Immobilienökonomie

Prof. Dr. Karl-Werner Schulte HonRICS (IREBS)

1;Inhaltsübersicht;6
2;Vorwort des Herausgebers;8
3;Verzeichnis der Autoren;10
4;1 Volkswirtschaftslehre und Immobilienökonomie;22
4.1;1.1 Einführung;23
4.2;1.2 Immobilienökonomie als interdisziplinäre wissenschaftliche Disziplin;23
4.3;1.3 Grundlagen der Volkswirtschaftslehre;254.3.1;1.3.1 Gegenstand der Volkswirtschaftslehre;25
4.3.2;1.3.2 Mikroökonomie und Makroökonomie;26
4.3.3;1.3.3 Grundelemente des Marktmechanismus;27
4.4;1.4 Grundlagen der Immobilienökonomie ;33
4.4.1;1.4.1 Immobilienbegriff;33
4.4.2;1.4.2 Besonderheiten von Immobilien und Immobilienmärkten;35
4.4.3;1.4.3 Grundstruktur von Immobilienmärkten und ihre volkswirtschaftliche Einbettung;39
4.5;1.5 Die volkswirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft ;41
4.5.1;1.5.1 Definitorische / inhaltliche Abgrenzung der Immobilienwirtschaft;41
4.5.2;1.5.2 Volumina und volkswirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft in Deutschland;42
4.5.3;1.5.3 Zukunftsperspektiven für die Immobilienwirtschaft;45
5;2 Volkswirtschaftliche Bedeutung der Immobilienmärkte;48
5.1;2.1 Immobilien als Vermögensgüter und Besonderheiten von Immobilieninvestitionen;50
5.1.1;2.1.1 Einführung;51
5.1.2;2.1.2 Ertrag und Risiko;51
5.1.3;2.1.3 Probleme der Ertrags- und Risikomessung von Immobilieninvestitionen;56
5.1.4;2.1.4 Zusammenfassung;61
5.2;2.2. Bauwirtschaft und Projektentwicklungsmarkt;64
5.2.1;2.2.1 Gesamtvolkswirtschaftliche Bedeutung der Bauwirtschaft;65
5.2.2;2.2.2 Thematische Abgrenzung der Bauwirtschaft und der Projektentwicklung;66
5.2.3;2.2.3 Abgrenzung von Bauleistungen und Projektentwicklung unter Berücksichtigung der Wertschöpfungskette;70
5.2.4;2.2.4 Marktstruktur und Strategien der Bauwirtschaft und des Projektentwicklungsmarktes;72
5.2.5;2.2.5 Zusammenfassung und Ausblick;84
5.3;2.3 Märkte für Immobilienanlagen und Immobiliennutzungen;88
5.3.1;2.3.1 Der Markt für Immobilienanlageprodukte im Überblick;89
5.3.2;2.3.2 Immobilienanlageprodukte als Finanzierungsformen;94
5.3.3;2.3.3 Zusammenhänge von Nutzung und Finanzierung;97
5.3.4;2.3.4 Zusammenfassung;107
5.4;2.4 Märkte für Immobilienfinanzierungen;110
5.4.1;2.4.1 Einführung;111
5.4.2;2.4.2 Bankenfinanzierung in Deutschland im Wandel der Zeit;111
5.4.3;2.4.3 Hinwendung der Immobilienfinanzierung zum Kapitalmarkt;120
5.4.4;2.4.4 Empirische Untersuchung zur Immobilienfinanzierung in Deutschlands;125
5.4.5;2.4.5 Zusammenfassung;127
5.5;2.5 Internationalisierung der Immobilienmärkte;132
5.5.1;2.5.1 Einführung;133
5.5.2;2.5.2 Definitorische Grundlagen;133
5.5.3;2.5.3 Motive und Effekte internationaler Investitionen;134
5.5.4;2.5.4 Aktuelle Marktvolumina und Analysetechniken;138
5.5.5;2.5.5 Räumliche Manifestation der Internationalisierung: Immobilieninvestitionen in Global Cities;143
5.5.6;2.5.6 Herausforderungen internationaler Investments;147
5.5.7;2.5.7 Fazit;147
6;3 Makroökonomik und Immobilienmärkte;152
6.1;3.1 Analyse und Prognose von Immobilienmärkten auf der Basis von Modellen;154
6.1.1;3.1.1 Einführendes Immobilienmarktmodell;156
6.1.2;3.1.1 Einführendes Immobilienmarktmodell;157
6.1.3;3.1.2 Ökonometrische Analyse von Immobilienmärkten;170
6.1.4;3.1.2 Ökonometrische Analyse von Immobilienmärkten;171
6.1.5;3.1.3 Immobilienzyklen;192
6.1.6;3.1.3 Immobilienzyklen;193
6.1.7;3.1.4 Real Estate Confidence Indicator;220
6.1.8;3.1.4 Real Estate Confidence Indicator;221
6.2;3.2 Immobilienmarktprozesse nach Immobilientypen;242
6.2.1;3.2.1 Büroimmobilienmärkte;242
6.2.2;3.2.2 Logistikimmobilienmärkte;242
6.2.3;3.2.3 Einzelhandelsimmobilienmärkte;242
6.2.4;3.2.4 Hotelimmobilienmärkte;242
6.2.5;3.2.5 Wohnimmobilienmärkte;242
6.2.6;3.2.1 Büroimmobilienmärkte;244
6.2.7;3.2.1 Büroimmobilienmärkte;245
6.2.8;3.2.2 Logistikimmobilienmärkte;260
6.2.9;3.2.2 Logistikimmobilienmärkte;261
6.2.10;3.2.3 Einzelhandelsimmobilienmärkte;274
6.2.11;3.2.3 Einzelhandelsimmobilienmärkte;275
6.2.12;3.2.4 Hotelimmobilienmärkte;29

2.1 Immobilien als Vermögensgüter und Besonderheiten von Immobilieninvestitionen (S. 30-31)

Hans-Hermann Francke

2.1.1 Einführung

Der größte Teil des Realvermögensbestandes in Deutschland besteht aus Immobilien, also bebauten und unbebauten Grundstücken. Deshalb ist auch das Immobilieneigentum von herausragender Bedeutung für die individuelle Vermögensbildung, sei es als Kapitalanlage oder Selbstnutzung. Auch für die staatliche Wachstums- und Verteilungs- und Sozialpolitik ist die Wirkung auf Immobilieninvestitionen ein wichtiger Aspekt.

Entscheidungen über den Kauf oder Verkauf von Immobilien sind Investitionskalküle, die auf vermögenstheoretischen Grundlagen basieren. Weil bei Investitionen die Erträge bzw. Nutzen erst in der Zukunft anfallen, müssen diese im Unterschied zu Konsumentscheidungen, prognostiziert werden. Da die Zukunft unsicher ist, sollten Investitionsentscheidungen Risikoanalysen einbeziehen.

Immobilien weisen im Vergleich zu anderen Vermögensgütern besondere Eigenschaften auf, vor allem ihre lange Lebensdauer, lokale Gebundenheit und geringe Transaktionshäufigkeit, wodurch bei der Ertrags- und Risikobeurteilung spezielle Schwierigkeiten auftreten, welche bei der Anwendung sonst üblicher Methoden der Investitions- und Finanzierungsrechnung zusätzlich zu berücksichtigen sind. Die im Zentrum der Investitionsentscheidungen stehende Wertermittlung wird bei Immobilien deshalb häufiger von Sachverständigen vorgenommen, welche, oft wegen fehlender beobachtbarer Marktdaten, das wertbestimmende Geschehen auf den Immobilienmärkten durch theoretische Analyse simulieren.

2.1.2 Ertrag und Risiko

2.1.2.1 Bestimmungsgründe von Investitionsentscheidungen

Investitionsentscheidungen haben das Ziel, festzulegen, welcher Teil des Einkommens heute und welcher in der Zukunft konsumiert werden soll. Dabei geht es darum, zukünftige Konsummöglichkeiten zu vergrößern. Gelingt eine optimale Investitionsentscheidung, dann werden die längerfristigen, eventuell lebenslangen, Konsummöglichkeiten maximiert. Insofern sind Investitions- und Konsumpläne unmittelbar miteinander verknüpft und ergeben sich aus den, allerdings unterschiedlichen, Zeitpräferenzen der Akteure.

Damit Investitionsentscheidungen die späteren Konsummöglichkeiten verbessern, muss ein Investor zwei schwierige Probleme lösen. Zum einen muss er die erwarteten Erträge der Investitionen und deren Gegenwartswert bestimmen. Zum anderen gilt es, Risiken zukünftiger Ertragsentwicklungen zu berücksichtigen. Der Investor muss dann zusätzlich bestimmen, in welchem Umfang er die für wahrscheinlich gehaltenen Risiken tragen will, also seine Risikoaversion festlegen.

Für die Investitionsentscheidung sind also zwei Gruppen von Bestimmungsgründen relevant:

- erstens der Planungshorizont, die Zeitpräferenz und die Risikobereitschaft (Risikoaversion) des Investors,
- zweitens die erwarteten Zukunftserträge, deren Diskontierungsrate (um deren Gegenwartswert zu bestimmen) und die für wahrscheinlich gehaltenen Risiken.

2.1.2.2 Ertragsprognose

Der Begriff Ertrag" wird inhaltlich unterschiedlich definiert. Insbesondere ist dabei zu unterscheiden zwischen den Begriffen ökonomischer Ertrag" und rechnerischer- oder Bilanzertrag". Der Begriff ökonomischer Ertrag" zielt auf das Entscheidungsproblem des Investors, ist also zukunftsgerichtet. Der Begriff rechnerischer- oder Bilanzertrag" ist vergangenheitsorientiert, weil der den Wert einer bereits getätigten Investition im Sinne von Bilanzierungsvorschriften bestimmt (vgl. Copeland et al, 2005, S. 3ff.).

Um den ökonomischen Ertrag" zu beurteilen, sind die Erträge bzw. Ertragsraten derjenigen geplanten Investitionen zu prognostizieren, welche über die Erträge alternativ möglicher Investitionen gleichen Risikos hinausgehen. In diesem Sinne sind ökonomische Investitionsen