WISO: Kaufen vom Bauträger - ohne böse Überraschungen

Michael Scheuch ist langjähriger Redakteur bei dem ZDF-Wirtschaftsmagazin WISO. Er wohnt seit mehreren Jahren nahezu rundum glücklich im eigenen Haus, das er von einem Bauträger gekauft hat - und doch würde er heute manches anders machen.

Inhalt
Einleitung: Keine Panik! 7
Gründlich überlegen: Wie will ich wohnen und
was kann ich mir leisten? 12
Bedarfsermittlung 12
Wie viel Haus kann ich mir leisten? 20
Welches Haus hätten Sie gerne?
Hintergrundwissen für Hauskäufer 39
Gebäudetyp 40
Bauweise 42
Angebotsvergleich und Bauträgercheck 48
Eine Immobilie finden 48
Angebotsvergleich 57
Wer ist der Bauträger? 65
Besuch beim Bauamt 73
Clevere Finanzierung dank guter Vorbereitung 76
Basiswissen Finanzierungsformen 77
Wie finde ich den günstigsten Kredit? 91
Finanzielle Verhältnisse ordnen 94
So rechnet die Bank 102
Achtung Trickser! 105
Energie sparen und Hausbau 108
Die Vorgaben der Energie-Einsparverordnung (EnEV) 111
Der Einsatz erneuerbarer Energien ist (fast) Pflicht 113
Das wird Ihr Haus - die Baubeschreibung 115
Die einzelnen Punkte einer Baubeschreibung:
Worauf Sie achten sollten 119
Beschreibung Innenausbau 127
Der Kaufvertrag 144
Die Rolle des Notars 146
Was im Kaufvertrag stehen soll 150
Weitere Vertragsbestandteile:
Anlagen und Teilungserklärung 165
Baubegleitung und Abnahme 168
Bausachverständigen beauftragen 170
Bauzeitenplan und Bautenstand 172
Augen auf: Die verschiedenen Bauphasen 175
Mängelrügen 184
Vorsicht Insolvenz 185
Die Abnahme 187
Anhang 193
Hilfreiche Internetadressen und Twitter-Feeds 193
Bauherren-Verbände 194
Informationsquellen, Kontaktadressen und Checklisten
zu den einzelnen Kapiteln 197
Register 212

Einleitung: Keine Panik!
Rund 61 Prozent aller neuen Einfamilienhäuser in Deutschland wurden nach Schätzungen des Bundesverbandes freier Immobilien- und Woh-nungsunternehmen im Jahr 2008 durch Bauträger erstellt. In vielen Bau-gebieten gibt es gar keine Alternative mehr zum Bauträgerkauf, denn diese werden häufig von der jeweiligen Kommune mit der Erschließung und Vermarktung beauftragt.
Insbesondere bei Doppel- und Reihenhausprojekten ist es mittlerweile fast immer ein Bauträger, der die Grundlagen für den Wohnungsbau legt. Die Besitzer von Bauland haben es nun einmal gerne mit nur einem Käu-fer zu tun, und der Bauträger nimmt ihnen das Gelände komplett ab, er-schließt es sowie plant die Bebauung. Gerade für Häuslebauer mit be-schränktem Budget gibt es kaum eine Alternative zum Bauträger.
Bauträgerkauf bedeutet, dass der zukünftige Hausbesitzer ein noch nicht bestehendes Gebäude kauft, dessen Eigenschaften in einem Kauf-vertrag und in einer Baubeschreibung festgelegt sind. Für die Erstellung des Gebäudes ist der Bauträger zuständig. Im Prinzip könnte gelten: der Käufer unterschreibt den Kaufvertrag und schaut erst wieder bei dem ausgewählten Grundstück vorbei, wenn die vorgesehene Übergabe des Gebäudes erfolgt. Er ist nämlich nicht Bauherr, und wenn er sich nicht entsprechende Rechte hat zusichern lassen, dann hat er mit der Erstel-lung des Hauses nichts weiter zu tun. Soweit die Theorie. Glücklicher-weise hat auch der Bauträger kein Interesse daran, dass sich der Käufer überhaupt nicht um sein künftiges Eigenheim kümmert, und für den Käu-fer ist es selbstredend schlauer, sich in Sachen Baufortschritt auf dem Stand der Dinge zu halten.
In diesem Buch wird sehr häufig die Rede davon sein, was beim Kauf vom Bauträger alles schiefgehen kann. Es gibt viele Negativbeispiele und die Auflistung aller möglichen Fallstricke ist lang.
Dennoch gilt: keine Panik. Die große Masse der Bauträgerkäufe geht ohne die ganz großen Probleme über die Bühne, und keineswegs soll der Eindruck erweckt werden, der Bauträger "an sich" sei grundsätzlich ein Schurke, der arglose Käufer hinters Licht führen und betrügen will. Das wäre vollkommen falsch, denn der Markt besteht überwiegend aus mittel-ständischen Firmen, die in überschaubarer Anzahl Projekte realisieren und schon sehr vielen zufriedenen Käufern zum eigenen Heim verholfen haben.
Allerdings sollten Sie sich als Käufer auch darüber im Klaren sein, dass der Bauträger vor allem das Interesse hat, am Kauf des Baulands und der Erstellung des Gebäudes Geld zu verdienen. Dazu versucht er vor allem, von den Skalenkosten bei der Erstellung - etwa eines Reihen-hauses - zu profitieren. Das heißt: im Gegensatz zum normalen Bau-herrn kauft er bei den durch ihn beauftragten Handwerkern mit "Mengen-rabatt" ein und verhandelt seine Preise aus einer viel stärkeren Position heraus, als das ein einzelner Hausbauer könnte.
Damit kommt für den Käufer eine weitere Interessengruppe ins Spiel, über deren Motive er sich im Klaren sein muss: die Ersteller der einzel-nen Gewerke von Rohbau über Dach bis Innenausbau. Diese Handwer-ker müssen, um den für sie interessanten, umfangreichen Auftrag zu bekommen, in der Kalkulation der Preise große Zugeständnisse an den Bauträger machen. Diese Preise decken möglicherweise gerade so die entstehenden Lohn- und Materialkosten, aber der unternehmerische Ge-winn kommt oft aus einem anderen Bereich: den Sonderwünschen der Käufer. Alles, was über die kaufvertraglich zugesicherten und in der Bau-beschreibung fixierten Leistungen hinausgeht, muss in der Regel bei ihnen in Auftrag gegeben werden. Mit dem Handwerker muss dabei der Preis vereinbart werden, und die Versuchung ist für diesen folglich groß, über hohe Preise hier seinen Gewinn zu realisieren.
Auch wenn dem Käufer niemand "Böses" will: die Interessen zwi-schen Käufer, Bauträger und seinen Subunternehmen sind nun einmal nicht deckungsglei