Eigentümerversammlung aus Verwaltersicht

Der Autor - Dr. Sascha Lambert wurde 1972 in Saarbrücken geboren. Nach Studium der Rechtswissenschaften in Saarbrücken und Berlin promovierte er an der Humboldt-Universität zu Berlin im Bilanzrecht. Seit 2004 arbeitet Dr. Lambert als Rechtsanwalt – bis 2012 in Berlin, heute in Saarlouis. Dr. Lambert fokussiert das Immobilienrecht und erhielt 2008 die Bezeichnung Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht verliehen. In Berlin war er über Jahre Referent und Mitveranstalter der Berliner Seminare für Verwalter und Vermieter. Dr. Lambert lebt heute in Saarlouis und ist Partner der Kanzlei Dr. Gitzinger und Partner, Saarlouis.

Inhalt
I. Einleitung 6
II. Einladung zur Versammlung 7
1. Wer ist einzuladen? 7
2. Wann ist einzuladen? 9
2.1. Wie viele Versammlungen sind jährlich durchzuführen? 9
2.2. Mit welcher Frist ist einzuladen? 9
3. Wann und wo darf/muss die Versammlung stattfinden? 10
4. Was muss/kann die Einladung enthalten? 11
III. Durchführung der Versammlung 13
1. Wer darf teilnehmen? 13
2. Wer leitet die Versammlung? 14
3. Welche Formalien sind zu beachten? 15
4. Was ist zu protokollieren? 16
IV. Richtiges Auszählen von Beschlüssen 17
1. Stimmrechtsprinzipien 17
2. Mehrheitserfordernisse 19
2.1. Die einfache (relative) Mehrheit 20
2.2. Die absolute Mehrheit 21
2.3. Die doppelt qualifizierte Mehrheit 23
2.4. einfache Mehrheit und die Zustimmung aller betroffenen Wohnungseigentümer 27
3. Stimmberechtigung 29
3.1. Mehrheiten von Berechtigten 29
3.2. Nachträgliche Aufteilung von Sondereigentum 30
3.3. Stimmrechtsvollmachten 31
3.4. Neuerwerber 32
3.5. Insolvenzverwalter, Nachlassverwalter und
Testamentsvollstrecker 33
3.7. Stimmrechtsausschluss und Ruhen des Stimmrechts 34
3.8. Zusammenfassendes Beispiel 35
4. Durchführung der Stimmauszählung 39

II. Einladung zur Versammlung 1. Wer ist einzuladen? Adressat der Einladung sind grundsätzlich nur die Wohnungseigentümer. Entscheidend ist zunächst der Grundbuchbestand. Das Grundbuch kann aber unrichtig sein, z.B. weil ein Eigentümer verstorben ist und nun der oder die Erben Eigentümer sind. Ist dem Verwalter bekannt, dass das Grundbuch unrichtig ist, hat er den wirklichen Eigentümer zu laden; ggf. hat der Verwalter zu recherchieren, wer nun Eigentümer ist. Hat ein Eigentümer verkauft, ist das Eigentum aber noch nicht auf den Erwerber umgeschrieben, so ist aus Sicht der WEG weiterhin der Verkäufer „vollwertiger“ Eigentümer und damit teilnahme- und stimmberechtigt auf Versammlungen. Ihn nicht einzuladen wäre ein Einladungsmangel, der bei möglicher Kausalität auf das Beschlussergebnis zur Anfechtbarkeit führt. Selbst wenn in dem Kaufvertrag unwiderruflich Vollmacht auf den Erwerber erteilt ist, sollte der Eigentümer eingeladen werden. Zusätzlich kann der Erwerber informationshalber eingeladen werden. Kommt er und übt die Vollmacht aus, ist der noch eingetragene Eigentümer insoweit aber ausgeschlossen. Ist über ein Wohnungseigentum die Zwangsverwaltung angeordnet oder gehört sie zur Insolvenzmasse eines Eigentümers, sind der Zwangs- bzw. der Insolvenzverwalter anstelle des Eigentümers einzuladen. Bei der „werdenden WEG“ müssen Sie auf die Umschreibungen achten. Sie entsteht mit der Eintragung der ersten Vormerkung eines anderen als des Aufteilers und endet mit der ersten Eigentumsumschreibung auf jemand anderen als den Aufteiler. Diejenigen „werdenden“ Eigentümer, die in dieser Zwischenzeit mittels Eintragung einer Vormerkung Mitglied der werdenden WEG wurden, sind und bleiben teilnahmeberechtigt, auch wenn die WEG dann entstanden, das jeweilige Eigentum aber noch nicht umgeschrieben ist. Diejenigen werdenden Eigentümer, deren Vormerkung erst nach Entstehung der WEG eingetragen wurde, müssen hingegen warten, bis das Volleigentum auf sie umgeschrieben ist. Besondere Achtsamkeit ist bei Mehrheiten von Personen, also etwa Gesellschaften, Erbengemeinschaften, geboten. Bei juristischen Personen – wie etwa der GmbH – ist diese einzuladen; teilnahmeberechtigt ist das vertretungsberechtigte Organ, also der oder die Geschäftsführer. Bei nicht rechtsfähigen Personenmehrheiten sind alle einzuladen und teilnahmeberechtigt – so etwa bei der Erbengemeinschaft.