La formation du contrat de vente constitue une étape délicate pour les parties – candidat acquéreur, candidat vendeur – et pose, en droit, de nombreuses questions. Il n’est pas possible de toutes les aborder dans le cadre de la présente contribution.

Nous en avons sélectionné trois, leur accordant notre faveur en raison de leur intérêt pratique et de leur actualité ; l’objectif étant de proposer au lecteur un outil utile, confectionné avec toute la modestie qu’impose une matière complexe et en constante évolution.

Aussi, les trois questions abordées font appel à des principes communs, ce qui rend tout à la fois commode et moins abrupt leur traitement dans le cadre d’une seule et même contribution. Les éléments rappelés dans le cadre de la première section serviront de point d’appui pour le développement des deux suivantes.

Nous aborderons ainsi, successivement, la question de la portée de l’offre acceptée, celle de la validité des options croisées et, enfin, celle de la conclusion de la vente par échange de courriels.

1. La formation du contrat de vente. – Comment, en droit belge, la vente se forme-t-elle ? Il n’est pas douteux – ni d’ailleurs contesté – que la vente est un contrat consensuel, et non solennel ou réel, en ce sens qu’il se forme par la seule rencontre des volontés des parties, sans qu’un écrit ou qu’une remise de la chose, une traditio, ne soit requise. En d’autres termes : le consentement suffit. Ce principe ressort d’ailleurs moins, comme l’on pourrait le penser de prime abord, des articles 1583 et 1589 du Code civil relatifs à la vente, que du droit commun des contrats dominé par le consensualisme et auquel le contrat de vente ne déroge pas. Ainsi, aucun écrit n’est-il requis pour qu’une vente existe. Serait-elle purement verbale que ni son existence ni sa validité n’en seraient entachées. Simplement, puisque « les paroles volent et les écrits restent »2, l’écrit présente un intérêt probatoire3, à plus forte raison encore lorsque le régime de la preuve, tel que c’est le cas en Belgique, réserve une large faveur à l’écrit, au détriment des autres modes de preuve4.

Mais alors, quelle doit être l’étendue du consentement ? Sur quels éléments doit-il porter ? L’on enseigne traditionnellement que le consentement sur la chose et sur le prix emporte la conclusion du contrat de vente, mettant fin, de la sorte, à la phase précontractuelle des pourparlers. La vente se formerait ainsi de manière rigoureusement ponctuelle, en l’espace d’un instant, l’instant précis de la rencontre des volontés quant à la chose et quant au prix. Il y a que les textes, de lege lata, sont – ou, à tout le moins, semblent – en ce sens5. L’article 1583 du Code civil dispose en effet que la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ».

2. En matière de vente immobilière, la question se doit d’être approfondie, car la Cour d’appel de Bruxelles a rendu deux arrêts qui rompent clairement avec l’interprétation classique de l’article 1583 du Code civil. Dans ces arrêts, les juges d’appel ont défendu une approche que l’on pourrait qualifier de processuelle, dans la mesure où ils semblent considérer la formation du contrat de vente immobilière comme un processus jalonné d’accords partiels et au terme duquel, et non pas avant, la vente serait effectivement conclue en droit, et pourrait sortir pleinement ses effets. Ce faisant, la Cour a remis en cause la portée de l’offre acceptée généralement admise jusqu’alors, à laquelle on confère traditionnellement un attribut remarquable : celui de conclure définitivement le contrat de vente. Le reste – le compromis, l’acte notarié – n’étant qu’affinement, souci probatoire et d’opposabilité aux tiers, si l’on peut dire.

Afin de connaître la portée, au sens juridique du terme, d’une offre acceptée, il faut, dans un premier temps, revenir sur les notions d’offre et d’acceptation. Il faut ensuite faire l’étude des arrêts de la Cour d’appel de Bruxelles, pour les confronter au régime juridique enseigné par la doctrine en matière de formation du contrat de vente. Nous ferons connaître, enfin, notre position.

3. Notion. – De manière constante, l’offre est définie par la Cour de cassation comme étant « (l’émission d’une) volonté définitive de conclure (le) contrat, cette offre ne devant plus qu’être acceptée par (l’autre) partie pour que le contrat soit formé »6. Elle est un « engagement par simple volonté unilatérale »7. En tant qu’engagement, fût-il purement à sens unique, l’offre lie son émetteur, que l’on appelle communément le pollicitant, et se distingue, partant, des simples pourparlers qui, relevant de la phase précontractuelle, ont pour objet « non de former le contrat de vente, mais d’examiner si la vente est possible et, le cas échéant, d’en faciliter ou d’en préparer la conclusion »8.

L’on se gardera aussi de confondre l’offre avec la promesse de vente, également appelée option d’achat, laquelle constitue une convention, certes unilatérale, dans la mesure où elle ne porte des obligations que dans le chef de l’une des parties, mais une convention néanmoins. La promesse de vente naît de la rencontre des consentements des parties, alors que l’offre trouve sa source dans une volonté unique.

4. Conditions générales de validité. – Puisque le Code civil ne dit rien du régime juridique général de l’offre9, il faut se référer au droit commun des contrats qui trouvera à s’appliquer mutatis mutandis10, sous réserve de quelques spécificités11. Ainsi, pour être valablement émise, l’offre devra-t-elle satisfaire au prescrit de l’article 1108 du Code civil. Elle devra, par conséquent, avoir été librement consentie par une personne capable. Elle devra aussi porter sur un objet certain et avoir une cause licite.

Fort logiquement, les vices du consentement susceptibles de mettre à néant une convention sont également opérants en matière d’offre12, même s’ils prennent, çà et là, une tournure différente, s’agissant d’un acte unilatéral. Par exemple, l’erreur relative à l’objet d’une offre, pour la vicier, devrait revêtir un caractère substantiel dans le chef du pollicitant uniquement, et non dans le chef du bénéficiaire. Comme chacun le sait, il en va autrement en matière de contrats, puisque l’erreur, vice de consentement, doit porter sur un élément substantiel aux yeux de toutes les parties. Aussi, la lésion ne pourrait-elle pas être invoquée avec succès en matière d’offre, dès lors qu’elle suppose des prestations réciproques. Mais ces discordances avec le droit commun des contrats s’expliquent plus par la nature même de l’offre, en tant qu’acte unilatéral, que par une volonté délibérée du législateur ou une tendance doctrinale ou jurisprudentielle particulière.

5. Conditions spécifiques de validité - Une offre ferme. – L’offre, pour être valable, nécessite la réunion de trois éléments15. Elle doit être ferme (1), complète (2) et extériorisée (3). Ferme, d’abord, en ce sens qu’elle doit être...