuerberater, Beratungsschwerpunkt Immobilienbesteuerung, Lektor an mehreren Fachhochschulen und Mitglied des Fachsenats der Kammer der Wirtschaftstreuhänder. Fachbuchautor und Vortragender.

Ing. Mag. (FH) Manuela Kronreif, seit 1997 im Fachbereich Bautechnik und Liegenschaftsbewertung in einem Architekturbüro tätig.

"Geschätzt wird der Wert,den Preis macht der Markt 1).In der täglichen Bewertungspraxis sehen sich Investoren, Nutzer, Wirtschaftsprüfer, kapitalgebende Institutionen, Makler und Sachverständige derImmobilienbewertung mit der gleichen Frage konfrontiert: Was ist die Immobiliewert? 2)Die umfangreich vorhandene Bewertungsliteratur lässt erkennen, dass hinsichtlichder anzuwendenden Verfahren und der Methodik breiter Konsensherrscht und die Bestimmung der erforderlichen Eingangsvariablen einzelner Berechnungen zur Ermittlung von gesicherten Ergebnissen ohne größere Anstrengung möglich ist. Die Frage der Bewertung von Liegenschaften ist naturgemäß auch im Steuerrechtvon großem Interesse. Man denke einerseits an die komplizierten Regeln der Ermittlung des Einheitswertes nach dem Bewertungsgesetz. Hier bietet das Steuerrecht in gewissen Bereichen eine eigene Bewertungsmethodean.In anderen Bereichen sind jedoch bestimmte Werte (gerade auch für Liegenschaften) zu ermitteln: Man denke etwa an den Teilwert, den gemeinen Wertund die fiktiven Anschaffungskosten. An die Frage der Wertermittlung einer Immobilie schließt sich in aller Regelauch die Aufteilung des Gesamtwertes auf die steuerlichen Wirtschaftsgüter Grund und Boden und Gebäude sowie die Ermittlung der Restnutzungsdauerdes Gebäudes an. In aller Regel werden die Werte vom Steuerpflichtigen selbst ermittelt, dersich eines Sachverständigengutachtens zu bedienen hat. Es zeigt sich jedoch,dass die so ermittelten Werte immer wieder von den Finanzbehörden nichtakzeptiert werden. Dies liegt oftmals daran, dass Werte unpräzise dargestellt werden, gesetzlicheVorgaben nicht beachtet werden oder das Sachverständigengutachten nicht nachvollziehbar ist. In der steuerlichen Judikatur und Literatur wurde nun eine Vielzahl von Einzelfragen, oftmals sehr kontroversiell, diskutiert.