Spezial-AIF zur Investition in PPP-Immobilien (eBook)

Als Projektleiterin in der Assetklasse Infrastruktur realisierte, strukturierte und finanzierte Susanne Effenberger große PPP-Projekte für private und institutionelle Investoren.

Geleitworte 6
Vorwort 9
Inhaltsverzeichnis 11
Abbildungsverzeichnis 16
Tabellenverzeichnis 17
Gleichungsverzeichnis 19
Abkürzungsverzeichnis 20
Symbolverzeichnis 22
1 Einleitung 23
1.1 Ausgangssituation und Problemstellung 23
1.2 Ausgewählte Definitionen 25
1.2.1 Public Private Partnership 25
1.2.1.1 PPP-Immobilien 26
1.2.1.2 PPP-Projekt-/Immobilien-Gesellschaften 27
1.2.2 Öffentlicher Auftraggeber 27
1.2.3 Institutionelle Investoren 28
1.2.4 Spezial-AIF 29
1.3 Zielsetzung und spezifische Problemstellung 30
1.4 Stand der Forschung und Forschungsmethodik 31
1.5 Vorgehensweise 34
2 PPP-Immobilienbetrachtung 40
2.1 Europaweite Vergabeverfahren 40
2.1.1 Ablauf der europaweiten Vergabeverfahren 40
2.1.2 Beteiligung der Kapitalgeber in europaweiten Vergabeverfahren 42
2.1.3 Vertragliche Beziehungen 45
2.2 PPP-Immobilienarten und Zuordnung zu Vertragsmodellen 48
2.2.1 PPP-Immobilienarten 48
2.2.1.1 PPP-Verwaltungsimmobilien 49
2.2.1.2 PPP-Bildungsimmobilien 50
2.2.1.3 PPP-Sicherheitsimmobilien 52
2.2.1.4 PPP-Freizeit-/Kulturimmobilien 53
2.2.1.5 PPP-Gesundheitsimmobilien 54
2.2.1.6 Sonstige PPP-Immobilien 56
2.2.1.7 Zusammenfassung der PPP-Immobilienarten 56
2.2.2 Vertragsmodelle 57
2.2.2.1 Inhabermodell 58
2.2.2.2 Leasingmodell 59
2.2.2.3 Vermietungsmodell 60
2.2.2.4 Zusammenfassung der Vertragsmodelle 61
2.2.3 Zuordnung der PPP-Immobilien zu den Vertragsmodellen 62
2.2.3.1 PPP-Verwaltungsimmobilien zu Vertragsmodellen 62
2.2.3.2 PPP-Bildungsimmobilien zu Vertragsmodellen 63
2.2.3.3 PPP-Sicherheitsimmobilien zu Vertragsmodellen 64
2.2.3.4 PPP-Freizeit-/Kulturimmobilien zu Vertragsmodellen 66
2.2.3.5 PPP-Gesundheitsimmobilien zu Vertragsmodellen 67
2.2.3.6 Sonstige PPP-Immobilien zu Vertragsmodellen 68
2.2.3.7 Makro- und Mikrolage der PPP-Immobilien 69
2.3 Lebenszyklusphasen, Schlüsselrisiken und Allokation 71
2.3.1 Lebenszyklusphasen der PPP-Immobilien 71
2.3.2 Schlüsselrisiken, Allokation in den Lebenszyklusphasen 73
2.3.2.1 Schlüsselrisiken, Allokation in der Konzeptionsphase 74
2.3.2.2 Schlüsselrisiken, Allokation in der Kontrahierungsphase 74
2.3.2.3 Schlüsselrisiken, Allokation in der Bauphase 75
2.3.2.4 Schlüsselrisiken, Allokation in der Finanzierungsphase 77
2.3.2.5 Schlüsselrisiken, Allokation in der Mietphase 78
2.3.2.6 Schlüsselrisiken, Allokation in der Verwertungsphase 81
2.3.2.7 Zusammenfassung Schlüsselrisiken, Allokation im Lebenszyklus von PPP-Immobilien 82
2.3.3 Risiken für die Kapitalgeber im Lebenszyklus der PPP-Immobilien 83
2.3.3.1 Risiken für die Kapitalgeber in der Konzeptionsphase 83
2.3.3.2 Risiken für die Kapitalgeber in der Kontrahierungsphase 83
2.3.3.3 Risiken für die Kapitalgeber in der Bauphase 84
2.3.3.4 Risiken für die Kapitalgeber in der Finanzierungsphase 85
2.3.3.5 Risiken für die Kapitalgeber in der Mietphase 85
2.3.3.6 Risiken für die Kapitalgeber in der Verwertungsphase 86
2.3.3.7 Zusammenfassende Risikobewertung für die Kapitalgeber 87
2.4 Finanzierungsmodelle 92
2.4.1 Bauzwischenfinanzierung 92
2.4.2 Forfaitierung mit Einredeverzicht 93
2.4.3 Projektfinanzierung 96
2.4.4 Forfaitierung mit Einredeverzicht versus Projektfinanzierung 97
2.4.5 Kapitalarten 99
2.4.5.1 Fremdkapital 99
2.4.5.2 Eigenkapital 101
2.4.6 Zuordnung der PPP-Immobilien zu den Finanzierungsmodellen 102
2.4.6.1 PPP-Verwaltungsimmobilien zu Finanzierungsmodellen 102
2.4.6.2 PPP-Bildungsimmobilien zu Finanzierungsmodellen 103
2.4.6.3 PPP-Sicherheitsimmobilien zu Finanzierungsmodellen 104
2.4.6.4 PPP-Freizeit-/Kulturimmobilien zu Finanzierungsmodellen 105
2.4.6.5 PPP-Gesundheitsimmobilien zu Finanzierungsmodellen 106
2.4.6.6 Sonstige PPP-Immobilien zu Finanzierungsmodellen 107
2.4.6.7 Zusammenfassung PPP-Immobilien zu Finanzierungsmodellen 108
2.5 Risikoprofile der PPP-Immobilien und Risiko-Rendite-Matrix 108
2.5.1 Risikoprofile der PPP-Immobilien 108
2.5.2 Positionierung der PPP-Immobilien in der Risiko-Rendite-Matrix 109
3 Institutionelle Investoren 116
3.1 Neoinstitutionalistische Finanzierungstheorie 116
3.2 Lebensversicherungsunternehmen 118
3.3 Aufsichtsrechtliche Grundlagen 118
3.4 Vermögens-/Kapitalstruktur der Lebensversicherungsunternehmen 119
3.5 Kapitalanlagevorschriften für das gebundene Vermögen 121
3.5.1 Allgemeine Anlagegrundsätze 121
3.5.2 Zulässige Kapitalanlagearten, Mischung und Streuung 124
3.5.2.1 PPP-Immobilien, PPP-Projekt-/Immobilien-Gesellschaften 125
3.5.2.2 Gesellschafterdarlehen 127
3.5.2.3 Anteile am Spezial-AIF 128
3.5.2.4 Sonstige Vorschriften 131
3.5.2.5 Zusammenfassung der Kapitalanlagevorschriften 131
3.5.3 Unternehmensinterne Anlageziele 134
3.5.3.1 Anlageverhalten 134
3.5.3.2 Anlagehorizont 135
3.5.3.3 Erwartete Ausschüttungen 136
3.5.3.4 Investitionsvolumina 136
3.5.3.5 Beteiligungsformen 136
3.5.3.6 Zusammenfassung der Anlageziele 137
4 Spezial-AIF 138
4.1 Entwicklung der Gesetzesgrundlage 138
4.2 Konstrukt Spezial-AIF 138
4.3 Offener inländischer Spezial-AIF mit festen Anlagebedingungen 143
4.3.1 Grundsatz Risikomischung 143
4.3.2 Zulässige Vermögensgegenstände 144
4.3.3 Anlagebedingungen und -grenzen 147
4.3.3.1 Mindest- und Maximalliquidität 148
4.3.3.2 Zulässige Kreditaufnahme, Darlehensgewährung 148
4.3.3.2.1 Kurzfristige Kredite 148
4.3.3.2.2 Immobilienkreditaufnahme 149
4.3.3.2.3 Belastung der Vermögensgegenstände 150
4.3.3.2.4 Darlehensgewährung 152
4.3.3.2.5 Derivateeinsatz 153
4.3.3.3 Kosten und Gebühren 154
4.3.3.4 Bewertung der Vermögensgegenstände, Anteilswertermittlung 154
4.3.3.4.1 Bewertung der Vermögensgegenstände 154
4.3.3.4.2 Anteilswertermittlung 156
4.3.3.5 Ausschüttung 156
4.3.3.6 Zusammenfassung der Anlagevorschriften für die Modellierung des Spezial-AIFs 157
5 Modellierung des Spezial-AIFs 160
5.1 Neoklassische Finanzierungstheorie 160
5.2 Portfolioselektionstheorie 160
5.2.1 Beschreibung der MPT 161
5.2.2 Diversifikation in Immobilienportfolios 162
5.2.3 Übertragbarkeit der MPT auf Immobilien 163
5.3 Kennwerte der MPT 165
5.3.1 Renditeermittlung 165
5.3.2 Risikoermittlung 169
5.3.3 Kovarianz, Korrelationskoeffizient 170
5.4 Projektdaten 171
5.4.1 Vertraulichkeit der Projektdaten 171
5.4.2 Erfassung der Projektdaten 172
5.4.2.1 PPP-Verwaltungsimmobilien 173
5.4.2.2 PPP-Bildungsimmobilien 177
5.4.2.3 PPP-Freizeit-/Kulturimmobilien 179
5.4.2.4 PPP-Gesundheitsimmobilien 180
5.4.2.5 Sonstige PPP-Immobilien 181
5.4.3 Risiko-Rendite-Profil der Projektdaten 183
5.4.4 Korrelation der Projektdaten 189
5.5 Experimentelle Modellierung des Spezial-AIFs 198
5.5.1 Portfoliorendite 198
5.5.2 Portfoliorisiko 199
5.5.3 Grafische Bestimmung effizienter Portfolios 200
5.5.4 Berechnung des MVPs, des MRPs, der effizienten Portfolios 201
5.5.4.1 Berechnungsmethodik 201
5.5.4.2 Effiziente Portfoliokombinationen auf Basis der Projektdaten 204
5.5.4.3 PPP-Immobilien-Sondervermögen des Spezial-AIFs 211
5.5.4.4 Liquiditätsergebnis des Spezial-AIFs 227
5.5.4.5 Vergleich Spezial-AIF mit Benchmark 236
5.6 Zusammenfassung, Interpretation, Handlungsempfehlungen 237
5.6.1 Zusammenfassung, Interpretation der Ergebnisse 237
5.6.1.1 Übertragung der MPT auf PPP-Immobilien 237
5.6.1.2 Projektdaten der PPP-Immobilien 238
5.6.1.3 Risiko-Rendite-Profile der PPP-Immobilien 239
5.6.1.4 Korrelationen der PPP-Immobilien 240
5.6.1.5 Effiziente PPP-Immobilienportfolios 241
5.6.1.6 PPP-Immobilien-Sondervermögen des Spezial-AIFs 241
5.6.2 Handlungsempfehlungen, Normstrategien 243
5.6.2.1 Handlungsempfehlungen für den Gesetzgeber 243
5.6.2.2 Normstrategien für die AIF-KVGs 245
6 Zusammenfassung, Ausblick 247
6.1 Zusammenfassung 247
6.2 Ausblick, weiterer Forschungsbedarf 250
Anhang 253
Literaturverzeichnis 285