Wohnimmobilien (eBook)

Dr. Daniel Arnold ist Vorstandsvorsitzender der Deutschen Reihenhaus AG in Köln. Professor Dr. Nico Rottke FRICS ist Partner „Real Estate Finance & Capital Market Services“ bei Ernst & Young Real Estate GmbH, Eschborn. Ralph Winter ist Gründer der Corestate Capital AG in Zug/Schweiz.

Vorwort der Herausgeber 6
Inhaltsverzeichnis 9
Herausgeber- und Autorenverzeichnis 26
Teil I Grundlagen 30
1 Wohnungswirtschaftliche Grundlagen der Immobilienwirtschaftslehre 31
1.1Einleitung, Begriff und Definition 32
1.1.1Wohnimmobilien in der Immobilienwirtschaftslehre 32
1.1.2Definition Wohnimmobilien 33
1.2Wissenschaftstheoretische Einordnung 36
1.2.1Interdisziplinäre, transaktionsbasierte Immobilienwirtschaftslehre 36
1.2.2Wohnimmobilien: Lebenszyklus, Strategie und Transaktion 40
1.3Wirtschaftliche Bedeutung von Wohnimmobilien 51
1.3.1Marktstruktur 51
1.3.2Volkswirtschaftliche Bedeutung von Wohnimmobilien 54
1.3.3Aktuelle Entwicklungen 57
1.4Zusammenfassung 62
Literatur 64
2 Geschichte des deutschen Wohnimmobilienmarktes 68
2.1Einleitung 69
2.2Frühe Geschichte des Wohnens in deutschen Landen 69
2.2.1Frühes Mittelalter (5.–10. Jahrhundert) 69
2.2.2Hohes Mittelalter (10.–12. Jahrhundert) 70
2.2.3Spätmittelalter (13.–15. Jahrhundert) 71
2.2.4Ausgehendes Mittelalter und frühe Neuzeit (16.–18. Jahrhundert) 72
2.3Unternehmerische Wohnungswirtschaft im Gefolge der industriellen Revolution 74
2.3.1Bürgerliche Zeit (19. Jahrhundert bis 1918) 74
2.3.2Weimarer Republik (1919–1932) 81
2.3.3Periode des Nationalsozialismus (1933–1945) 83
2.4Deutsche Wohnungswirtschaft nach dem Zweiten Weltkrieg 84
2.4.1Nachkriegszeit (1945–1949) 85
2.4.2Bundesrepublik Deutschland (1949–1989) 86
2.4.3Deutsche Demokratische Republik (1949–1989) 89
2.4.4Wiedervereinigtes Deutschland (1990 bis heute) 91
2.5Zusammenfassung 94
Literatur 94
3 Strukturen und Entwicklungen der deutschen Wohnimmobilienmärkte 99
3.1Stellenwert von Wohnimmobilien 99
3.1.1Bedeutung für die Volkswirtschaft 99
3.1.2Bedeutung für private Haushalte 101
3.2Private, soziale und gewerbliche Wohnimmobilienmärkte 102
3.2.1Wohneigentumsmärkte 102
3.2.2Mietwohnungsmärkte 105
3.2.3Transaktionen 108
3.3Nachfrageentwicklungen und Strukturveränderungen 110
3.3.1Demografische Entwicklungen 110
3.3.2Gebäude- und Wohnungsstrukturen 114
3.4Regionale Marktentwicklungen 115
3.4.1Trends in städtischen Räumen 115
3.4.2Trends in ländlichen Räumen 118
3.5Zusammenfassung 120
Literatur 120
4 Institutionen im Modell wohnungswirtschaftlicher Aktivität 125
4.1Modelle wohnungswirtschaftlicher Aktivität 125
4.2Institutionen 126
4.3Wohnungswirtschaftliche Akteure 127
4.3.1Börsennotierte Wohnungsunternehmen 127
4.3.2Private-Equity-finanzierte Wohnungsunternehmen 128
4.3.3Kommunale Wohnungsunternehmen 129
4.3.4Wohnungsgenossenschaften 130
4.3.5Institutionelle Investorengruppen 132
4.3.6Wohnungswirtschaftliche Verbände 134
4.4Geschäftsstrategien und -modelle für Wohnungsunternehmen 137
Literatur 142
5 Wohnimmobilien im politischen Kontext 145
5.1Einleitung 145
5.2Geschichtliche Entwicklung 147
5.3Regulierungen 149
5.4Mietrecht 153
5.5Steuerrecht 156
5.6Subventionierungen 159
5.7Privatisierung öffentlicher Wohnungen 161
5.7.1Rahmenbedingungen 161
5.7.2Stand der Privatisierung 162
Literatur 166
6 Gesellschaftliche Dimensionen: Nutzer von Wohnimmobilien 168
6.1Das Bedürfnis Wohnen: Psychologische Fundierung 169
6.2Wohnung und Haushalt 171
6.3Soziodemografische Dimensionen: Genese und Typologie des Wohnens 173
6.4Wohnen, Wünsche und Werte: Soziale Milieus und Lebensstile 177
6.5Wohnen im Kontext von Quartier und Stadt 179
6.6Zusammenfassung 181
Literatur 183
7 Funktionsweisen des deutschen Wohnimmobilienmarktes 185
7.1Einleitung 185
7.2Der Immobilienmarkt 186
7.3Zyklische Schwankungen auf den Wohnungsmärkten 192
7.4Immobilienblase: Gefahr einer Wohnungsnot? 194
7.5Zusammenspiel von Immobilien-, Kredit- und Kapitalmärkten 201
7.6Zusammenfassung 205
Literatur 205
8 Wohneigentum in Deutschland 208
8.1Einleitung 208
8.2Historische Entwicklung und Status quo 210
8.3Besonderheiten und Auswirkungen 211
8.4Determinanten der Wohneigentumsentscheidung 215
8.5Zusammenfassung 219
Literatur 220
9 Erschwinglichkeit von Wohnen 222
9.1Einleitung 222
9.2Historische Entwicklung und Status quo 224
9.3Kritische Einordnung des Erschwinglichkeitskonzepts 237
9.4Weiterentwicklungen des Erschwinglichkeitskonzepts 238
9.5Zusammenfassung 239
Literatur 241
10 Immobilien und Altersvorsorge 244
10.1Einleitung 244
10.2Zunehmende Bedeutung der privaten Altersvorsorge 247
10.3Selbst genutztes Wohneigentum im Portfolio der privaten Haushalte 249
10.4Wohneigentum als Altersvorsorge aus einzelwirtschaftlicher Sicht 253
10.5Wohneigentum als Altersvorsorge aus Sicht des Verbrauchers 258
10.6Wohneigentum und Konsumverzicht 261
10.7Staatliche Förderung der Wohnimmobilie als Altersvorsorge 262
10.8Erfordernis der altersgerechten Wohnimmobilie 265
10.9Wohneigentum im Alter „entsparen“ 269
10.10Zusammenfassung 271
Literatur 272
11 Trends und Herausforderungen in der Wohnungswirtschaft 276
11.1Einleitung 276
11.2Status Quo, Ursachen und Perspektiven 278
11.3Demografischer Wandel und die alternde Gesellschaft 284
11.4Gesellschaftlicher Wandel und die Individualisierung 287
11.5Internationalisierung 288
11.6Digitalisierung 290
11.7Schlussbetrachtung 291
Literatur 292
12 Urbane Systeme – Spielfeld der Akteure 294
12.1Einleitung 294
12.2„Who runs the cities?“ 296
12.3Faktoren des urbanen Wachstums 298
12.4Stadtgestalt: Wachstum, Schrumpfung, Angleichung oder Neuausrichtung? 300
12.5Die Beziehung zwischen Wissensgesellschaft und Stadtgesellschaft 305
12.6Zusammenfassung 308
Literatur 311
13 Bedeutung der Wohnimmobilie als internationale Assetklasse 313
13.1Risk Return Ratio – Wohnimmobilien im Vergleich mit anderen Assetklassen 313
13.2Investmentformen im Vergleich: Spezialfonds, geschlossene Fonds, offene Immobilienfonds, Immobilienaktien, ausländische REITs, Direktinvestments 317
13.3Rendite-Risiko-Vergleich – Direkte versus indirekte Wohnimmobilieninvestments 323
13.4Deutscher Wohnungsmarkt – Spätzünder mit Potenzial 325
13.5Demografie und Renditen 328
13.6Zusammenfassung 330
Literatur 331
Teil II Lebenszyklus 334
14 Lebenszyklus von Wohnimmobilien 335
14.1Immobilienlebenszyklus bei Wohnimmobilien 335
14.1.1Begriff des Immobilienlebenszyklus 336
14.1.2Immobilientypen und Lebenszyklusdauer 339
14.1.3Akteure im Immobilienlebenszyklus 340
14.2Perspektiven im Immobilienlebenszyklus 341
14.2.1Technologie 341
14.2.2Nutzung 346
14.2.3Investition 348
14.3Nachhaltigkeit im Lebenszyklus von Wohnimmobilien: Aspekte der Umsetzung 353
14.4Zusammenfassung 354
Literatur 355
15 Architektonische Gestaltungsmöglichkeiten von Wohnimmobilien und Stadtquartieren 358
15.1Einleitung 359
15.2Stadt 359
15.2.1Kontext 359
15.2.2Stadtquartier 360
15.2.3Städtebau 360
15.3Haus in der Stadt 361
15.3.1Stil 361
15.3.2Gestalt 361
15.3.3Akteure 361
15.3.4Projekt 362
15.3.5Nachbarschaft 362
15.3.6Städtischer Raum 363
15.3.7Städtebauliche Typologien 364
15.4Wohnen in der Stadt 365
15.4.1Wohnraumsituation und Prognosen 365
15.4.2Entwicklung 365
15.4.3Lösungsansätze 365
15.4.4Urbanität 366
15.4.5Strategien 367
15.5Fallbeispiele 368
15.5.1Projekte 368
15.5.2HafenCity Hamburg, Entwicklung eins Stadtteils 369
15.5.3Buchheimer Weg in Köln, Abriss und Neubau einer Siedlung 371
15.5.4Grüner Weg Köln, innerstädtischer geförderter Wohnungsbau 375
15.5.5Holzhafen Hamburg, Wohnhochhaus 378
15.6Zusammenfassung 381
Literatur 382
16 Wohnungswirtschaft und Stadt- und Raumplanung 384
16.1Einleitung 384
16.2Notwendigkeit einer raumplanerischen Steuerung der Wohnungswirtschaft 385
16.3Ebenen der überörtlichen räumlichen Planung 387
16.3.1Raumplanung auf Bundesebene 389
16.3.2Raumplanung in den Ländern 391
16.3.3Raumplanung auf regionaler Ebene 394
16.4Kommunale Bauleitplanung 397
16.4.1Kommunale Planungshoheit und ihre Grenzen 397
16.4.2Grundsätze der kommunalen Bauleitplanung 398
16.4.3Rechtsgrundlagen, Aufgaben und Instrumente der kommunalen Bauleitplanung 399
16.4.3.1 Flächennutzungspläne und Bebauungspläne 400
16.4.3.2 Weitere Instrumente der kommunalen Bauleitplanung 404
16.5Zusammenfassung 405
Literatur 406
17 Nachhaltigkeit in der Wohnungswirtschaft 409
17.1Ausgangspositionen und Zugänge zur Thematik in der Wohnungswirtschaft 410
17.2Nachhaltigkeitsverständnis in der Wohnungswirtschaft 412
17.3Anforderungen an die Nachhaltigkeit von Wohnbauten 415
17.4Nachhaltigkeitsbewertung von Einzelbauwerken 417
17.5Integration von Nachhaltigkeitsaspekten in das Portfoliomanagement 422
17.6Nachhaltigkeitsmanagement und Nachhaltigkeitsberichterstattung 423
17.7Integration von Nachhaltigkeitsaspekten in die Wertermittlung 425
17.8Zusammenfassung 433
Literatur 434
18 Technische Grundlagen von Wohnimmobilien 436
18.1Einleitung 437
18.2Bauliche Struktur des deutschen Wohnungsbestands 437
18.2.1Wohnungsbestand in Deutschland 437
18.2.2Entstehung des Wohnungsbestands 439
18.2.3Gebäude- und Siedlungsstrukturen 441
18.2.4Baualtersklassen und Bautypologien 443
18.3Instandsetzung von Wohnimmobilien 447
18.3.1Instandsetzungsbedarf 448
18.3.2Typische Baumängel 449
18.3.3Dringlichkeit der Instandsetzungen 452
18.4Kosten für die Erstellung und Instandhaltung von Wohngebäuden 454
18.4.1Erstellungskosten 454
18.4.2Instandhaltungskosten 456
18.4.3Lebenszykluskosten von Bauteilen 459
18.5Technische Herausforderungen im Zusammenhang mit der Entwicklung der Wohnungsnachfrage 461
18.5.1Energetische Optimierung und Einsatz regenerativer Energien 462
18.5.2Demografischer Wandel 465
18.5.3Konzentration in Städten und bestimmten Regionen – Neu- und Rückbau 467
18.5.4Technisierung und Digitalisierung 469
Literatur 471
19 Projektentwicklung 474
19.1Einleitung und Marktbedeutung 474
19.2Phasenmodell Projektentwicklung Wohnimmobilien 476
19.2.1Akquisition 477
19.2.2Plankonzept 482
19.2.3Plangenehmigung 484
19.2.4Detailplanung 485
19.2.5Einkauf 486
19.2.6Bau 488
19.2.7Vermarktung 488
19.2.8Kundenbetreuung 490
19.2.9Projektsteuerung 491
19.2.10Abnahme 492
19.2.11Gewährleistung 493
19.3Zusammenfassung 493
Literatur 494
20 Projektmanagement 495
20.1Einleitung 496
20.2Grundlagen des Projektmanagements 496
20.2.1Definition des Projektmanagements 496
20.2.2Verständnis des Projektmanagers 498
20.3Besonderheiten bei Wohnungsbauprojekten 499
20.4Phasen des Projektmanagements 500
20.4.1Beraten 501
20.4.2Planen 502
20.4.3Bauen 504
20.4.4Betreiben 505
20.5Aufgaben und Instrumente des Projektmanagements 505
20.5.1Organisation 505
20.5.2Kostenmanagement 507
20.5.3Terminmanagement 511
20.5.4Qualitäten 515
20.5.5Vertragsmanagement und Risikomanagement 516
20.6Zusammenfassung 518
Literatur 519
21 Facility Management 520
21.1Grundlagen Facility Management 520
21.2Facility Management im Lebenszyklus einer Immobilie 524
21.3Planungsbegleitendes Facility Management 526
21.4Gebäudemanagement 527
21.5Verkehrssicherungspflicht im Objektmanagement 530
21.6Computer Aided Facility Management 532
21.7Organisationsformen und FM-Steuerung mittels der Prozess-Ziel-Relevanz-Methode 536
21.8Wohnbegleitende Services und Nachhaltigkeit im Betrieb 541
21.9Zusammenfassung 545
Literatur 546
22 Rechtliche und steuerliche Aspekte der Wohnimmobilien-Erstellung 548
22.1Einleitung 548
22.2Rechtliche Aspekte der Wohnimmobilien-Erstellung 549
22.2.1Öffentliches Baurecht 549
22.2.1.1 Bauplanungsrecht 549
22.2.1.2 Bodenordnungsrecht 552
22.2.1.3 Bauordnungsrecht und Baugenehmigung 552
22.2.1.3.1 Genehmigungsfreie Vorhaben 553
22.2.1.3.2 Baugenehmigung 555
22.2.1.3.3 Nachbarschutz 557
22.2.2Privates Baurecht 557
22.2.2.1 Normen des privaten Baurechts 558
22.2.2.2 Bauvertrag 559
22.2.2.3 Bauträgervertrag 560
22.2.2.4 Abnahme 561
22.2.2.5 Vergütung 561
22.2.2.6 Mängelrechte des Auftraggebers bei Sachmängeln 562
22.2.3Neues Bauvertragsrecht 565
22.3Steuerrechtliche Aspekte der Wohnimmobilien-Erstellung 566
22.3.1Grundsteuer 566
22.3.2Steuerabzug von Bauleistungen (Bauabzugssteuer) 566
22.3.3Umsatzsteuer 566
22.3.4Gewerbesteuer 567
22.3.5HerstellungskostenBaukosten im Rahmen der Ertragssteuer 568
22.3.6Grunderwerbsteuer 569
Literatur 569
Teil III Strategie 570
23 Objektmanagement von Wohnimmobilien: Asset- und Property Management 571
Abkürzungsverzeichnis 571
23.1Herausforderungen und rechtliche Grundlagen bei der Verwaltung von Wohnimmobilien 572
23.2Real Estate Asset Management von Wohnimmobilien 576
23.2.1Ziele und Einordnung des Real Estate Asset Managements 576
23.2.2Funktionen und Aufgaben des Real Estate Asset Management 579
23.3Property Management von Wohnimmobilien 587
23.3.1Werthebel im Immobilienmanagement auf Objektebene 590
23.3.2Zusammenspiel Asset- und Property Management im Lebenszyklus einer Wohnimmobilie 591
23.3.3Tendenzen und Ausblick zur künftigen Bedeutung der Managementfunktion 593
Literatur 596
24 Wohnimmobilien-Portfoliomanagement und Benchmarking 599
24.1Konzeptionelle Grundlagen des Immobilien-Portfoliomanagements 599
24.2Quantitativer Ansatz des Immobilien-Portfoliomanagements 601
24.2.1Geldgewichtete Rendite 602
24.2.2Zeitgewichtete Rendite 604
24.2.3Risikomessung für das Portfoliomanagement 609
24.3Qualitativer Ansatz des Immobilien-Portfoliomanagements 610
24.3.1Marktattraktivität und Wettbewerbsstärke 611
24.3.2Risikoklassen 612
24.4Benchmarking 613
24.4.1Individueller Objektbeitrag zum Portfolioreturn 616
24.4.2Individueller Objektbeitrag zum relativen Return 617
24.5Ausblick Wohnimmobilien-Portfoliomanagement 619
Literatur 620
25 Management von Wohnungsbeständen der öffentlichen Hand – ein Praxisbeispiel aus der Hauptstadt 622
25.1Berlin im Wandel 623
25.2Wohnungsunternehmen übernehmen Verantwortung 625
25.3Strategie der Wohnungsunternehmen 626
25.4Wachstumskurs 627
25.5Moderne Steuerungsinstrumente – das Portfoliomanagementsystem 628
25.5.1Standortsegmentierung 628
25.5.2Bestandssegmentierung 630
25.5.2.1 Methodisches Vorgehen im Rahmen der Bestandssegmentierung 630
25.5.2.2 Ableitung von Normstrategien 630
25.5.2.3 Das Scoringmodell 631
25.5.3Ergebnis der Portfoliosegmentierung 632
25.5.4Ableitung risikoorientierter Planungsparameter 632
25.5.5Cashflow-PlanungInvestitionsrechnung 633
25.5.6Einbindung der Ergebnisse der Bestandssegmentierung in die Cashflow-Planung 633
25.5.7Einordnung der Ergebnisse im Rahmen des Planungsprozesses 634
25.5.8Wertermittlung 635
25.5.9Quartiersstrategie 636
25.6Ehrenamtliches Engagement 637
25.7Aktive Nachbarschaft 637
25.8Demografischer Wandel 638
25.9Integration 638
25.10Zielgruppenstrategie 638
25.11Zusammenfassung 640
Literatur 640
26 Management von Wohnungsbeständen im Privatvermögen 641
26.1Einleitung 642
26.2Immobilien als Bestandteil der privaten Vermögensplanung 643
26.2.1Einordnung von Immobilien in die Vermögensplanung 643
26.2.2Rationalität der Kauf- bzw. Mietentscheidung 645
26.2.3Unterscheidung von Eigen- und Fremdnutzung 646
26.3Strategisches Immobilienmanagement im Privatvermögen 648
26.3.1Zielsetzungen von Immobilien in der privaten Vermögensplanung 648
26.3.2Strategieentwicklungen 649
26.3.3Einschränkungen in der Strategieentwicklung eines privaten Wohnungsbestandhalters 652
26.4Generierung dauerhafter Einkünfte 653
26.4.1Relevanz der Mieterträge 654
26.4.2Mieterakquise 655
26.4.3Mieter- und Mietvertragsmanagement 657
26.5Erhalt der Bausubstanz und Nutzungsfähigkeit 659
26.5.1Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen 659
26.5.2Facilitymanagement 660
26.6Finanzierung und Überwachung 661
26.6.1Finanzierung 661
26.6.2Überwachung 664
26.6.3Liquidität 665
26.7Professionalisierung der Bewirtschaftung privater Wohnungsbestände 665
26.7.1Professionalisierung der Bewirtschaftung 666
26.7.2Fremdvergabe der Mietverwaltung 667
26.8Zusammenfassung 668
Literatur 668
27 Strategie und operative Integration von gewerblichen Wohnungsbeständen 670
27.1Einleitung 670
27.1.1Marktorientierte Unternehmensführung für Wohnimmobilien 671
27.1.2Marktbedingungen 672
27.2Strategieentwicklung 673
27.2.1Strategieentwicklung aus der Business-Mission 673
27.2.2Schritt 1: Strategieanalyse auf der Portfolioebene 676
27.2.3Der Lebenszyklus 678
27.2.4Schritt 2: Strategie – den Weg festlegen 680
27.2.5Strategieanalyse auf der Assetebene 683
27.2.6Marktsegmentierung 684
27.2.7Die Bedeutung des USP in der Wohnungswirtschaft 685
27.3Wohnungswirtschaftliche Strategieumsetzung – den Weg gehen 687
27.3.1Renovierung und Instandhaltung 687
27.3.2Vermarktung in Verkauf und Vermietung 688
27.3.2.1 Scoring 689
27.3.2.2 Der Workflow 691
27.3.2.3 Ablauf und Objektmaterial 692
27.3.2.4 Lernen aus der Arbeit am Kunden im Objekt 693
27.3.2.5 Der Vermarktungsablauf 694
27.3.2.6 Mieterauswahl 694
27.4Zusammenfassung 697
Literatur 697
28 Rechtliche und steuerliche Aspekte der Wohnimmobilien-Bestandshaltung 698
28.1Einleitung 698
28.2Rechtliche Aspekte der Mietvertragsgestaltung 699
28.2.1Abgrenzung der Wohnraum- zur Nicht-Wohnraummiete 699
28.2.2Miete 700
28.2.2.1 Miethöhe 700
28.2.2.2 Mieterhöhungsbegehren 702
28.2.2.3 Mietpreisbindung 705
28.2.3Mietdauer 706
28.2.4Betriebskosten 706
28.2.5Kündigung 707
28.2.6Verfahrensvereinfachungen zum Vorgehen gegen Mietnomaden 711
28.2.7Kaution 711
28.2.8Keine Umgehung der Kündigungssperrfristen durch das „Münchener Modell“ 712
28.3Steuerliche Aspekte 713
28.3.1Grundsteuer 713
28.3.2Ertragsteuern 713
28.3.3Gewerbesteuer 715
28.3.4Umsatzsteuer 716
Literatur 717
Teil IV Transaktion 718
29 Immobilienanalyse 719
29.1Einleitung – Rahmenbedingungen und Zielsetzungen der Immobilienanalyse 720
29.2Datengrundlagen für die Immobilienanalyse 723
29.2.1Amtliche Statistiken 723
29.2.2Nicht-amtliche Datenquellen 728
29.2.2.1 Maklerhäuser 728
29.2.2.2 Marktdaten von unabhängigen Beratungsunternehmen 729
29.2.2.3 Immobilienportale 730
29.2.2.4 Daten aus Kreditverträgen 731
29.3Makro- und Mikrostandortanalyse 732
29.3.1Makroanalyse 732
29.3.1.1 Screening 733
29.3.1.2 Wesentliche Kennzahlen der Makroanalyse 733
29.3.1.3 Scoring-Methode 739
29.3.2Mikroanalyse 742
29.4Objektanalyse 744
29.4.1Objektanalyse für Wohnimmobilien 744
29.4.2Zusammenführung der Ergebnisse 748
29.5Due Diligence im Rahmen von Transaktionen 750
29.5.1Rechtliche Due Diligence 751
29.5.2Wirtschaftliche Due Diligence 752
29.5.3Technische Due Diligence 752
29.5.4Steuerliche Due Diligence 753
29.6Zusammenfassung 753
Literatur 754
30 Immobilienbewertung 757
30.1Marktüberblick und Bewertungsanlässe 757
30.2Rahmenbedingungen und Wertbegriffe 759
30.3Methoden der Wertermittlung 761
30.3.1Überblick 761
30.3.2Normierte Verfahren 762
30.3.2.1 Auswahl des Verfahrens 762
30.3.2.2 Vergleichswertverfahren 762
30.3.2.3 Ertragswertverfahren 764
30.3.2.4 Sachwertverfahren 766
30.3.3Nicht-normierte Verfahren 768
30.3.3.1 Investment-Methode 768
30.3.3.2 Discounted Cashflow-Verfahren 769
30.4Bewertung von Wohnimmobilienportfolios 772
30.4.1Einleitung 772
30.4.2Begriffsbestimmung 773
30.4.3Allgemeines 773
30.4.3.1 Grundlegende Annahmen 773
30.4.3.2 Einzelbewertungsgrundsatz 774
30.4.3.3 Aggregierte Einzelwerte und Portfoliowert 774
30.4.4Prozess der Bewertung von Wohnimmobilienportfolios 775
30.4.4.1 Überblick 775
30.4.4.2 Datenerfassung und Analyse 775
30.4.4.3 Segmentierung des Bestandes 775
30.4.4.4 Besichtigung 776
30.4.4.5 Research 778
30.4.4.6 Bewertung mit dem DCF-Verfahren 778
30.4.4.7 Ergebnis und Dokumentation 783
Literatur 783
31 Investition in Wohnimmobilien 784
31.1Einleitung 785
31.1.1Überblick 785
31.1.2Investition vs. Finanzierung 785
31.1.3Direkte Immobilieninvestition 787
31.1.4Indirekte Immobilieninvestition 787
31.2Wohnimmobilieninvestition in Deutschland: Markt und Marktakteure 788
31.2.1Investitionsmarkt in Deutschland 788
31.2.2Marktakteure 790
31.3Wohnimmobilien als Investitionsgut 792
31.3.1Charakteristika von Wohnimmobilien als Investitionsgut 792
31.3.2„Investition“ in die eigengenutzte Wohnimmobilie: Der Privatinvestor 794
31.3.3Wirtschaftliche Ziele von Wohnimmobilieninvestition 796
31.4Investitionsentscheidungsprozess 797
31.4.1Risiko- und Renditeprofil 798
31.4.2Direkt vs. indirekte Immobilieninvestition 800
31.4.3Objektauswahl 801
31.4.4Objektankauf 801
31.5Grundlagen der Investitionsrechnung 802
31.5.1Einführung 803
31.5.2Statische Investitionsrechnung 805
31.5.2.1 Kostenvergleichsrechnung 806
31.5.2.2 Gewinnvergleichsrechnung 807
31.5.2.3 Rentabilitätsrechnung 807
31.5.2.4 Amortisationsrechnung 808
31.5.3Dynamische Investitionsrechnung 809
31.5.3.1 Kapitalwertmethode 815
31.5.3.2 Annuitätenmethode 817
31.5.3.3 IRR-Methoden (Verfahren des internen Zinssatzes) 818
31.5.3.4 VOFI-Methode (Vollständiger Finanzplan) 823
31.5.3.5 Zwischenfazit: dynamische Investitionsrechnung 824
31.6Angewandtes Beispiel: Investition in ein Wohnimmobilienportfolio 827
31.6.1Investitionsobjekt und spezifische Annahmen 827
31.6.2Berechnung der Kennzahlen und Methodenvergleich 832
31.7Zusammenfassung 834
Literatur 841
32 Wohnimmobilienfinanzierung 842
32.1Einführung 843
32.1.1Wohnimmobilien als Assetklasse 843
32.1.2Altersversorgung als Finanzierungsgrund Altersversorgung 845
32.1.3Regulatorisches Umfeld 847
32.1.4Grundlagen der Wohnimmobilienfinanzierung 849
32.1.5Planung der Wohnimmobilienfinanzierung 851
32.2Wohnimmobilienfinanzierung 853
32.2.1Marktübersicht 853
32.2.2Finanzierungsquellen 855
32.2.2.1 Innenfinanzierung 856
32.2.2.2 Außenfinanzierung 857
32.2.3Messgrößen der Fremdfinanzierung 858
32.2.4Instrumente der privaten Wohnimmobilienfinanzierung 861
32.2.4.1 Darlehensformen nach Besicherungsarten 861
32.2.4.1.1 Hypothekendarlehen 861
32.2.4.1.2 Grundschulddarlehen 862
32.2.4.2 Fremdfinanzierungsarten nach Tilgungsarten 863
32.2.4.2.1 Annuitätenmethode (mathematisch) 864
32.2.4.2.2 Ratendarlehen (Amortisierungs-Industriemethode) 865
32.2.4.2.3 Festdarlehen („Bullet Loan“) 867
32.2.4.2.4 Umkehrdarlehen 870
32.2.5HedgingAbsicherung 871
32.2.6Gewerbliche Finanzierung: Großkredit- und Portfoliofinanzierung 872
32.2.7Exkurs: Refinanzierung von Hypothekardarlehen 882
32.3Zusammenfassung 886
Literatur 889
33 Risikomanagement bei Wohnimmobilien 892
33.1Risiken in der Wohnungswirtschaft 892
33.1.1Allgemeine Risiken 893
33.1.2Spezielle Risiken 897
33.2Risikomanagement als Steuerungskreislauf 897
33.2.1Risikostrategie 899
33.2.2Risikoidentifikation 900
33.2.3Risikoanalyse 901
33.2.4Risikobewertung 902
33.2.4.1 Scoring 903
33.2.4.2 Sensitivitätsanalysen 903
33.2.4.3 Szenarioanalyse 904
33.2.5Risikosteuerung 905
33.2.6Risiko-Controlling 906
33.2.7Dokumentation und Berichterstattung 907
33.3Fallstudie Risikomanagement gewerblicher Wohnimmobilieninvestitionen 907
33.4Fallstudie Risikomanagement privater Wohnimmobilieninvestitionen 908
33.5Zusammenfassung 910
Literatur 910
34 Wohnimmobilien und Kapitalmarkt 912
34.1Vor- und Nachteile der Wohnimmobilien-AG aus Sicht des Anlegers 912
34.2Attraktivität von Wohnimmobilien-AGs in Konkurrenz zu anderen Branchen 919
34.3Einfluss der Kapitalmarktorientierung auf unternehmerische und immobilienwirtschaftliche Entscheidungen 923
34.4Besondere Wachstumschancen durch erweiterte Finanzierungsmöglichkeiten 927
34.5Zusammenfassung 931
Literatur 932
35 Marketing für Wohnimmobilien 934
35.1Einleitung 935
35.2Begrifflichkeiten 938
35.2.1Marketing 938
35.2.2Verkauf 940
35.2.3Vertrieb 941
35.3Marketingforschung 942
35.4Strategisches Marketing 944
35.4.1Marketingstrategie 945
35.4.2Verkaufsstrategie 950
35.4.3Markenstrategie 953
35.5Operatives Marketing 960
35.5.1Produktpolitik 960
35.5.2Preispolitik 963
35.5.3Verkaufspolitik 969
35.5.4Kommunikationspolitik 974
35.6Marketingcontrolling 985
35.7Zusammenfassung 987
Literatur 988
36 Exit Management 995
36.1Einleitung 996
36.2Assetauswahl für Verkauf und Bewertung 996
36.2.1Einschätzung Verkaufspreis und Bewertung 1000
36.2.2Preisdifferenzierung 1003
36.2.3Planung technischer Maßnahmen 1003
36.2.4Planung Vertriebskosten und Marketing 1004
36.2.5Sonstige Prüfungen 1004
36.3Kalkulationsmodelle „Halten vs. Verkaufen“ – Profitabilitätsrechnung 1005
36.3.1Profitabilität der Einzelprivatisierung 1005
36.3.2Schweizer Käse „Swiss Cheese“ 1008
36.4Modelle für Entscheidungsvorlagen 1009
36.5Festlegung von Verkaufsprogrammen und -strategien 1012
36.6Prozessuale Vernetzung von Verkauf und Bewirtschaftung zur Maximierung der geplanten Verkaufserlöse 1013
36.7Wertschöpfung, -treiber und -hebel für den Exit 1013
36.8Professionelles Controlling im Verkauf 1017
36.8.1Stufe 1 – Verkaufsvorbereitung 1017
36.8.2Stufe 2 – Verkaufsprozess 1017
36.8.3Stufe 3 – Closing 1018
36.9Zusammenfassung 1018
Literatur 1019
37 Rechtliche und steuerliche Fragen der Wohnimmobilientransaktion 1020
37.1Einleitung 1021
37.2Vorbereitung des Verkaufsprozesses 1022
37.2.1Transaktionsstrukturierung: Rechtliche Fragen 1022
37.2.2Transaktionsstrukturierung: Steuerliche Fragen 1023
37.2.3Direktverkauf oder Auktionsverfahren? 1025
37.2.4Prozessbriefe, Vertraulichkeitsvereinbarungen und andere Prozess begleitende Dokumentation 1026
37.3Due-Diligence-Phase 1027
37.3.1Schwerpunkte der rechtlichen Due Diligence bei Wohnimmobilientransaktionen 1027
37.3.2Due-Diligence-Bericht 1029
37.3.3Sonderfall: Vendor Due Diligence 1030
37.4Verhandlungsphase und Abschluss des Kaufvertrages (Signing) 1031
37.4.1Kaufvertrag 1031
37.4.2Gewährleistung und Haftung 1033
37.4.3Steuerliche Fragen 1034
37.5Vollzug der Transaktion (Closing) 1035
37.5.1Fusionskontrolle 1035
37.5.2Weitere Vollzugsvoraussetzungen 1036
37.5.3Abwicklung des Kaufvertrags 1038
Literatur 1039
Stichwortverzeichnis 1041