Nebenkostenabrechnung für Vermieter

Dr. Matthias Nöllke hat Kommunikationswissenschaften, Politik, Literaturwissenschaft studiert. Er ist seit vielen Jahren als Journalist, Autor und Referent tätig, u.a. für den Bayerischen Rundfunk und für zahlreiche Unternehmen.

EINLEITUNGABKÜRZUNGENWIE SIE DIE NEBENKOSTEN MIT IHREM MIETER VEREINBARENIm Mietvertrag schaffen Sie die GrundlageVereinbarung unwirksam? Was tun?Warmmiete, Kaltmiete oder Teilinklusivmiete?Nebenkostenpauschale oder Vorauszahlung?Was muss in den Mietvertrag?Können Sie neue Nebenkosten auf den Mieter umlegen?WELCHE NEBENKOSTEN SIND UMLAGEFÄHIG?Nebenkosten und BetriebskostenDie 17 Nebenkostenarten1. Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks2. Kosten für die Wasserversorgung3. Kosten für Entwässerung4. Heizkosten5. Kosten für Warmwasser6. Kosten für verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen7. Die Kosten für den Aufzug8. Kosten für Straßenreinigung und Müllabfuhr9. Kosten für Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung10. Kosten für die Gartenpflege11. Kosten für die Beleuchtung12. Kosten für die Schornsteinreinigung13. Beiträge für die Sach- und Haftpflichtversicherung14. Kosten für den Hausmeister15. Kosten für Antenne oder Kabelanschluss16. Kosten einer maschinellen Wascheinrichtung17. Sonstige BetriebskostenDie 17 Nebenkostenarten in der ÜbersichtSO RECHNEN SIE RICHTIG ABEine lästige Pflicht, die sich bezahlt machtWas muss Ihre Abrechnung beinhalten?Die Bezeichnung der Wohnung und des MietersDer AbrechnungszeitraumDie Gesamtkosten jeder PositionDer VerteilerschlüsselDie individuellen Kosten für den MieterDie Vorauszahlungen des MietersNachzahlung/Erstattung und neuer VorauszahlungsbetragKorrekt abrechnen bei MietminderungHaben Sie eine Eigentumswohnung?Müssen Sie auf die letzte Rechnung warten?Eine BeispielabrechnungDIE HEIZKOSTENABRECHNUNGDie Pflicht zur HeizkostenabrechnungWie legen Sie die Kosten um?Wie Sie den Verbrauch erfassenIHR MIETER REKLAMIERT - WAS TUN?Die ordnungsgemäße ReklamationSo reagieren Sie richtigFÜR ALLE FÄLLE - WAS SIE SONST NOCH WISSEN SOLLTENSie wollen die Nebenkostenpauschale erhöhenIhr Mieter bezahlt keine Nebenkosten mehrWie Sie beim Mieterwechsel abrechnen müssenSie möchten den Verteilerschlüssel ändernIhr Mieter will die Originalbelege sehenWas geschieht, wenn Sie nicht abrechnen können?STICHWORTVERZEICHNISDER AUTOR

WIE SIE DIE NEBENKOSTEN MIT IHREM MIETER VEREINBARENBeispiel: Frau Herbold ist ratlosIrene Herbold hat eine Dreizimmer-Wohnung geerbt, die sie vermieten möchte. Sie hat auch schon eine Interessentin gefunden. Über die Miete werden sich die Frauen schnell einig. "Und wie hoch sind die Nebenkosten?", erkundigt sich die Interessentin. Da muss Frau Herbold passen. Den betreffenden Abschnitt im Formular-Mietvertrag füllt sie nicht aus. Doch um sich abzusichern, nimmt sie in den Vertrag den Satz auf: "Alle Nebenkosten trägt die Mieterin." Nach einem Jahr rechnet Frau Herbold die Nebenkosten zusammen und schickt ihrer Mieterin die Abrechnung zu: 1.400 Euro. Doch die Mieterin antwortet postwendend, dass mit der Miete bereits alle Nebenkosten abgegolten seien. Und die Klausel, nach der alle Nebenkosten die Mieterin zu tragen hat, sei nach Auskunft des örtlichen Mietervereins unwirksam. Frau Herbold ist ratlos.IM MIETVERTRAG SCHAFFEN SIE DIE GRUNDLAGEViele Vermieter sind erstaunt, wenn sie erfahren: Von Haus aus haben sie keineswegs Anspruch auf Zahlung von Nebenkosten. Denn gesetzlich gelten die Nebenkosten als Teil der Miete. Aus Vermietersicht leuchtet das nicht unmittelbar ein. Immerhin sind die Neben- oder Betriebskosten für ihn ja keine Einkünfte, sondern ein "durchlaufender Posten". Die Kosten und Aufwendungen, die durch den Gebrauch der Mietsache laufend entstehen, etwa die kommunalen Gebühren für Abwasser oder die Müllabfuhr, werden an den Mieter weitergegeben. Der Vermieter tritt in Vorleistung und holt sich das Geld von seinem Mieter wieder zurück. Das ist die zwingende Logik.Für diese Vorgehensweise muss jedoch eine entsprechende Vereinbarung getroffen werden - und zwar im Mietvertrag. Nachträgliche Übereinkünfte haben demgegenüber keinen Bestand. Fazit: Wenn in Ihrem Mietvertrag keine wirksame Betriebskostenvereinbarung enthalten ist, können Sie keine Nebenkosten auf Ihren Mieter umlegen - mit Ausnahme der Strom-, Heiz- und Warmwasserkosten. Für diese gelten besondere Regelungen, auf die wir später noch zu sprechen kommen (siehe ab ! S. 123). Alle anderen Kosten sind - wie unserem Beispiel - tatsächlich bereits mit der Miete abgegolten (vgl. LG Hagen WM 1987, S. 161)!