Haftung des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft. (eBook)

Vorwort 8
Inhaltsverzeichnis 10
Abkürzungsverzeichnis 16
Einführung 20
A. Entwicklung und Bedeutung des Wohnungseigentums 20
B. Rechtsnatur der Wohnungseigentümergemeinschaft 21
C. Relevanz von Verwalterhaftungsproblemen 22
D. Gang der Untersuchung 24
Kapitel 1: Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums 26
A. Definition des Begriffs der Verwaltung 26
B. Verwaltungsorgane der Gemeinschaft und deren Aufgaben 27
I. Versammlung der Wohnungseigentümer 28
II. Verwalter 28
III. Verwaltungsbeirat 28
Kapitel 2: Rechtsstellung des Verwalters 29
A. Rechtsform des Verwalters 29
B. Bestellung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts 30
C. Qualifikation des Verwalters 33
D. Wohnungseigentümer als Verwalter (Selbstorganschaft) 34
E. Begründung der Verwalterstellung 34
I. Allgemeines 34
II. Höchstdauer der Bestellung 35
III. Unterscheidung zwischen Bestellungsakt und Vertragsschluss 35
IV. Bestellung durch Mehrheitsbeschluss 36
1. Bestellungsbeschluss 37
2. Bestellungserklärung 37
3. Annahme der Bestellungserklärung 37
V. Ist zusätzlich ein Verwaltervertrag erforderlich? 38
1. Vertragstheorie 38
2. Trennungstheorie im engeren Sinn 40
3. Bewertung der Meinungen 40
VI. Beginn der Verwalterstellung – Ergebnis 43
F. Der Verwaltervertrag 44
I. Vertragsschluss 44
II. Rechtsnatur des Verwaltervertrages 45
III. Laufzeit des Verwaltervertrages 46
G. Beendigung der Verwalterstellung 46
I. Abberufung des Verwalters 47
II. Gerichtliche Abberufung 48
III. Beendigung durch den Verwalter (Amtsniederlegung) 48
IV. Weitere Beendigungsgründe 49
Kapitel 3: Pflichten des Verwalters 50
A. Allgemeines 50
B. Die gesetzlichen Aufgaben aus dem WEG 51
I. Die zwingenden gesetzlichen Aufgaben nach § 27 Abs. 1 und 2 WEG 51
1. Aufgaben nach § 27 Abs. 1 WEG 52
2. Aufgaben nach § 27 Abs. 2 WEG 56
II. Sonstige durch das WEG zugewiesene Aufgaben 57
C. Aufgaben aus Vereinbarungen der Wohnungseigentümer 58
I. Meinungsstand in der Literatur 58
II. Stellungnahme 59
1. Vor der Bestellung geschlossene Vereinbarungen 59
2. Nach der Bestellung geschlossene Vereinbarungen 60
III. Beispiel für eine Erweiterung der Verwalterpflichten durch Vereinbarung 61
IV. Ergebnis 62
D. Aufgaben aus Mehrheitsbeschlüssen der Wohnungseigentümer 62
E. Aufgaben aus dem Verwaltervertrag 63
I. Nebenleistungspflichten des Verwalters 63
II. Nebenpflichten des Verwalters 64
F. Zusammenfassung 65
Kapitel 4: Haftungsvoraussetzungen 66
A. Rechtsgrundlagen der Haftung des Verwalters 66
I. Vertragliche Haftung des Verwalters 66
1. "Einfacher" Schadenersatz (§ 280 Abs. 1 S. 1 BGB) 68
2. Schadenersatz statt der Leistung 69
II. Vertragsähnliche Haftung des Verwalters: Vor- und nachvertragliche Haftung 70
III. Haftung aus dem Bestellungsrechtsverhältnis 71
1. Allgemeines 71
2. Anspruchsgrundlage der Haftung aus dem Bestellungsrechtsverhältnis 71
3. Konkurrenzverhältnis zur Haftung aus dem Verwaltervertrag 74
4. Ergebnis 76
IV. Haftung aus Geschäftsführung ohne Auftrag (GoA) 76
V. Deliktische Haftung des Verwalters (§§ 823 ff. BGB) 78
1. Anspruch aus § 823 BGB 78
2. Verkehrssicherungspflichten 79
3. Anspruch aus §§ 836, 838 BGB 81
4. Anspruch aus § 831 BGB 81
B. Rechtswidrigkeit 82
C. Verschulden 83
I. Schuldformen des § 276 BGB 84
II. Sorgfaltsmaßstab der Fahrlässigkeit 84
1. Objektiver Sorgfaltsmaßstab 85
2. Verkehrskreisbezogener Sorgfaltsmaßstab 86
3. Konkretisierung des Sorgfaltsmaßstabs ("erforderliche Sorgfalt") 87
4. Zwischenergebnis 87
III. Verschulden des Verwalters 87
1. Schuldgrad des Verwalterverschuldens 88
2. Sorgfaltsmaßstab des Verwalterverschuldens 88
a) Objektiver Sorgfaltsmaßstab des Verwalterverschuldens 90
b) Berufsbezogener Sorgfaltsmaßstab des Verwalters 90
c) Notwendigkeit einer Konkretisierung des Sorgfaltsmaßstabs 90
d) Übliche Sorgfalt eines durchschnittlichen, gewissenhaften und ordentlichen Verwalters 91
e) Verkehrskreise innerhalb der Berufsgruppe der Verwalter 93
aa) Amateurverwalter 94
bb) Verwalter mit speziellen Fachkenntnissen 95
cc) "Berufsanfänger" 96
IV. Zusammenfassung 96
D. Haftung für Pflichtverletzungen Dritter 96
I. Grundsatz der Haftung für eigenes Verschulden 96
II. Ist eine Übertragung der Verwalterstellung auf einen Dritten zulässig? 97
III. Zwischenergebnis 99
IV. Haftung für Hilfspersonen 99
1. Erfüllung von Aufgaben durch Erfüllungsgehilfen 99
2. Haftung für (eigene) Erfüllungsgehilfen 100
3. Abgrenzung zwischen Erfüllungsgehilfen des Verwalters und Vertragspartnern der Gemeinschaft 102
E. Kausalität und Zurechnung 104
I. Kausalität als Zurechnungsvoraussetzung 104
II. Kausalität im Falle einer Unterlassung 104
III. Wertende Beschränkung des zu ersetzenden Schadens 105
IV. Beschränkung der Haftung mittels der Adäquanztheorie und der Lehre vom Schutzzweck der Norm 106
V. Zwischenergebnis 107
VI. Einzelfragen der Schadenszurechnung 108
1. Willensentschlüsse der Wohnungseigentümer 108
2. Rechtmäßiges Alternativverhalten 109
VII. Ergebnis 111
F. Schaden 111
I. Differenzhypothese 112
II. Einzelfragen zum ersatzfähigen Schaden 112
III. Mitwirkendes Verschulden der Wohnungseigentümer (§ 254 BGB) 113
IV. Beispielsfälle zum mitwirkenden Verschulden der Wohnungseigentümer 115
V. Art des Schadenersatzes 116
Kapitel 5: Ausschluss und Beschränkung der Haftung 118
A. Allgemeines 118
B. Haftungsbeschränkung durch Gesetz 118
I. Haftungsmilderung bei Unentgeltlichkeit des Verwaltervertrages? 119
II. Übertragung der Grundsätze der "Arbeitnehmerhaftung"? 120
III. Ergebnis 121
C. Haftungsbeschränkung durch Rechtsgeschäft 121
I. Möglichkeiten, die Haftung des Verwalters zu beschränken 122
II. Einschränkbare Anspruchsgrundlagen 125
III. Allgemeine Geschäftsbedingungen oder Individualvereinbarung? 127
1. Vorformulierte Vertragsbedingungen 128
a) Vorformulierte Vertragsbedingungen als Allgemeine Geschäftsbedingungen 128
b) Wirksame Einbeziehung 130
2. Individualvereinbarungen 131
IV. Zusammenfassung 132
V. Wirksamkeit einer Begrenzung des Schuldgrades 132
1. Unabdingbarkeit der Verwalterpflichten gemäß § 27 Abs. 3 WEG 132
2. Begrenzung in vorformulierten Vertragsbedingungen 134
a) Herrschende Meinung 135
b) Gegenansicht 135
c) Stellungnahme 136
aa) Klauselverbot des § 309 Nr. 7b BGB 136
bb) Freizeichnungsverbot aus § 307 BGB 137
(1) § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB 137
(2) § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB 139
(3) § 307 Abs. 1 BGB 142
cc) Zusammenfassung der Ergebnisse der Inhaltskontrolle und Schlussfolgerungen 146
3. Begrenzung durch Individualvereinbarung 148
a) Geringe Bedeutung von Individualvereinbarungen 148
b) Grenzen der Haftungsbeschränkung in Individualvereinbarungen 149
c) Ergebnis 151
VI. Wirksamkeit von Haftungsbegrenzungsklauseln 151
1. Betragsmäßige Haftungsbegrenzung 152
2. Begrenzung auf Ersatz des unmittelbaren Schadens 152
3. Verkürzung der Verjährungsfrist 153
VII. Zusammenfassung 153
D. Entlastung des Verwalters 154
I. Rechtsnatur und Wirkung der Entlastung 155
II. Kenntnis und Zurechnung der Kenntnis 158
III. Anspruch des Verwalters auf Entlastung 158
IV. Entspricht ein Entlastungsbeschuss dem Grundsatz einer ordnungsgemäßen Verwaltung? 159
1. Meinungsstand und Vorlagebeschuss des BayObLG 160
2. Grundsatzentscheidung des BGH vom 17. Juli 2003 162
3. Stellungnahme 162
4. Ergebnis 164
V. Konsequenzen einer ordnungswidrigen Entlastung 165
VI. Zusammenfassung und Ergebnis 166
Kapitel 6: Verjährung von Ersatzansprüchen 167
A. Verjährung von Ansprüchen aus § 280 Abs. 1 BGB 167
B. Kenntnis der Wohnungseigentümer 168
I. Ist die Kenntnis aller Wohnungseigentümer erforderlich? 169
II. Wissenszurechnung 169
C. Verjährung von Ansprüchen aus unerlaubter Handlung 170
D. Vereinbarungen über Verjährungserleichterungen 170
E. Zusammenfassung 173
Kapitel 7: Beweisfragen 174
A. Bedeutung von Beweisfragen im Verwalterhaftungsprozess 174
B. Grundregel für die Verteilung der Beweislast 174
C. Objektiver Tatbestand der Verletzungshandlung 175
D. Rechtswidrigkeit und Verschulden 177
E. Schaden und Kausalität 177
F. Mitverschulden und Verjährung 178
G. Ergebnis 179
Kapitel 8: Zuständigkeit des Gerichts 180
A. Schadenersatzansprüche gegen den amtierenden Verwalter 180
B. Schadenersatzansprüche gegen einen ausgeschiedenen Verwalter 181
C. Ergebnis 182
D. Rechtsmittel und Zuständigkeit des Beschwerdegerichts 183
Kapitel 9: Antragsbefugnis 184
A. Individueller Schadenersatzanspruch 184
B. Gemeinschaftlicher Schadenersatzanspruch 185
I. Ansicht der Rechtsprechung 186
II. Gegenansicht 187
III. Stellungnahme 187
C. Ergebnis 190
Zusammenfassung der wichtigsten Ergebnisse 191
Literaturverzeichnis 194
Sachwortverzeichnis 211