Wohnungseigentum

Die Autoren: Mag. Dr. Alexander Illedits ist seit 1994 selbstständiger Rechtsanwalt in Wien, seit 1998 Partner der Winkler, Reich-Rohrwig, Illedits, Wieger Rechtsanwälte-Partnerschaft und Autor diverser Veröffentlichungen zum allgemeinen Zivilrecht mit Schwerpunkt Miet- und Wohnrecht.Mag. Dr. Karin Illedits-Lohr ist nach jahrelanger Tätigkeit im legistischen Bundesdienst wissenschaftliche Mitarbeiterin der Winkler, Reich-Rohrwig, Illedits, Wieger Rechtsanwälte-Partnerschaft und Mitautorin diverser zivilrechtlicher Veröffentlichung.

Inhaltsverzeichnis
Vorwort V
Abkürzungsverzeichnis XVII
Literaturverzeichnis XXIII
Musterverzeichnis XXVII
Kapitel 1
Die Rechte des Wohnungseigentumsbewerbers im Gründungs- bzw Erwerbsstadium
1. Mögliche Objekte des Wohnungseigentums 1
2. Die einzelnen Erwerbsarten 12
a) auf Grundlage einer schriftlichen Vereinbarung aller Miteigentümer (Wohnungseigentumsvertrag – § 3 Abs 1 Z 1 WEG 2002) 12
b) auf Grundlage einer gerichtlichen Entscheidung über eine Klage nach § 43 WEG 2002 (§ 3 Abs 1 Z 2 WEG 2002) 15
c) auf Grundlage einer gerichtlichen Entscheidung in einem Verfahren zur
Aufhebung einer Miteigentumsgemeinschaft (§ 3 Abs 1 Z 3 WEG 2002) 15
d) auf Grundlage einer gerichtlichen Aufteilung des ehelichen Gebrauchsvermögens
und der ehelichen Ersparnisse (§§ 81 bis 98 Ehegesetz – § 3 Abs 1 Z 4 WEG 2002) 15
e) Übergehen von vorläufigem Wohnungseigentum in Wohnungseigentum gemäß § 51 WEG 2002 15
3. Gemischtes Eigentum bzw gemischtes Haus und gemischtes Wohnungseigentum samt den Regelungen über die Wirkung der Wohnungseigentumsbegründung auf ein bestehendes Mietverhältnis 16
4. Wohnungseigentumsbewerber und Wohnungseigentumsorganisator 23
5. Konkrete Rechte des Wohnungseigentumsbewerbers 25
a) Rechte des Wohnungseigentumsbewerbers gegen Dritte, die sich Rechte an den ihm zugesagten Räumlichkeiten anmaßen 25
b) Informationsrechte über die Nutzwertermittlung und das Bauverfahren sowie über den Bauzustand im Althaus 25
c) Recht auf Übergabe der Wohnung (§ 37 Abs 2 Z 1 WEG 2002) 28
d) Recht auf Erwirkung der Durchführung der zur Einverleibung des Miteigentumsrechtes und des Wohnungseigentums erforderlichen Maßnahmen (§ 37 Abs 2 Z 2 WEG 2002) 29
e) Recht der Klage auf Einverleibung des Eigentumsrechts (§ 43 WEG 2002) 30
f) Die Rechte der Wohnungseigentumsbewerber betreffend die Rechte der Miteigentümer, die Willensbildung, die Verwaltung der Liegenschaft, die Aufteilung der Aufwendungen und Erträgnisse sowie die Ausschließung von Miteigentümern (§ 37 Abs 5 WEG 2002) 41
6. Rechtsunwirksame Vereinbarungen in Vertragswerken mit Wohnungseigentumsorganisatoren gerichtet auf den Erwerb von Wohnungseigentum 44
a) Rechtsunwirksame Vereinbarungen und ihre Rechtsfolgen 44
b) Die Generalklausel samt Anwendungsfälle 45
c) Die Spezialtatbestände 48
d) Erstreckung der Rechtsunwirksamkeit auf Dritte 58
e) Der Rücktritt des Wohnungseigentumsorganisators (auch nach § 39 WEG 2002) 58
f) Zulässigkeit eines Verzichts auf die Rechtsfolgen des § 38 WEG 2002 61
7. Rechte des Wohnungseigentumsbewerbers, die ihm aufgrund des KSchG zustehen 61
8. Grundbücherliche Sicherung des Wohnungseigentumsbewerbers 72
9. Nachträgliche Verteuerung des Bauvorhabens 80
10. Rechte des Wohnungseigentumsbewerbers in der Insolvenz des Liegenschaftseigentümers bzw Wohnungseigentumsorganisators (Fortsetzung der Bauführung bei Insolvenz) 81
11. Vertragserrichtung und Treuhandabwicklung 83
12. Wesentliche Vertragsinhalte für Kauf- und Wohnungseigentumsverträge 86
a) Wesentlicher Vertragsinhalt für den Liegenschaftskaufvertrag, mit dem die ideellen Miteigentumsanteile erworben werden, mit denen später untrennbar Wohnungseigentum an einer bestimmten Wohnung verbunden werden soll (Mindestanteil) 87
b) Wesentlicher Vertragsinhalt des Wohnungseigentumsvertrages 96
c) Muster eines Wohnungseigentumsvertrages (Minimalerfordernis) 97
13. Steuerliche Aspekte 100
a) Grunderwerbsteuer 100
b) Umsatzsteuer 102
c) Einkommensteuer 104
d) Rechtsgeschäftsgebühr 107
e) Gerichtsgebühr 107
f) Schenkungs- bzw Erbschaftssteuer 108
g) Das Bauherrenproblem 109
14. Einschaltung eines Immobilienmaklers 109
15. Zusätzliche Schutzvorschriften nach dem WGG 117
16. Verbesserter Rechtsschutz durch das BTVG 120
Kapitel 2
Die Rechte des Wohnungseigentümers bzw des Wohnungseigentumsbewerbers im Verfahren zur Ermittlung und gerichtlichen (Neu-)Festsetzung der Nutzwerte
1. Wohnungseigentum – Mindestanteil – Nutzwert – Nutzfläche 135
2. Definition und Berechnung des Nutzwertes 141
3. Ermittlung und Änderung der Nutzwerte 149
4. Nutzwertfestsetzungsverfahren 165
a) Antragslegitimation 165
b) Parteistellung im Verfahren 165
c) Zuständigkeit 166
d) Inhalt des Antrags 167
e) Beilagen des Antrags 168
f) Parteirechte und Verständigungspflicht 169
g) Entscheidung und Rechtsmittel 169
5. Muster eines Antrags auf gerichtliche Festsetzung der Nutzwerte wegen Widmungsänderung eines Wohnungseigentumsobjekts 171
6. Muster einer Nutzwertermittlung durch das Gutachten eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Immobilienwesen (§ 9 Abs 1 WEG 2002) 172
a) Muster eines Nutzwertgutachtens zur erstmaligen Begründung von Wohnungseigentum durch einen allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Immobilienwesen (§ 9 Abs 1 WEG 2002) 172
b) Muster eines Gutachtens über den Bestand an wohnungseigentumstauglichen Objekten eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Immobilienwesen als Grundlage für die Einverleibung des Wohnungseigentums (§ 6 Abs 1 Z 2 WEG 2002) 178
Kapitel 3
Mögliche Nichtigkeit durch Fehler bei der Wohnungseigentumsbegründung
1. Faktische Nutzung entgegen Widmung und einverleibtem Wohnungseigentum 181
2. Mangelnde Wohnungseigentumsbegründung trotz Widmung 181
3. Der Widmung widersprechende Wohnungseigentumsbegründung 182
Kapitel 4
Die Eigentümerpartnerschaft
1. Definition der Eigentümerpartnerschaft 185
2. Begründung des gemeinsamen Wohnungseigentums der Partner 186
3. Das gemeinsame Wohnungseigentumsobjekt als Exekutionsobjekt 193
4. Wohnungseigentum der Partner im Todesfall 197
a) Allgemeines 197
b) Regelfall 198
c) Sonderfall einer vertraglichen Vereinbarung der Partner 205
5. Eigentümerpartnerschaft von Ehegatten bei Nichtigerklärung, Aufhebung oder Scheidung der Ehe 209
6. Muster einer Vereinbarung gemäß § 14 Abs 5 WEG 2002 idF der WRN 2006 211
Kapitel 5
Die Rechtsposition des Wohnungseigentümers bezüglich der in seinem Eigentum stehenden Räumlichkeiten
1. Einleitung 213
2. Änderungen am Wohnungseigentumsobjekt 213
A. Art der Änderung 214
a) Änderungen am Wohnungseigentumsobjekt ohne Inanspruchnahme allgemeiner Teile der Liegenschaft oder von Wohnungseigentums- oder Zubehörobjekten anderer Wohnungseigentümer 214
b) Änderungen am Wohnungseigentumsobjekt mit Inanspruchnahme allgemeiner Teile der Liegenschaft 223
c) Änderungen am Wohnungseigentumsobjekt mit Inanspruchnahme von Wohnungseigentums- oder Zubehörobjekten anderer Wohnungseigentümer 231
d) Änderungen von durch Benutzungsregelung überlassenen allgemeinen Teilen der Liegenschaft 232
e) Bagatellhafte Änderungen, die nicht dem § 16 Abs 2 WEG 2002
unterliegen 232
B. Durchsetzung der Änderung 234
C. Musterantrag auf Genehmigung einer Satellitenempfangsanlage 240
D. Ausschluss bzw Umgehung des Verfahrens nach § 16 Abs 2 WEG 2002 iVm § 52 Abs 1 Z 2 WEG 2002 246
E. Zulässigkeit einer vertraglichen Regelung des Änderungsrechts 247
3. Wartungs- und Duldungspflichten des Wohnungseigentümers 249
4. Abwehrrechte des Wohnungseigentümers hinsichtlich unzulässiger Störungen oder Eingriffe in die geschützte Position des Wohnungseigentümers 254
a) Unterlassungsanspruch nach § 364 Abs 2 ABGB 254
b) Eigentumsfreiheitsklage nach § 523 ABGB 266
c) Besitzstörungsklage nach § 339 ABGB 271
5. Rechtslage vor Einverleibung des Wohnungseigentums 275
Kapitel 6
Die Vermietung von Eigentumswohnungen
1. Freie Vermietbarkeit – Vorsorgewohnung 279
2. Die Regelung im MRG 280
A. Verbüchertes Wohnungseigentum im Neubau (Baubewilligung nach dem 8. 5. 1945) 281
a) Mündlicher oder schriftlicher Vertrag 285
b) Vergebührung von Mietverträgen 286
1. Rechtsgeschäftsgebühr (Hundertsatzgebühr) 286
2. Bogengebühr (entfällt seit 1. 1. 2002) 290
c) Vertragsdauer 290
1. Bestimmte Vertragsdauer 290
2. Unbestimmte Vertragsdauer 292
d) Beendigung des Mietverhältnisses 292
1. Beendigung des befristeten Vertrages zum durchsetzbaren Endtermin 292
2. Die vorzeitige Auflösung des befristeten Vertrages 298
3. Auflösung eines unbefristeten Mietvertrages 304
e) Mietzins- und Wertsicherung 310
f) Kaution 320
g) Die Erhaltung des Bestandgegenstandes samt Ausführungen zu einem allfälligen Investitionsersatzanspruch des Mieters bei Auszug aus der Wohnung 323
h) Umfang des Gebrauchsrechtes des Mieters 327
i) Haupt- oder Untermiete 329
j) Rechtsnachfolge auf Vermieter- und Mieterseite 331
1. Rechtsnachfolge auf Mieterseite 331
2. Rechtsnachfolge auf Vermieterseite 332
k) Steuerliche Aspekte der Vermietung einer Eigentumswohnung 333
1. Einkommensteuer 333
2. Umsatzsteuer 335
l) Studentenmietvertrag 338
m) Muster eines Mietvertrages über eine Eigentumswohnung (§ 1 Abs 4 Z 3 MRG – nur teilweise Anwendbarkeit des MRG) 339
n) Rechtsfolgen in der Insolvenz einer der Vertragsparteien 342
1. Die Insolvenz des Vermieters 342
2. Die Insolvenz des Mieters 342
B. Dachbodenausbauten seit dem 1. 1. 2002 sowie Mietgegenstände, die durch einen Zubau seit dem 1. 10. 2006 errichtet worden sind, nach § 1 Abs 4 Z 2 und 2a MRG 344
C. Verbüchertes Wohnungseigentum im Altbau (Baubewilligung vor dem 9. 5. 1945) 344
D. Noch nicht verbüchertes Wohnungseigentum 348
3. Von der Anwendung des MRG gänzlich ausgenommene Vermietungen 348
4. Beschränkungen der freien Vermietbarkeit von Eigentumswohnungen 349
5. Prekarium (Bittleihe 350
Kapitel 7
Die Beteiligung an der Verwaltung der Liegenschaft
1. Einleitung 355
2. Willensbildung der Wohnungseigentümer 355
a) Die Beschlussfassung 355
b) Die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung 369
c) Die Errichtung einer speziellen Gemeinschaftsordnung 378
d) Anfechtung von Beschlüssen 380
e) Die Aufhebung von Beschlüssen zu Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung nach § 29 WEG 2002 391
f) Abdingbarkeit der gesetzlich fixierten Mitwirkungsrechte der Wohnungseigentümer 397
3. Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung 398
4. Spezielle Minderheitsrechte 423
5. Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung 440
6. Schaffung und Abänderung einer Benützungsregelung 445
a) Anwendungsfälle 445
b) Gesetzliche Grundlagen 445
c) Weitergeltung von bzw Eintritt in Benützungsvereinbarungen vor Inkrafttreten
des WEG 2002 447
d) Anwendungsbereich 447
e) Inhalt 448
f) Auflösung bzw Abänderung 450
g) Muster 450
7. Rechtslage vor Wohnungseigentumsbegründung bzw nach Löschung des Wohnungseigentums 452
a) Willensbildung 452
b) Ordentliche und außerordentliche Verwaltung 453
c) Benützungsregelungen 454
Kapitel 8
Der Verwalter der Eigentümergemeinschaft
1. Die Bestellung eines Verwalters 455
2. Pflichten des Verwalters und deren Kontrolle durch die Wohnungseigentümer 459
a) Vertretung der Eigentümergemeinschaft und Aufgaben derselben 459
b) Pflicht zur redlichen Geschäftsbesorgung (§ 1009 ABGB) 484
c) Pflicht zur Einholung von mehreren Angeboten für größere Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten 486
d) Gehorsamspflicht des Verwalters 487
e) Treuepflicht des Verwalters 488
f) Pflicht des Verwalters, auf ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis
zu einem zukünftigen Vertragspartner der Eigentümergemeinschaft hinzuweisen 489
g) Verschwiegenheitspflicht des Verwalters 490
h) Herausgabepflicht 490
i) Verbot der Geschenkannahme nach § 1013 ABGB 491
j) Verbot der Vollmachtsüberschreitung nach § 1016 ABGB 491
k) Rechnungslegungspflicht 493
l) Pflicht zur Erstellung einer Vorausschau 514
m) Pflicht zur gesonderten Kontoführung für die Eigentümergemeinschaft 516
n) Pflicht zur Vorrätighaltung eines Energieausweises 519
3. Rechte des Verwalters einer Wohnungseigentumsanlage 520
a) Kündigungsrecht des Verwalters 520
b) Entlohnungsanspruch des Verwalters 521
c) Auslagenersatzanspruch nach § 1014 ABGB 523
d) Schadenersatzanspruch nach § 1015 ABGB 523
4. Keine Verfügungshandlungen durch den Verwalter 524
5. Pflicht zur Verwalterbestellung – die vertretene Eigentümergemeinschaft 525
6. Der Verwaltungsvertrag 526
7. Dauer und Beendigung des Verwaltungsvertrages 530
a) Dauer des Verwaltungsvertrages 530
b) Einvernehmliche Auflösung des Verwaltervertrages 530
c) Zeitablauf des befristeten Verwaltervertrages 530
d) Kündigung 531
e) Kündigung des Verwaltungsvertrages durch die Eigentümergemeinschaft aus wichtigen Gründen (§ 21 Abs 3 Fall 1 WEG 2002) 532
f) Auflösung des Verwaltungsvertrages durch das Gericht auf Antrag auch nur eines Wohnungseigentümers (§ 21 Abs 3 Fall 2 WEG 2002) 533
g) Vorzeitiger Rücktritt des Verwalters aus wichtigen Gründen 536
h) Ersetzung des vorläufi gen Verwalters durch einen von der Mehrheit bestellten Verwalter (§ 23 letzter Satz WEG 2002) 536
i) Tod des Verwalters nach § 1022 ABGB 537
8. Rechtslage vor Einverleibung des Wohnungseigentums 537
Kapitel 9
Aufteilung der Aufwendungen und Erträgnisse der Liegenschaft
1. Aufteilung der Aufwendungen 539
a) Historische Entwicklung 539
b) Begriff der Aufwendungen 539
c) Dispositiver Verteilungsschlüssel 542
d) Haftungsabgrenzung für Aufwendungen bei Eigentümerwechsel
während einer Abrechnungsperiode 542
e) Fälligkeit der Akontozahlungen für die Liegenschaftsaufwendungen 545
f) Abhängigkeit der Fälligkeit der Akontozahlungsverpflichtung der Miteigentümer von der Richtigkeit und Vollständigkeit von gelegten Verwaltungsabrechnungen 546
g) Vereinbarung eines abweichenden Aufteilungsschlüssels oder einer abweichenden Abrechnungseinheit samt abweichender Abstimmungseinheit 547
h) Kompetenz des Außerstreitrichters, über abweichende Aufteilungsschlüssel oder Abrechnungseinheiten samt abweichender Abstimmungseinheit zu entscheiden 551
i) Geltungsdauer und Ersichtlichmachung abweichender Aufteilungsschlüssel oder Abrechnungseinheiten samt Abstimmungseinheiten 560
j) Ermittlung der verbrauchsabhängigen Aufwendungen durch Messvorrichtungen 561
k) Verteilung der Energiekosten bei Gemeinschaftsanlagen 563
l) Umsatzsteuerliche Einfügung nach § 32 Abs 10 WEG 2002 564
m) Die Regelung des Heizkostenabrechnungsgesetzes 565
n) Aufteilung der Aufwendungen im gemischten Gebäude 582
2. Aufteilung der Erträgnisse der Liegenschaft 584
3. Rechtslage vor der Begründung von Wohnungseigentum 587

Kapitel 10
Beendigung von Wohnungs- und Miteigentum – Teilungs- und Ausschlussklage
1. Einleitung 589
2. Teilungsklage 589
a) Voraussetzungen für die Einbringung einer Teilungsklage 589
b) Real- oder Zivilteilung 594
c) Wohnungseigentumsbegründung durch Richterspruch 597
d) Teilungshindernisse 601
e) Muster einer Teilungsklage 608
f) Exekutionsverfahren 610
3. Ausschluss aus der Eigentümergemeinschaft 613
a) Voraussetzungen für einen Ausschluss 613
b) Ausschlussgründe 615
c) Muster einer Ausschließungsklage 620
d) Exekutionsverfahren 621
e) Umgehungshandlungen, die die Realisierung des Ausschlusses eines Miteigentümers verhindern 622
4. Verzicht des Wohnungseigentümers auf seinen Miteigentumsanteil 624
5. Untergang des Wohnungseigentumsobjektes 625
6. Vereinigung aller Wohnungseigentumsrechte in einer Hand 626
Kapitel 11
Das Recht der Belastung und Veräußerung der Eigentumswohnung
1. Das Recht der Belastung der Eigentumswohnung 627
2. Das Recht der Veräußerung der Eigentumswohnung 630
Kapitel 12
Vorläufiges Wohnungseigentum des Alleineigentümers
1. Die Schaffung dieses neuen Rechtsinstituts 641
2. Die Begründung von vorläufigem Wohnungseigentum 642
3. Besonderheiten des vorläufigen Wohnungseigentums 643
a) Wohnungseigentum an einem Abstellplatz für Kraftfahrzeuge 643
b) Ermittlung und gerichtliche Festsetzung der Nutzwerte 644
c) Nicht anwendbare Regelungen über das Wohnungseigentum 644
d) Rechtsunwirksamkeit von Festlegungen 645
e) Rechte von Miteigentumsbewerbern 647
4. Übergehen in Wohnungseigentum 648
5. Muster für ein Wohnungseigentumsstatut 649

Kapitel 13
Übergangsbestimmungen zum WEG 2002, weitere Begründung von
Wohnungseigentum auf Grundlage des WEG 1975 sowie
Übergangsbestimmungen zur WRN 2006
1. Übergangsbestimmungen zum WEG 2002 653
2. Begründung von Wohnungseigentum auf Grundlage des WEG 1975 661
3. Übergangsbestimmungen zur WRN 2006 663
Kapitel 14
Zum Energieausweis
1. Die frühere Gebäuderichtlinie 2002/91/EG und ihre Umsetzung 667
2. Die neue Gebäuderichtlinie 2010/31/EU 668
3. Die Umsetzung der neuen Gebäuderichtlinie 668
4. Das Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 (EAVG 2012) 669
5. Erstellung, Kosten und Inhalt des Energieausweises 675
Gesetzestext: Bundesgesetz über das Wohnungseigentum 679
Stichwortverzeichnis 717