Vermieter-Ratgeber

Dr. Matthias Nöllke hat Kommunikationswissenschaften, Politik und Literaturwissenschaft studiert. Er ist seit vielen Jahren als Autor und Keynote-Speaker tätig, u.a. für den Bayerischen Rundfunk und für zahlreiche Unternehmen. Im Haufe Verlag sind von ihm über 20 erfolgreiche Ratgeber und Sachbücher erschienen.

lt;p>Einleitung

Abkürzungen

Auf den Mieter kommt es an

• Legen Sie vorher die Miethöhe fest
• Der Energieausweis
• Die Suche nach dem geeigneten Mieter
• So treffen Sie die richtige Entscheidung
• Verstoßen Sie gegen das Gleichbehandlungsgesetz?

Was Sie bei Ihrem Mietvertrag beachten müssen

• Denken Sie an den Mietvertrag, bevor Sie vermieten!
• Sollen Sie einen Formularmietvertrag abschließen?
• Basics für den Mietvertrag
• Der Vertragsabschluss

Wie Sie die Nebenkosten richtig abrechnen

• Die Nebenkostenabrechnung - das unterschätzte Risiko
• Betriebskosten - was lässt sich umlegen?
• Nebenkostenpauschale, Vorauszahlung oder Teilinklusivmiete?
• Die überaus wichtigen Formalitäten
• Der Mieter fechtet die Abrechnung an - was tun?
• Die Heizkostenabrechnung

Wenn der Mieter seine Miete nicht bezahlt

• Reagieren Sie prompt und klären Sie die Gründe
• Die Gründe Ihres Mieters - und wie Sie darauf reagieren sollten
• So leiten Sie ein gerichtliches Mahnverfahren ein
• Die fristlose Kündigung
• Wenn nichts mehr hilft: die Zwangsräumung

Was tun bei Mietminderung?

• Einschränkungen im Gebrauch der Mietsache"
• Mietminderung, einbehaltene Miete oder Miete unter Vorbehalt
• Können Sie sich gegen Mietminderung absichern?
• Der Mieter ist beweispflichtig
• Welche Mängel werden geltend gemacht?
• Mietminderungstabelle
• Mietminderung nach der Hamburger Tabelle"
• Was tun, wenn die Mietminderung nicht berechtigt ist?
• Was tun, wenn die Mietminderung zu hoch ist?
• Das beste Mittel gegen Mietminderung: Lassen Sie die Mängel beseitigen

Sie wollen die Miete erhöhen

• Die Miete steigt nicht von allein
• Die vier Wege zur Mieterhöhung
• Die Staffelmiete
• Die Indexmiete
• Die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete"
• Neue Kappungsgrenze beachten!
• Das Anschreiben zur Mieterhöhung
• Mieterhöhung wegen Modernisierung
• Erhöhung wegen gestiegener Betriebskosten
• Erhöhung zu hoch? Mieter darf kündigen
• Keine Erhöhung wegen unwirksamer Renovierungsklausel

Immer Ärger mit dem Mieter?

• Ihr Mieter verstößt gegen die Hausordnung
• Ihr Mieter will eine Parabolantenne installieren
• Ihr Mieter verliert einen Schlüssel
• Ihr Mieter repariert sein Auto im Hof
• Ihr Mieter hält ohne Erlaubnis Tiere
• Ihr Mieter beschädigt die Wohnung
• Ihr Mieter lässt die Wohnung verwahrlosen
• Ihr Mieter wird handgreiflich
• Ihr Mieter lässt Sie nicht in die Wohnung

Ihr Mieter möchte untervermieten

• Hat Ihr Mieter Anspruch auf Untervermietung?
• Der Mieter muss Ihre Zustimmung einholen
• Teilvermietung oder Weitervermietung?
• Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse"?
• Dürfen Sie Ihre Zustimmung von Bedingungen abhängig machen?
• Wer kommt für die Schäden auf, die der Untermieter verursacht?

Wann Sie Ihrem Mieter kündigen können

• Ein berechtigtes Interesse" ist Voraussetzung
• Ordentlich oder fristlos kündigen
• Die formale Seite
• Der Mieter verletzt schuldhaft seine mietvertraglichen Verpflichtungen
• Kündigung wegen Eigenbedarf
• Die Verwertungskündigung
• Der Mieter legt Widerspruch ein
• Der Räumungsvergleich

Ihr Mieter zieht aus

• Die Kündigung
• Der Nachmieter
• Der Mieter zieht vorzeitig aus
• Die Übergabe
• Wenn es etwas zu beanstanden gibt
• Rückgabe der Kaution

Stichwortverzeichnis

Der Autor

Die Miete steigt nicht von allein

Bekanntlich wird alles teurer. Also liegt es nahe, von Zeit zu Zeit auch die Miete dem gestiegenen Preisniveau anzupassen. Doch so einfach, wie manche Vermieter meinen, ist das gar nicht. Darauf werden sie oftmals erst dann aufmerksam, wenn ihr Mieter eine Mieterhöhung nicht hinnimmt. Dann geraten sie in Erklärungsnot und beginnen sich erst jetzt mit der Rechtslage zu befassen. Nicht selten werden solche Erhöhungsvorhaben dann abgeblasen. Keine günstigen Voraussetzungen für die nächste Mieterhöhung.

Wichtig: Die folgenden Regelungen gelten für das normale Mietverhältnis, das auf Dauer angelegt ist. Wenn Sie möblierte Zimmer oder Appartements in einem Wohnheim vermieten, haben die Bestimmungen für Sie keine Bedeutung.

Die vier Wege zur Mieterhöhung

Rechtlich stehen Ihnen damals wie heute vier Möglichkeiten offen, die Miete zu erhöhen. Und zwar durch

eine einvernehmliche Vereinbarung,
ein förmliches Mieterhöhungsverlangen
die Festsetzung einer Staffelmiete oder
die Festsetzung einer Indexmiete (Wertsicherungsklausel)
Welchen Weg Sie beschreiten wollen, müssen Sie bereits im Mietvertrag festlegen. Und Sie können nicht ohne weiteres von der einen zur anderen Methode wechseln. Hierzu müssten Sie Ihren Mietvertrag ändern oder ergänzen.

Die einvernehmliche Vereinbarung

Manchmal ist die Mieterhöhung ganz einfach: Wenn nämlich der Mieter damit einverstanden ist. Sie brauchen keinen Mietspiegel, keine Vergleichswohnungen, keinen Lebenshaltungskosten-Index und keine ausführlichen Berechnungen und Begründungen. Das Einzige, was Sie benötigen, ist ein vertrauensvolles Verhältnis zu Ihrem Mieter und seine Unterschrift unter einer Einverständniserklärung.