Der Mieter zahlt nicht - was tun?

Gerhard Lochmann ist Rechtsanwalt mit Tätigkeitsschwerpunkt Inkasso. Er gibt Seminare zum Thema bei Management Circle.

Franziska Lochmann ist Kommunikationstrainerin mit Schwerpunkt Aktivinkasso. Sie gibt Seminare für konfrontierende Kommunikation und Konfliktmanagement.

INHALT
Vorwort 9
1 SOFORTMAßNAHMEN: WAS SIE TUN MÜSSEN, WENN DER MIETER NICHT ZAHLT 11
1.1 Schnellübersicht über das Kapitel 11
1.2 Wenn der Mieter eine oder mehrere Mieten nicht bezahlt 11
1.3 Wenn die Miete verspätet bezahlt wird 14
1.4 Wenn unklar ist, ob korrekt bezahlt wurde 22
1.5 Wenn die Miete teilweise einbehalten wird 23
1.6 Wenn der Mieter die Betriebskostenabrechnung nicht bezahlt 30
1.7 Wenn der Mieter Schäden verursacht hat und diese nicht ausgleicht 44
1.8 Wenn der Mieter nach dem Auszug die Mietsache renovierungsbedürftig hinterlässt 48
2 DIE HÄUFIGSTEN BEGRÜNDUNGEN - UND WIE SIE DARAUF REAGIEREN KÖNNEN 57
2.1 Ein Versehen 58
2.2 Bankirrtum 59
2.3 Zahlungsschwierigkeiten 61
2.4 Mietminderung 62
2.5 Der Mieter reagiert nicht 63
3 WIE SIE WIRKUNGSVOLL DRUCK AUSÜBEN KÖNNEN 65
3.1 Den Gerichtsvollzieher vorbeischicken 69
3.2 Das Drohen mit der Strafanzeige 73
3.3 Jahresbesichtigung der Wohnung 76
4 IHRE RECHTE SICHERN: WIE SIE RECHTSSICHER UND WIRKUNGSVOLL MAHNEN 79
4.1 Vorschläge für das schriftliche Mahndesign im ersten Monat 80
4.2 Vorschläge für das Mahndesign im zweiten Monat 89
4.3 Vorschläge für das Mahndesign im dritten Monat 95
4.4 Die Mietkaution anmahnen 97
4.5 Der Mieter rechnet mit der Mietkaution auf 99
5 MAHNEN PER E_MAIL UND SMS 103
5.1 Werden Sie lästig - Mahnen per E_Mail 103
5.2 Überraschen Sie - Mahnen per SMS 105
6 TELEFONISCH MAHNEN 107
6.1 Wann telefonisch mahnen? 111
6.2 Die Vorbereitung eines Telefongesprächs 112
6.3 Der rote Faden im Mahntelefonat 119
6.4 Nachbereitung 135
7 PERSÖNLICH MAHNEN 149
7.1 Räumliche Nähe - Hürde für säumige Mieter 149
7.2 Fragegerüst - So schätzen Sie Ihren Mieter ein 153
8 RATENZAHLUNGEN VEREINBAREN 155
8.1 Risiken der Ratenzahlung 155
8.2 Ratenverhandlungen - bleiben Sie zäh! 155
8.3 So verhandeln Sie erfolgreich 160
9 AUS DEM VERMIETERPFANDRECHT VORGEHEN 163
9.1 Die gesetzliche Regelung 163
9.2 Wie Sie effizient vorgehen 164
10 RÄUMUNGSTAKTIK 167
10.1 Einvernehmlich geht am billigsten 167
10.2 Eine Räumungsvereinbarung abschließen 169
11 WIE SIE SICH MIT ZWANGSVOLLSTRECKUNGS_ MAßNAHMEN DURCHSETZEN 173
11.1 Inkassobüro oder Anwalt - Wer ist der richtige Vertreter? 173
11.2 Was in der Zwangsvollstreckung möglich ist und was nicht 179
12 VORBEUGEMAßNAHMEN 195
12.1 Mit der richtigen Person verhandeln 195
12.2 Nur ein ausführlicher Mieterfragebogen legt fest 196
12.3 Schutzklauseln im Mietvertrag 200
12.4 Einen risikoreichen Mieter akzeptieren statt einen sicheren Leerstand riskieren 200
STICHWORTVERZEICHNIS 203ANHANG 209

1.2 WENN DER MIETER EINE ODER MEHRERE MIETEN NICHT BEZAHLT Meistens wissen wir nicht, ob und was der Mieter sich eigentlich dabei gedacht hat, die Miete nicht zu bezahlen. Wir sehen einfach zu Beginn des Monats das leere Mietkonto, kennen aber die Gründe dafür nicht. Wüssten wir nämlich, dass er tatsächlich nicht bezahlt hat, brächte uns das in Rage und wir würden handeln. Das leere Mietkonto erklärt sich überhaupt nicht von selbst und ruft nur Mutmaßungen und Befürchtungen hervor: - Hat der Mieter tatsächlich nicht bezahlt? - Handelt es sich um ein Versehen, z. B. um eine Fehlüberweisung? War vielleicht das Konto nicht gedeckt und die Sache wird sich rasch aufklären? Eigentlich wäre die Aufklärung Sache des Mieters. Es liegt deswegen nahe, erst einmal einige Tage zu warten - schließlich kennt jeder schon den einen oder anderen Fall, in dem sich später alles aufgeklärt hat. Warten wir aber und bleiben passiv, passiert es nur zu schnell, dass wir vier Wochen später vor dem immer noch leeren Mietkonto sitzen und feststellen, dass bereits die zweite Monatsmiete nicht eingegangen ist. Dann haben wir vier wertvolle Wochen nutzlos verstreichen lassen. Auch auf die Gefahr hin, mit Kanonen auf Spatzen zu schießen und die Sache unnötig aufzubauschen, gibt es zum eigenen Schutz deswegen nur eine Haltung: ACHTUNG: SOFORT HANDELN! Die Miete geht nicht ein = Verzug. Wir handeln sofort.