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Die zweite Miete: die Betriebskosten

Millionen von Mietern erleben alljährlich eine böse Überraschung, wenn ihr Vermieter erhebliche Nachzahlungen auf die Betriebskostenvorauszahlungen verlangt, mit denen sie nicht gerechnet haben. Die Nebenkosten haben sich längst zu einer zweiten Miete ausgewachsen. Nicht wenige Vermieter tricksen bei der Abrechnung, um den Mietern möglichst viel Geld aus der Tasche zu ziehen.

Betriebskosten sind immer zu zahlen?

Das stimmt so nicht. Betriebskosten sind nur dann zu bezahlen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Andernfalls trägt der Vermieter laut § 535 Abs. 1 S. 3 BGB die Betriebskosten selbst.

Muss der Vermieter der Betriebskostenabrechnung Kopien der Belege beifügen?

Manche Mieter verweigern die Betriebskostennachzahlung mit dem Argument, der Abrechnung seien keine Belege beigefügt gewesen. Das ist nicht gerechtfertigt. Der Vermieter muss dem Mieter keine Belegkopien mitschicken, er kann ihn stattdessen auf die Möglichkeit zur Einsichtnahme bei ihm verweisen. Einen Anspruch auf Übersendung von Fotokopien hat der Mieter nur ausnahmsweise, nämlich dann, wenn die Wohnung und das Büro des Vermieters weit auseinanderliegen.

Sind Betriebskosten auf jeden Fall zu zahlen,
egal wann die Abrechnung kommt?

Nein. Vermieter müssen nach § 556 Abs. 3 S. 2 BGB die Betriebskostenabrechnung spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums vorlegen. Hat der Vermieter diese Jahresfrist nicht eingehalten, kann er keine Betriebskostennachzahlung mehr verlangen. Eine Ausnahme ist nur dann zulässig, wenn der Vermieter die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat. Versäumnisse seiner Abrechnungsfirma oder der von ihm beauftragten Hausverwaltung muss er sich allerdings zurechnen lassen, sie dienen nicht als Ausrede für eine verspätete Betriebskostenabrechnung.

Kann der Mieter sich mit Einwendungen gegen
die Betriebskostenabrechnung Zeit lassen?

Nein, kann er nicht. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter nach § 556 Abs. 3 S. 5 BGB innerhalb eines Jahres dem Vermieter mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter keine Einwendungen mehr geltend machen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten.

Der Mieter hat bei Auszug einen Anspruch
auf Zwischenabrechnung

Ein Mieter hofft auf Auszahlung eines Guthabens und der Kaution, weshalb er auf eine schnelle Zwischenabrechnung nach seinem Auszug drängt. Doch da hat er Pech, denn der Vermieter ist zu einer Zwischenabrechnung nicht verpflichtet. Er kann den Ablauf des regulären Abrechnungszeitraums abwarten, also meist das Ende des Kalenderjahres, bevor er die Abrechnung erstellt.

Wenn der Mieter vorzeitig auszieht, muss er dann auch keine Betriebskosten mehr zahlen?

Mieter glauben oft, sie müssten nur noch die Kaltmiete zahlen, wenn sie vor Ablauf des Mietvertrages aus der Wohnung ausziehen, denn sie verbrauchen ja nichts mehr.

Da liegen sie falsch. Vermieter haben ein Recht auf Zahlung von Betriebskostenvorschüssen bis zum Ende der Mietzeit, und zwar in voller Höhe. Denn der Auszug lässt die mietvertraglich begründete Pflicht zur Vorschusszahlung von Betriebskosten nicht entfallen.

Sind Betriebskostenabrechnungen in der Regel korrekt berechnet?

Viele Mieter prüfen die Betriebskostenabrechnung nicht und zahlen im Vertrauen darauf, dass sie schon stimmen wird. Nach Schätzungen des Deutschen Mieterbundes ist jedoch jede zweite Nebenkostenabrechnung falsch.17 Manchmal geht es für die betroffenen Mieter nur um Kleinbeträge, teilweise liegen die unberechtigten Betriebskosten aber sogar im vierstelligen Bereich. Es kann sich also durchaus lohnen, sich die Abrechnung genau anzusehen oder prüfen zu lassen, zum Beispiel von einem Mieterverein.

Kann der Vermieter alle Kosten auf
den Mieter umlegen?

Ein Vermieter würde sicher gerne alle Kosten, die ihm im Zusammenhang mit seinem vermieteten Wohneigentum entstehen, auf den oder die Mieter abwälzen. Doch das kann er nicht. Umlegbar sind nur die vereinbarten Betriebskosten. Die einzelnen Positionen der Betriebskostenabrechnung sollten daher mit denen des Mietvertrags verglichen werden.

Ein häufiger Trick von Vermietern ist, nicht umlagefähige Kosten in umlagefähigen Positionen zu verstecken. Ein Beispiel ist der Hausmeister, der unter anderem Hausverwaltungs- oder Instandhaltungsarbeiten durchführt, die aber nicht der Mieter zu tragen hat. Auch die Reparatur der Heizung wird dem Mieter in den Wartungskosten gern mit untergeschoben – zu Unrecht.

Kann man die Heizungs- und Warmwasserkosten verbrauchsunabhängig abrechnen?

Das ist so generell falsch. Nach § 6 HeizkostVO besteht eine Pflicht zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung. Die Heizungs- und Warmwasserkosten sind mindestens mit 50 Prozent bis zu maximal mit 70 Prozent verbrauchsabhängig abzurechnen.

Im Umkehrschluss bedeutet das, dass maximal 30 bis 50 Prozent verbrauchsunabhängig abgerechnet werden können. Rechnen Vermieter trotzdem zu 100 Prozent verbrauchsunabhängig ab, steht dem Mieter ein Kürzungsrecht in Höhe von 15 Prozent zu (§ 12 HeizkostVO).

Darf der Vermieter Betriebskosten schätzen?

Verbrauchswerte dürfen geschätzt werden, wenn es keine Ablesewerte gibt. Das kann etwa dann der Fall sein, wenn das Heizkostenmessgerät oder der Wasserzähler defekt sind oder wenn die Ablesung wegen Abwesenheit des Mieters nicht durchgeführt werden konnte. Der Schätzung kann beispielsweise der Verbrauch des Vorjahres zugrunde gelegt werden.

Muss der Erdgeschossmieter den Aufzug
nicht bezahlen?

Bewohner im Erdgeschoss meinen häufig, sie müssten für den Fahrstuhl keine Nebenkosten bezahlen, denn sie nutzten ihn ja nicht. Leider falsch: Entscheidend ist nicht, ob die Erdgeschossmieter den Fahrstuhl überhaupt nutzen können, sondern was im Mietvertrag vereinbart wurde. Bei einer entsprechenden Vereinbarung müssen sich auch Erdgeschossmieter an den Aufzugskosten beteiligen.18

Muss der Mieter alle Hausmeisterkosten bezahlen?

Nein. Die Kosten für den Hausmeister können auf die Mieter nur insoweit umgelegt werden, soweit diese nicht Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betreffen (§ 2 Nr. 14 BetrKV). Umlegbare Aufgaben des Hausmeisters sind etwa die Treppenhausreinigung, Schneeräumung im Winter, Auswechseln defekter Glühlampen, Bedienung und Überprüfung der Heizung, Herausstellen und wieder Hereinstellen der Mülltonnen sowie Gartenpflege einschließlich Rasenmähen.

Darf der Vermieter die Hausverwaltungskosten umlegen?

Keineswegs. Verwaltungskosten sind nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV ausdrücklich keine Betriebskosten, die auf den Mieter umgelegt werden können. Ebenfalls nicht zu den Betriebskosten gehören Instandhaltungs- und Kapitalkosten. (Zu den Instandhaltungskosten gehört etwa die Reparatur von Heizung und Aufzug, unter Kapitalkosten fällt die Besorgung von Krediten.)

Gehören Taxikosten einer Katze zu
den Nebenkosten?

Manchmal treibt die Fantasie merkwürdige Blüten. Mieter wunderten sich über Kosten der »Ungezieferbekämpfung« in Höhe von 350 Euro in der Betriebskostenabrechnung. Auf Nachfrage erklärte der Vermieter, er habe eine Katze zur Mäusejagd angeschafft. Die hohen Kosten waren dadurch entstanden, dass der Stubentiger eigens mit dem Taxi angereist war. Zahlen mussten die Mieter diese Taxifahrt aber nicht.19

Können Hähnchen und Bier für den Hausmeister umgelegt werden?

Ein Vermieter schenkte dem Hausmeister einen Gutschein für ein halbes Wiesenhähnchen und für eine Maß Bier für das Oktoberfest. Die beiden Gutscheine hatten zusammen einen Wert von 15,10 Euro. In der Nebenkostenabrechnung legte der Vermieter diese Kosten auf die Mieter um. Ein Mieter bemängelte dies und weigerte sich, seinen Anteil zu bezahlen.

Der Vermieter erhob Klage vor dem Amtsgericht München und bekam Recht20: Wiesengutscheine stellen eine arbeitsrechtliche Sonderzahlung oder Gratifikation dar und sind daher zu den geldwerten Leistungen des Eigentümers an den Hauswart zu rechnen. In der freien Wirtschaft sei es im örtlichen Gerichtsbezirk nicht nur weit verbreitet, sondern geradezu üblich, für den gemeinsamen Wiesenbesuch den Arbeitnehmern Gutscheine für Getränke und Nahrungsmittel zu stiften.

Hochdruckreiniger gegen Straßenkreide

Der Sohn einer Mieterin bemalte den Boden im Eingangsbereich des Mietshauses mit bunter Straßenmalkreide. Dem Vermieter gefielen die Kinderbilder nicht. Er ließ sie mit einem Hochdruckreiniger entfernen. Die Reinigungskosten von 44,08 Euro bürdete er per Betriebskostenabrechnung der Mutter auf.

Das Amtsgericht Wiesbaden erkannte die Reinigungskosten jedoch nicht an.21 Die Entfernung des Kunstwerkes des Kindes mit einem Hochdruckreiniger sei nicht angemessen. Der Vermieter hätte einfach den nächsten Regen abwarten können, der die Kreide weggewaschen hätte.

Dürfen Betriebskosten leer stehender Wohnungen auf die anderen Mieter umgelegt werden?

Nein....