Betriebskosten in der Praxis

INHALTSVERZEICHNISEINLEITUNG1 DIE BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG2 DIE BETRIEBSKOSTENPOSITIONEN2.1 Die umlagefähigen öffentlichen Lasten des Grundstücks2.2 Die Kosten der Wasserversorgung2.3 Die Kosten der Entwässerung2.4 Die Kosten der Heizung2.4.1 Die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage2.4.2 Die Kosten des Betriebs einer zentralen Brennstoffversorgungsanlage2.4.3 Die Kosten der gewerblichen Lieferung von Wärme/Wärmecontracting2.4.4 Die Kosten der Wartung von Etagenheizung und Gaseinzelfeuerstätten2.5 Die Kosten der Warmwasserversorgung2.6 Die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen2.7 Die Kosten des Betriebs des Personen- und Lastenaufzugs2.8 Die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung2.9 Die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung2.10 Die Kosten der Gartenpflege2.11 Die Kosten der Beleuchtung2.12 Die Kosten der Schornsteinreinigung2.13 Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung2.14 Die Kosten für den Hauswart2.15 Die Kosten für Antenne oder Kabelanschluss2.15.1 Die Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage2.15.2 Die Kosten des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteileranlage2.16 Die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege2.17 Sonstige Betriebskosten2.18 Einzelne sonstige Betriebskosten2.19 Nicht umlagefähige Betriebskosten3 WIE SIE DIE BETRIEBSKOSTEN AUF DIE MIETER UMLEGEN KÖNNEN3.1 Gesetzliche Grundlagen für die Umlage der Betriebskosten3.1.1 Was gilt im Wohnraummietrecht?3.1.2 Was gilt im Gewerberaummietrecht?3.2 So schaffen Sie die vertragliche Grundlage3.2.1 Wie Sie die Mietstruktur gestalten können3.2.2 Betriebskostenvereinbarung3.2.3 Auswirkungen der Schuldrechtsreform und Transparenzgebot3.2.4 Fälle aus der Rechtsprechung3.3 Wenn Sie die Mietstruktur ändern wollen3.3.1 Was gilt bei gewerblichen Mietverhältnissen?3.3.2 Was gilt bei Wohnraummietverhältnissen?3.3.3 Änderung der Mietstruktur durch schlüssiges Verhalten3.4 Wenn Sie Betriebskosten neu einführen wollen4 DIE BETRIEBSKOSTENPAUSCHALE4.1 Anpassung bei gewerblichen Mietverhältnissen4.2 Anpassung bei Wohnraummietverhältnissen4.2.1 Erhöhung der Betriebskostenpauschale4.2.2 Ermäßigung der Betriebskostenpauschale5 DIE BETRIEBSKOSTENVORAUSZAHLUNG5.1 So vereinbaren Sie eine Betriebskostenvorauszahlung5.2 Beispiele aus der Rechtsprechung5.2.1 Vereinbarung von Vorauszahlungen5.2.2 Änderung durch konkludentes Verhalten5.2.3 Wann ist eine Vorauszahlung angemessen?5.3 Wann sind die Vorauszahlungen fällig?5.4 Wie Sie Vorauszahlungen anpassen können5.5 Geltendmachung von rückwirkenden Erhöhungen5.6 Was geschieht mit der Mehrwertsteuer?5.7 Besonderheiten beim Einfamilienhaus6 DIE ABRECHNUNG6.1 Form6.2 Welche Inhalte muss die Abrechnung haben?6.2.1 Aufstellung der Gesamtkosten6.2.2 Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels6.2.3 Abzug der Vorauszahlungen6.2.4 Wie wird eine Mietminderung bei der Abrechnung berücksichtigt?6.3 Wann ist der Abrechnungssaldo fällig?6.4 Haushaltsnahe Dienst- und Handwerkerleistungen7 DER VERTEILERSCHLÜSSEL7.1 Gesetzliche Regelung7.2 Die wichtigsten Umlageschlüssel im Einzelnen7.2.1 Wohnfläche7.2.2 Personenzahl7.2.3 Miet- oder Wohneinheiten7.2.4 Verbrauchs- und Verursachungserfassung7.2.5 Miteigentumsanteile7.2.6 Kombinierter Personen-/Flächenschlüssel7.2.7 Personenmonate/Personentage7.3 Vorwegabzug7.4 Leerstand7.5 Welcher Verteilerschlüssel für welche Betriebskosten?7.5.1 Grundsteuer7.5.2 Wasser und Abwasser7.5.3 Lift7.5.4 Weitere Betriebskosten7.6 Wann Sie den Umlageschlüssel ändern können7.6.1 Wann sind Sie zur Änderung verpflichtet?8 DIE WOHN- UND NUTZFLÄCHE8.1 Anwendungsbereich8.2 Einzelheiten8.2.1 Was zählt zur Grundfläche?8.2.2 Wie wird die Grundfläche ermittelt?8.2.3 Wie werden die Grundflächen bei der Wohnfläche angerechnet?8.3 Vereinbarungen von Flächenangaben im Mietvertrag8.4 Rechtsfolgen falscher Flächenangaben im Mietvertrag8.5 WoFlV im Vergleich mit II. BV und DIN 2839 DIE ABRECHNUNGSFRIST UND DIE AUSSCHLUSSFRIST9.1 Abrechnungspflicht9.2 Abrechnungszeitraum9.2.1 Wenn Verbrauchs- und Abrechnungszeitraum auseinanderfallen (Leistung- und Abflussprinzip)9.2.2 Besonderheiten bei Wohnungseigentum9.3 Welche Abrechnungs- und Ausschlussfristen gelten?9.3.1 Was bedeutet die Ausschlussfrist?9.4 Rückforderungsansprüche des Mieters bei fehlender Abrechnung 21810 EINWENDUNGEN DES MIETERS10.1 Einwendungsfrist und Ausschlussfrist10.2 Einsichtsrecht des Mieters10.3 Fotokopien10.4 Wenn der Vermieter keine Einsicht gewährt11 DER PARTEIWECHSEL11.1 Wenn der Vermieter wechselt11.1.1 Vermieterwechsel aufgrund von Zwangsvollstreckung11.1.2 Insolvenzverfahren11.2 Wenn der Mieter wechselt12 DIE VERJÄHRUNG BZW. DIE VERWIRKUNG VON ANSPRÜCHEN12.1 Wann verjähren Ansprüche des Vermieters?12.2 Wann verjähren Ansprüche des Mieters?12.3 Wie Sie die Verjährungsfrist berechnen12.4 Wann wird die Verjährung unterbrochen bzw. gehemmt?12.4.1 Neubeginn der Verjährung12.4.2 Hemmung der Verjährung12.4.3 Beispiele/Verjährungstabelle12.5 Wann verwirkt ein Anspruch?12.6 Wann ergibt sich ein Recht zur Aufrechnung bzw. Zurückbehaltung?13 DAS GEBOT DER WIRTSCHAFTLICHKEIT13.1 Welche Betriebskosten kann der Vermieter an den Mieter weitergeben?13.2 In welcher Höhe darf der Vermieter Betriebskosten in Rechnung stellen?13.2.1 Beispiel: Hausmeister oder Hauswart13.2.2 Welche Höhe ist angemessen13.2.3 Beweis- und Darlegungslast13.2.4 Wirtschaftlichkeitsgebot gilt auch für Verbrauchserfassungsgeräte13.3 Rechtsfolgen bei einem Verstoß14 DIE HEIZ- UND WARMWASSERKOSTENABRECHNUNG14.1 Pflicht zur Verbrauchserfassung14.2 Wie werden die Kosten umgelegt?14.3 Wie kann der Verbrauch erfasst werden?14.3.1 Wann gilt ein Kürzungsrecht des Mieters?14.4 Bei Mieterwechsel: Zwischenablesung14.4.1 Wenn keine Zwischenablesung möglich ist14.4.2 Wer trägt die Kosten der Zwischenablesung?15 BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG BEI PREISGEBUNDENEN WOHNUNGEN15.1 Der Vermieter ist zur Betriebskostenabrechnung verpflichtet15.2 Einzelheiten der Abrechnung15.2.1 Welcher Umlageschlüssel kommt infrage?16 DER PROZESS16.1 Welches Gericht ist zuständig?16.2 In manchen Bundesländern obligatorisch: das Schlichtungsverfahren16.3 Welche Ansprüche kann der Vermieter geltend machen?16.4 Welche Ansprüche kann der Mieter geltend machen?ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS LITERATURVERZEICHNIS STICHWORTVERZEICHNIS

DIE BETRIEBSKOSTENABRECHNUNGIn diesem Kapitel werden anhand zweier Muster die notwendigen Inhalte von Betriebskostenabrechnungen aufgezeigt. Jeweils auf der rechten Seite finden sich die Seiten der Musterabrechnung, auf der linken Seite die Erläuterungen zu den einzelnen Positionen (mit Fußnoten gekennzeichnet). Die Sternchen (*) im Muster verweisen auf die Anlage zur jeweiligen Abrechnung. Diese ist für den Mieter bestimmt. Sie dient dazu, ihm - falls notwendig - Einzelheiten zu erläutern, die nicht aus sich selbst heraus schlüssig sind.Die Rechtsprechung fordert zunehmend, dass dem Mieter Vorwegabzüge zu erklären sind, z.B. wenn der Hausmeister neben den klassischen - umlagefähigen - Hausmeistertätigkeiten auch Reparaturarbeiten verrichtet, die nicht umgelegt werden dürfen. In diesem Beispiel ist es wichtig, die Gesamthausmeisterkosten und die Höhe der abzuziehenden Instandhaltungskosten zu beziffern, damit der Mieter erkennen kann, dass und in welcher Höhe die nicht umlagefähigen Kosten berücksichtigt wurden.