Makler lügen nicht * Hauskauf und Wohnungskauf zur Eigennutzung

• Neben seiner Ausbildung zum Betriebswirt, hat sich der Autor Johann Kiening seine Expertise in der Immobilienwirtschaft durch seine fast 30-jährige Maklertätigkeit, durch eigene Bauträgermaßnahmen, die Konzeption und den Exklusiv-Vertrieb von fremden Bauträger-Objekten, diverse Projektentwicklungen, einer Vielzahl von Immobilienbewertungen und als Unternehmensberater im Immobilienbereich für Banken erworben. Er kennt den Immobilienmarkt nicht nur aus Lehrbüchern, theoretischen Abhandlungen und Statistiken, sondern erlebt die Gegebenheiten, Entwicklungen und Veränderungen des Marktes seit 3 Jahrzehnten täglich und hautnah durch die aktive Teilnahme am Immobilienmarkt.

Inhalt

Hinweise und Copyright
Der Autor
Das Buch
Einleitung
Prozessablauf Immobilienkauf

Haus- und Wohnungskauf zur Eigennutzung
o Bauland – Kaufwertentwicklung 1992 – 2010
o Kaufpreise in deutschen Großstädten
o Mietpreise in deutschen Großstädten

Art der Immobilie
o Welche Art von Immobilie sollte man sich kaufen

Ihre finanziellen Möglichkeiten
o Machbarer Gesamtaufwand
o Eigenkapital, Fremdkapital, frei verfügbare Mittel
o Nicht ans Limit gehen

Haus-/Wohnungsgröße
o Wie groß sollte Ihre Immobilie sein

Raumaufteilung
o Klassische Raumaufteilung
o Gewichtung der einzelnen Räume
o welche Räume wie groß
o Offene Küche (Vor- und Nachteile)

Lift
o Warum ein Lift so wichtig ist bzw. sein kann

Garage/Tiefgarage
o Braucht man eine oder nicht?
o Einzelstellplatz/Doppelparker
o "Ich habe gar keine Auto"
o was darf eine Garage/TG-Platz kosten?

Ausstattung
o Ausstattung - Neubauimmobilie
o was ist/sollte heute Mindeststandard sein?
o Ausstattung - Gebrauchtimmobilie
o Besser selber renovieren aber.!
Baujahr
o Architektonische Entwicklung
o Welches Baujahr (Vor- und Nachteile)

Energieverbrauch/Energieeinsparverordnung
o Einflussnahme
o Fördermöglichkeiten

Lage
o Lage.Lage.und nochmals Lage
o ganz so einfach ist es nicht
o Persönliche Lageanforderung
o Individuelle Lagebeurteilung

Eigenkapital
o Wie hoch sollte Ihr Eigenkapitaleinsatz sein?

Fremdkapital
o Ermittlung des nötigen Fremdkapitals
o Beispielrechnung

Finanzierungscheck
o Warum immer bei der Hausbank?

Persönlicher Zeitrahmen
o Wie viel Zeit braucht man, sollte man sich nehmen
für eine erfolgreiche Immobiliensuche?

Wer bietet die Immobilie an die Sie suchen
o Von wem können Sie kaufen und wie?

Der Makler
o Der Makler der erklärte Feind des Immobilienkäufers
o Wie erkennt man einen guten und erfahrenen Makler?
o Was sagt eine gute Makler - Website aus?
o Machen Sie sich "Ihren Makler" zum Freund
o Maklerprovision verhandeln

Der Bauträger
o Immobilien direkt vom Bauträger
o Gefahren und Risiken
o Baubeginn
o Bezugsfertigkeit
o Fertigstellungstermin
o was tun, wenn der Termin nicht einhalten wird?
o Der Bauträger geht während der Bauzeit in Konkurs
o Kaufpreisfindung der Bauträger

Der Privatverkäufer
o Immobilien von Privat.das Optimum?
o Wie legt ein Privatverkäufer den Wert bzw.
Kaufpreis seiner Immobilie fest?

Gezieltes Suchen - der Schlüssel zum Erfolg
o Wo sollte man suchen?
o Wie sollte man suchen?
o Strukturiertes Suchen
o Flexibilität
o Auf das Wesentliche Konzentrieren
o Prioritäten festlegen

Exposeanforderung- und Informationsbeschaffung
o Wie fragt man an?
o Welche Daten sollten Sie unbedingt abfragen?

Selektion/Abgleich mit ihren Prioritäten
o Auswahl der passenden Objekte

Relation Objekt - Lage - Angebotspreis
o Objektvergleich
o Angebotspreisvergleich
o Lagevergleich

Besichtigungstermin
o Worauf Sie bei der Terminfestlegung achten sollten

Besichtigung
o Offen - Authentisch - Kommunikativ besichtigen
o Was Sie zu einer Besichtigung mitnehmen sollten
o Wie besichtigt man richtig und zielführend?
o Besichtigung Haus - Vorgehensweise
o Besichtigung Wohnung - Vorgehensweise
o Besichtigung Neubauimmobilie während der Bauphase

Informationscheck
o Welche Informationen sollten vorliegen?

Zweite Besichtigung
o Warum und wie?

Entscheidung
o Jetzt wird`s ernst

Kaufpreisverhandlung/Endverhandlung
o bei Neubauimmobilien
o bei Gebrauchtimmobilien

Strategie Kaufpreisverhandlung
o Teambildung
o Immer persönlich verhandeln
o Argumente - objektiv argumentieren
o Höhe des Kaufpreisnachlasses - wie viel ist machbar
o bei Neubauimmobilien
o bei Gebrauchtimmobilien
o welcher Nachlass bei einem Käufermarkt
o welcher Nachlass bei einem Verkäufermarkt
o welcher Nachlass bei einem ausgeglichenen Markt

Kaufpreisfälligkeit und Kaufpreiszahlung
o Wann und was ist üblich?

Teilungserklärung
o Ohne Teilungserklärung - nicht kaufen
o Aufbau und Inhalt einer Teilungserklärung

Notarauswahl
o Wer bestimmt ihn und welchen sollte man nehmen?

Kaufvertrag
o Standardkaufvertrag
o Bauträgerkaufvertrag
o Inhalt und Aufbau eines Kaufvertrages

Finanzierung
o Bank, Versicherung oder Bausparkasse?
o Finanzierungs-Beispielrechnung
o Finanzierungsdauer - wann.warum.wie lange
o notwendige Finanzierungsunterlagen
o Vergleich der Zinskonditionen - worauf Sie achten sollten
o Effektivzinssatz
o Schätzgebühr
o Bearbeitungsgebühr
o Bereitstellungszinsen
o Sondertilgung
o Finanzierungsangebot von wem?
Notartermin/Beurkundung des Kaufvertrages
o Was müssen Sie zum Notar mitnehmen?
o Was sollte vorab alles unbedingt bereits geklärt sein?
o Fragen.fragen.fragen

Kaufpreiszahlung
o bei Gebrauchtimmobilien
o bei bereits fertig gestellten Neubauimmobilien
o bei noch nicht fertig gestellten Neubauimmobilien

Erwerbsnebenkosten
o Notar- und Grundbuchgebühren, Grunderwerbssteuer

Übergabe der Immobilie
o bei Gebrauchtimmobilien
o bei Neubauimmobilien vom Bauträger

Was ist weiter zu tun?
o Hausverwaltung verständigen
o Versicherungen Kündigen oder übernehmen
o Wohngeldabrechnung mit Verkäufer
o Vorstellen bei den neuen Nachbarn, ja oder nein?

Bedeutung gängiger Abkürzungen
o von Afa (Abschreibung) bis Zwifi (Zwischenfinanzierung)

Anhang
o Muster-Kaufvertrag
o Muster-Teilungserklärung
o Original-Grundbuchauszug
o Kaufpreisratenzahlungsplan nach MaBV
o Original-Wirtschaftsplan
o Checkliste - Übergabe einer gebrauchten Wohnung
o Checkliste - Übergabe einer Neubauwohnung
o Checkliste - Übergabe eines gebrauchten Hauses
o Checkliste - Übergabe eines Neubau-Hauses
o Checkliste - Besichtigung einer gebrauchten Wohnung
o Checkliste - Besichtigung eines gebrauchten Hauses
o Checkliste - Besichtigung einer Neubauwohnung
o Checkliste - Besichtigung eines Neubau-Hauses
o Checkliste - Besichtigung (Immobilie noch im Bau befindlich)

Begriffserklärungen alphabetisch geordnet
Von Abgeschlossenheit.bis Zwischenfinanzierung
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