Miete und Nebenkosten

Dr. Matthias Nöllke hat Kommunikationswissenschaften, Politik, Literaturwissenschaft studiert. Er ist seit vielen Jahren als Journalist, Autor und Referent tätig, u.a. für den Bayerischen Rundfunk und für zahlreiche Unternehmen.

INHALT

VORWORT
ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS

KAPITEL 1DIE MIETZAHLUNG
Wann muss ich meine Miete zahlen?
Kann der Vermieter von mir eine Einzugsermächtigung verlangen?
Darf der Vermieter einen Aufschlag berechnen, wenn die Miete nicht rechtzeitig bezahle?
Z u spät gezahlt - kann mich der Vermieter abmahnen?
Ich bin in Zahlungsschwierigkeiten - kann mir der Vermieter fristlos kündigen?
Zahlungsengpass - wie soll ich mich verhalten?
Meine Wohnung hat einen Mangel - darf ich weniger Miete zahlen?
Ich will die Miete mindern - wie gehe ich vor?
Was sind typische Mängel, die mich berechtigen die Miete zu mindern?
Wie stark darf ich die Miete mindern?
Gibt es Quoten, an denen ich mich orientieren kann?
Kann mir der Vermieter kündigen, wenn ich unberechtigt die Miete mindere?
Darf ich Teile der Miete einbehalten, um Druck auf meinen Vermieter auszuüben?
Meine Wohnung ist überteuert - wie kann ich mich wehren?

KAPITEL 2DIE MIETERHÖHUNG
Welche Arten von Mieterhöhung gibt es?
Wann kann mein Vermieter die Miete erhöhen?
Wie stark darf die Miete steigen?
Hat mein Vermieter einen Formfehler gemacht?
Was ist die »ortsübliche Vergleichsmiete«?
Kann ich der Erhöhung auf die Vergleichsmiete meine Zustimmung verweigern?
Lohnt sich für mich eine »einvernehmliche Vereinbarung«?
Kann ich eine »einvernehmliche Vereinbarung« noch widerrufen?
Mieterhöhung wegen Modernisierung - muss ich sie hinnehmen?
W ie läuft eine Mieterhöhung wegen Modernisierung ab?
Kann mein Vermieter wegen gestiegener Nebenkosten die Miete erhöhen?
Ich kann mir die neue Miete nicht leisten - kann ich die Erhöhung stoppen?

KAPITEL 3DIE NEBENKOSTEN
Was sind Nebenkosten?
W elche Nebenkosten muss ich tragen?
W elche Nebenkostenarten gibt es?
Kann der Vermieter neue Nebenkosten auf mich umlegen?
W ie regelmäßig müssen Nebenkosten anfallen?
Was bedeutet der »Grundsatz der Wirtschaftlichkeit«?
Was muss ich bei einer Nebenkostenpauschale beachten?
W as muss ich bei einer Vorauszahlung der Nebenkosten beachten?
Muss ich für Einrichtungen bezahlen, die ich gar nicht nutze?
Muss ich jeden Verteilerschlüssel akzeptieren?
Können Sie den Vermieter zwingen, verbrauchsabhängig abzurechnen?

KAPITEL 4DIE ABRECHNUNG DER NEBENKOSTEN
Ist meine Abrechnung formal in Ordnung?
Bis wann muss der Vermieter abrechnen?
Worauf muss ich bei den Verbrauchskosten achten?
Wie muss mein Vermieter die Heizkosten abrechnen?
Was ist eine »verbrauchsabhängige Abrechnung« der Heizkosten?
Wofür bezahle ich eigentlich den Hausmeister?
Welche Positionen sollte ich sonst noch genauer prüfen?
Wie lange darf ich die Abrechnung überprüfen?
Lohnt es sich, die Belege einzusehen?
Ich bin mit der Abrechnung nicht einverstanden - was muss ich tun?
W as kann ich tun, wenn der Vermieter nicht abrechnet?
Wer rechnet nach einem Vermieterwechsel ab?

KAPITEL 5DIE KÜNDIGUNG
Wann kann mir der Vermieter kündigen?
Welche formalen Anforderungen sind zu beachten?
Was ist eine »ordentliche Kündigung«? Welche Sonderkündigungsrechte stehen mir zu?
Darf ich fristlos kündigen?
Was geschieht, wenn meine fristlose Kündigung unberechtigt ist?
Kann ich die Kündigungsfrist abkürzen, wenn ich drei Nachmieter stelle?
Unter welchen Bedingungen kann mir der Vermieter fristlos kündigen?
Ich bewohne eine Einliegerwohnung - kann mir der Vermieter grundlos kündigen?
Wie lege ich Widerspruch ein?
Wie kann ich mich gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren?
Wie kann ich eine Verwertungskündigung verhindern?
Worauf muss ich bei einem Mietauflösungsvertrag achten?
Was geschieht, wenn ich trotz Kündigung wohnen bleibe?

KAPITEL 6MEINE RECHTE UND PFLICHTEN ALS MIETER
Darf ich ein Haustier halten?
Wann muss ich mein Haustier wieder abschaffen?
Muss ich mich an die Hausordnung halten?
Darf ich in meiner Wohnung musizieren?
Darf der Vermieter unangemeldete Kontrollbesuche durchführen?
Darf der Vermieter einen Nachschlüssel behalten?
Was muss ich veranlassen, wenn ich länger abwesend bin?
Darf ich untervermieten?
Darf ich mit meinem Freund zusammenziehen?
Kann der Vermieter durch individuelle Vereinbarungen die Mieterrechte unterlaufen?

KAPITEL 7WENN ICH WIEDER AUSZIEHE
Muss ich renovieren?
Was gehört zu den Schönheitsreparaturen?
Worauf muss ich bei der Rückgabe achten?
Wie sollte die Rückgabe ablaufen?
Was geschieht, wenn meine Wohnung in keinem guten Zustand ist?
Womit muss ich rechnen, wenn die Schlüssel nicht vollzählig sind?
Wann bekomme ich meine Kaution zurück?
Was darf mir mein Vermieter von der Kaution abziehen?

STICHWORTVERZEICHNIS

"KAPITEL 4: "DIE ABRECHNUNG DER NEBENKOSTEN" (S. 96-97) IST MEINE ABRECHNUNG FORMAL IN ORDNUNG? Entrichten Sie für die Nebenkosten eine Vorauszahlung, muss der Vermieter darüber jährlich abrechnen. So bestimmt es das Gesetz ( 556 Abs. 3 BGB). Einige Vermieter geben sich jedoch keine besondere Mühe. Nach Schätzungen des Deutschen Mieterbundes ist jede dritte Abrechnung fehlerhaft. Besonders wichtig ist es, die formalen Anforderungen zu kennen. Denn unterläuft Ihrem Vermieter hier ein Fehler, können Sie die Abrechnung postwendend an ihn zurückschicken. DER ABRECHNUNGS-CHECK Die wichtigste Anforderung an die Abrechnung: Sie muss nachprüfbar und nachvollziehbar sein. So haben es Bundesgerichtshof und Bundesverfassungsgericht festgelegt (BGH, WuM 1982, S. 207; BVerfG, WuM 1994, S. 140). Eine unübersichtliche Abrechnung, bei der keiner weiß, was die Zahlen, die da stehen, überhaupt zu bedeuten haben, müssen Sie nicht akzeptieren. Weiterhin sollten Sie auf die folgenden Punkte achten: - Richtet sich die Abrechnung an alle Mieter? - Ist der Abrechnungszeitraum angegeben und auf den Tag genau eingegrenzt? Sonst wissen Sie gar nicht, ob bestimmte Kosten noch in den Abrechnungszeitraum fallen oder nicht. - Sind die Gesamtkosten für das Haus oder die Wohnanlage genannt? (Bei den Positionen, bei denen sich die Kosten nur auf Ihre Wohnung beziehen, sind die Gesamtkosten natürlich irrelevant und müssen nicht genannt werden) - Ist bei jeder Nebenkostenart der Verteilerschlüssel ersichtlich? - Ist bei jeder Nebenkostenart Ihr Anteil aufgeführt? - Werden alle Ihre Nebenkosten zu einem Ergebnis zusammengezählt? - Sind die Vorauszahlungen genannt, die Sie für den betreffenden Abrechnungszeitraum geleistet haben? - Können Sie erkennen, welche Nachzahlung Sie zu leisten haben bzw. welche Erstattung Sie bekommen? - Weist Sie der Vermieter darauf hin, dass Sie bei Bedarf die Belege bei ihm einsehen können? Ist nur eine dieser Anforderung nicht erfüllt, ist die gesamte Abrechnung fehlerhaft und damit unwirksam. IHR ANTEIL AN DEN NEBENKOSTEN MUSS MIT IHREN VORAUSZAHLUNGEN VERRECHNET WERDEN Manche Vermieter stellen die gesamten Nebenkosten, die für das Haus angefallen sind, den Vorauszahlungen gegenüber. Sie ziehen die Gesamtnebenkosten von den Vorauszahlungen aller Mieter ab. Das Ergebnis (Zahlung oder Erstattung) wird dann unter den Mietern gemäß ihrem Anteil an der gesamten Wohnfläche verteilt. Dieses Verfahren ist unzulässig und ungerecht. Es bestraft diejenigen, die am meisten vorausgezahlt haben. Es muss immer Ihr persönlicher Anteil an den Nebenkosten mit Ihren eigenen Vorauszahlungen verrechnet werden...."